La Justicia pone freno a la voracidad fiscal de las autonomías sobre los chollos inmobiliarios

Conseguir uno de esos chollos que se encuentran con cierta frecuencia en el mercado inmobiliario posterior a la crisis puede tener también su reverso oscuro. Muchos compradores se están encontrando con que después de negociar con éxito la hipoteca con el banco y haber cumplido con las gravosas obligaciones fiscales asociadas a este tipo de operaciones –que han sido puestas en cuestión hasta por el FMI– reciben una carta de la Consejería de Hacienda de su comunidad autónoma exigiéndoles un pago extra por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en concepto de liquidación complementaria por comprobación de valores.

El asunto no es cosa de broma. Según los expertos consultados, estas liquidaciones paralelas que están cursando las Haciendas autonómicas fluctúan entre los 3.000 y los 6.000 euros para las operaciones más comunes del mercado, es decir, adquisiciones de inmuebles de entre 150.000 y 300.000 euros de precio.

Es decir, muchos compradores se están encontrando con que después de cerrar el mayor esfuerzo financiero de sus vidas, reciben una comunicación de sus gobiernos autonómicos exigiéndoles un pago que equivale a entre tres y seis mensualidades del sueldo más habitual en la España de 2014: en torno a 1.000 euros netos.

¿Por qué están ocurriendo estas cosas? Porque al contrario de lo que la mayoría de la gente piensa, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) no se paga sobre el precio real que se ha abonado por la vivienda adquirida, sino sobre su presunto valor de mercado a ojos de la Administración. Y es aquí donde se producen las distorsiones.

Trampa fiscal

Según la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, el asunto no es debatible porque está claramente definido en la ley: no es lo mismo valor que precio. “En el ITP la base imponible del impuesto no es el precio, es decir, la cantidad efectivamente pagada, sino el valor real, que se define como el precio más probable que está dispuesto a pagar un comprador y a aceptar como contraprestación un vendedor, estando ambos debidamente informados”.

Aseguran que sus valoraciones se actualizan con carácter anual y que el riesgo de cobrar de más por el impuesto es mínimo porque el valor de referencia más reducido suele situarse un 30% por debajo del precio normal de mercado y si el precio pagado está dentro de los márgenes de referencia, no se suelen cursar paralelas.

Sin embargo, sucede. “El problema se da cuando el precio cae por debajo del valor de mercado o éste es inferior a lo que las comunidades autónomas entienden que es el valor de mercado”, asegura Luis del Amo, secretario técnico de Registro de Asesores Fiscales (REAF). “Y esto ha sido bastante habitual tras el estallido de la crisis inmobiliaria”.

Muchas comunidades autónomas ni siquiera han actualizado con una mínima regularidad esos valores de referencia; otras los vinculan al valor catastral, que puede llevar más de una década revisarse, lo que marca una distancia sideral entre el valor que la Administración considera normal y el que es normal en el mercado inmobiliario.

El resultado de este fenómeno es que se han incrementado las operaciones de compraventa de inmuebles que se sitúan fuera del rango que las comunidades autónomas entienden como normal y esto ha incrementado también los requerimientos de pagos extra por parte de las Haciendas autonómicas.

Algunos incluso entienden que esto no es casual. Carmen Giménez, abogada de G&G Abogados, escribió en la web especializada idealista.com que “una de las razones más poderosas para que las comunidades autónomas estén actuando de esta manera son sus necesidades recaudatorias”.

Se puede recurrir y se puede ganar

Pocos son, en verdad, los que se atreven a pleitear con Hacienda. La mayoría asumen el error mascullando entre dientes y abonan religiosamente las cantidades que se les exigen. Y, sin embargo, parece que no es tan difícil torcer el pulso a las Haciendas autonómicas en este asunto. Según Luis del Amo, de REAF, “muchas valoraciones de comunidades autónomas están siendo rechazadas en vía judicial por su falta de precisión y se está recurriendo a peritos para recalcular los valores y acomodar el pago del ITP al valor de mercado real, no al legal”.

“Si un comprador recibe un requerimiento de este tipo, debe saber que lo puede recurrir y que si lo recurre es muy probable que lo gane”, subraya Javier Martínez, gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), miembro de CEOE.

Para el portavoz de los gestores inmobiliarios, el sistema de determinación de la cuota tributaria del ITP hace tiempo que dejó de responder a los valores reales del mercado inmobiliario y en su opinión ha conducido a una situación en que la Administración fija unos precios para el mercado que no responden a su realidad. “Por eso cada vez que llevamos un caso ante los tribunales, se gana”, asegura.

Aunque los responsables autonómicos de Hacienda consultados niegan el problema, algunas regiones ya han tomado cartas en el asunto ante la evidencia y el peso de las sentencias judiciales que les han quitado la razón.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se ha afinado el sistema de valoración de precio de los inmuebles y se ha establecido un sistema gratuito de tasación previa en el que el potencial comprador puede pedir a la Consejería de Hacienda una estimación del precio de su inmueble al efecto de abonar correctamente el ITP y evitar posteriores controversias.

En opinión de Luis del Amo, al resto de Haciendas autonómicas no les va a quedar más remedio que hacer lo mismo. “Este sistema de valoración se creó en los años de la burbuja inmobiliaria para evitar fraudes, para evitar que se escriturara por debajo del valor real de la vivienda para obtener una ventaja fiscal; ahora ese riesgo es menor y el espíritu de la ley es que el ITP se pague por el valor real”.