Los datos que apuntan un frenazo de la vivienda: caen las ventas, la firma de hipotecas y hay menos pisos nuevos
Los últimos datos oficiales del mercado inmobiliario, si se ven en conjunto, señalan que la vivienda en venta está sufriendo el impacto de los tipos de interés y de un Euribor en máximos de los últimos 15 años. Por un lado, se ha desplomado el número de hipotecas que se firman en las entidades bancarias. Por otro, caen las transacciones inmobiliarias, sean pisos nuevos o de segunda mano; y, en paralelo, el parque de viviendas recién construidas marca otro mínimo desde el pinchazo de la burbuja.
Una realidad que apunta a un frenazo inmobiliario. Sin embargo, si se ven los precios, siguen subiendo -aunque más despacio- y no apuntan de momento a un hundimiento de valoraciones. Eso da tranquilidad a los operadores del sector, pero sigue dejando a buena parte de la población sin poder plantearse comprar una casa.
Al mismo tiempo, esa presión inmobiliaria y la imposibilidad de pagar los tipos de interés que se piden por una hipoteca, tensionan aún más los precios del alquiler, sobre todo en las zonas que ya están disparadas.
Analizamos las cifras que explican esta situación.
Se hunde la firma de hipotecas
Es el último dato que se ha conocido sobre cómo va el sector inmobiliario en España; o mejor dicho, cómo va la financiación de la compra de vivienda de quienes pueden permitirse contratar una hipoteca con un Euribor en máximos que no se recordaban desde 2008. Más aún cuando la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) apunta a nuevas subidas de tipos de interés a lo largo de este año.
En el mes de abril, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se desplomó un 18,3%, según las cifras que publicó el jueves el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es decir, no tienen en cuenta las últimas subidas del BCE, que han situado los tipos en el 4%. Cabe recordar que el máximo histórico dictado por la institución monetaria europea es el 4,25% y data del año 2000.
La contratación de hipotecas -fueron 27.053 en el cuarto mes del año- está en niveles de 2020, cuando las operaciones se pararon en seco como derivada de la pandemia y ya encadenan tres meses seguidos de bajadas. Se piden menos y por menos cantidad, porque el importe medio se quedó por debajo de los 137.000 euros, lo que es un 4% menos que hace un año. Y más de seis de cada diez se contratan a un tipo de interés fijo.
Además, se cancelan más hipotecas de las que se contratan. Las primeras, más de 32.737, frente a las cerca de 27.000 que se firmaron en las entidades financieras en ese mes de abril.
Se venden menos casas
Parece lógico que, si se contratan menos hipotecas, se estén vendiendo menos casas. De nuevo, los últimos datos del INE corresponden a abril. Ese mes, la compraventa de casas se recortó más de un 8% respecto al año anterior. Pero, si se ve la caída respecto al mes de marzo, el desplome supera el 22%.
Ese último dato es prácticamente similar en todas las tipologías de vivienda que analiza el INE, las libres -a precios de mercado-; las protegidas, las nuevas y las usadas.
Respecto a estas últimas, hay que tener en cuenta que más de ocho de cada 10 inmuebles que se venden en España son de segunda mano.
Hay diferencias en función de los territorios. Donde sigue creciendo la compraventa de casas es en Cantabria (11,6%), Comunitat Valenciana (6%), Extremadura (3,7%), Principado de Asturias (2,6%) y Murcia (1,2%). En las restantes 12 comunidades hay caídas. Las mayores se dieron en abril en Euskadi (-23,4%), Illes Balears (-19,6%) y La Rioja (-18,6%).
En este gráfico se ve cómo ha evolucionado la compraventa de viviendas desde 2008.
Sin embargo, los promotores de vivienda no tienen intención de pisar el freno en la construcción. Así se vio en uno de los últimos eventos del sector, donde dejaron claro que sigue habiendo apetito por comprar porque ven que la demanda de casas es más alta que la oferta.
La oferta de casas nuevas es menor
Como se apuntaba antes, ocho de cada diez casas que se venden son de segunda mano. Detrás hay varios motivos, como que sus precios suelen ser más asequibles -aunque dependa de la zona y de su estado- y porque el parque de vivienda nueva tiende a la baja. Una situación que se repite desde hace más de una década, desde el pinchazo de la burbuja.
En este caso, hablamos de estadísticas que contabiliza el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), que esta semana ha publicado cuál es el stock de vivienda nueva sin vender al cierre de 2022. En total: 444.546 viviendas estaban sin comprador al concluir diciembre.
En el siguiente mapa se puede comprobar cuántas viviendas componen ese stock de casas nuevas sin dueño, comunidad a comunidad.
Hay cifras llamativas. Por ejemplo, hay territorios donde, simplemente, no hay viviendas que se queden sin vender de un año a otro. Eso sucede en Navarra, Cantabria o en Extremadura. En cambio, la mitad de todo el stock de viviendas sin vender está concentrado en tres regiones: Comunitat Valenciana, Madrid y Andalucía.
En cuanto a los motivos de estas diferencias, distintas fuentes del sector consultadas apuntan varias razones. Por un lado, porque estas comunidades -junto a Catalunya e Illes Balears- son las que concentran más demanda, de ahí que la promoción de vivienda se centre en ellas, siempre que haya suelo disponible, matizan. Por otro, porque en los últimos años, con la pandemia y los problemas en las cadenas de suministro, en algunas ubicaciones “ha habido atascos”, apuntan, y se ha tardado más en dar por concluidas promociones, porque estas estadísticas del Mitma tienen en cuenta los certificados de fin de obra.
En el siguiente gráfico se ven las comunidades donde más ha subido el stock de vivienda sin vender. Datos al cierre de 2022.
El Banco de España avisa del efecto de que falte vivienda nueva
Ese parque menguante de vivienda nueva lo ha destacado el Banco de España en su último análisis sobre el mercado inmobiliario. Asegura que hay “escasez” de pisos de nueva construcción y que eso tiene impacto en que los precios no bajen.
“El confinamiento supuso la parada temporal de las obras y un retraso de la aprobación de nuevos visados”, constata el Banco de España. “Más recientemente, la iniciación de viviendas ha retomado los niveles prepandemia, si bien el retorno a dicha referencia ha sido mucho más lento y ha estado sujeto a más fluctuaciones que en el caso de las compraventas”.
Por eso, justifica, la “oferta de vivienda nueva sigue estando en cifras relativamente reducidas, condicionada, además, por el fuerte encarecimiento de los materiales de construcción y los problemas de disponibilidad, y la creciente escasez de mano de obra. A su vez, la escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios”.
El Banco de España deja claro que no va a haber un desplome de precios, al menos de momento, porque a esa baja oferta respecto a la demanda se suma que quienes están comprando casa son “hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda”.
Los precios siguen subiendo
Se frenan las operaciones, las hipotecas y el número de casas nuevas, pero los precios siguen subiendo, aunque de forma más moderada.
De nuevo, los datos sobre cómo avanzan los precios del mercado inmobiliario los publica el INE, pero con meses de retraso, porque corresponden al mes de marzo. Al cierre del primer trimestre, el Índice de Precios de Vivienda (IPV) se situó en el 3,5%. Sube el precio que se paga por los pisos, pero es el porcentaje más bajo desde mediados de 2021 y queda lejos del 8% que marcaba un año antes.
Aquí se ve, de nuevo, como la demanda por comprar ese menguante parque de casas nuevas hace que estas se encarezcan más. El IPV de la vivienda a estrenar está en el 6% -aunque es el porcentaje más bajo en dos años- mientras que la de segunda mano se queda en el 3%.
En el siguiente gráfico se puede ver cómo ha cambiado ese índice que mide el precio de la vivienda desde 2007.
En el siguiente, cómo ha evolucionado en el inicio del año en las diferentes comunidades autónomas. Se ve que los mayores crecimientos han estado en Navarra y Cantabria, dos territorios donde el stock de vivienda nueva es cero.
La evolución de los precios en España dista de lo que ocurre en otros mercados europeos en recesión técnica, como Alemania. Allí, el precio de la vivienda registró en el primer trimestre una bajada media del 6,8% en comparación con el mismo periodo de 2022. Es el mayor retroceso de toda la sede histórica, que data del año 2000, según los datos publicados por la Oficina Federal de Estadística germana.
En España, la vivienda en venta sigue subiendo de precio y, en este contexto de tipos de interés, la población con menos renta y ahorro solo tiene el alquiler como alternativa. De nuevo, los datos del INE van con meses de retraso. El último índice de precios de la vivienda en alquiler es el publicado hace unas semanas y corresponde a 2021, que sitúa la subida media en el 1,6%. Pero si se ve el alza de precios desde 2015, llega al 11%.
Esta falta de actualización de los datos oficiales hace que, en ocasiones, se tomen como referencia las cifras que publican los portales inmobiliarios. Por ejemplo, Fotocasa asegura que, hasta mayo de este 2023, el alquiler sube de media un 5,6% interanual, a pesar de que hace ya un año que se puso en marcha el tope del 2% para la revisión de rentas anuales. Y en comunidades con precios tensionados, las subidas son más altas: Illes Balears (34,2%), Comunitat Valenciana (15%) o Madrid (11,1%). Regiones que podrían poner coto a los precios aplicando el control que prevé la Ley de Vivienda, pero que los Gobiernos autonómicos liderados por el PP ya han anunciado que no tienen intención de aplicar.
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