El Banco de España apunta que el precio de la vivienda se resiste a bajar por la falta de obra nueva y el coste de los materiales

El precio de la vivienda se frenó en el primer trimestre del año. El efecto de los tipos de interés a la hora de pedir una hipoteca es el principal motivo, pero también hay contrapesos que hacen que el mercado de la vivienda no se contraiga. Así lo ve el Banco de España, que acaba de publicar un análisis sobre 'El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios'. 

Esta institución constata que el “actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria y, por ende, de las condiciones de financiación” afectan “negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda”.

Sin embargo, este se está manteniendo por lo que denomina “factores mitigadores”. Entre estos, menciona que “los compradores actuales son, en general, hogares de rentas medias y altas, de mediana edad, con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario y financiero), por lo que no financian con crédito una proporción muy elevada del coste de la compra de vivienda”, indica, sin entrar al detalle de niveles concretos de renta. 

El Banco de España asume así que “estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo de sus rentas se ha visto afectado en mayor medida por el aumento de la inflación”. 

Pero hay otros factores que también están haciendo de contrapeso para que los precios “muestren cierta resistencia a la baja”. Entre ellos, cita la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción. “De hecho, hasta el momento no se ha producido una traslación plena del alza de los costes de construcción, en particular de los materiales, a los precios de la vivienda, al tiempo que estos costes apenas han descendido, como los costes de sus inputs energéticos”, enumera en este análisis.

El efecto de la pandemia

En cuanto a cómo está cambiando el perfil del propietario, ahí el Banco de España cita datos de otras instituciones. Por ejemplo, indica que el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestra que el colectivo joven, con edades entre 16 y 29 años, presenta el porcentaje de régimen de tenencia de vivienda en propiedad más bajo, de un 30,7% en 2022. “Así como el que ha acusado un mayor descenso desde 2007”, ya que “entonces se situaba en el 58,1%”.

Pero pone matices, porque este grupo de propietarios jóvenes “se ha incrementado moderadamente tras la pandemia -era un 25,5% en 2019-, lo que ”podría estar relacionado con el aumento de las herencias y donaciones a favor de este colectivo a raíz de esta“, argumenta porque asume que ”este colectivo precisamente se encuentra, en una mayor proporción, en la cola inferior de la distribución de la renta“.

También cita que, según la información que publican los notarios, “el porcentaje de compraventas de vivienda financiadas con hipoteca se situaba en el primer trimestre del año por debajo del 44%, valor inferior al observado antes de la pandemia (era algo más del 48% en el primer trimestre de 2019), lo que pone el foco en el efecto de los tipos de interés. 

En esa misma línea, “el importe del préstamo en el primer trimestre de 2023 se encontraba alrededor del 71% del precio, frente a valores en torno al 75% en el primer trimestre de 2019”, enumera y que “el porcentaje de compraventas financiadas y el del precio financiado reanudan e intensifican, respectivamente, desde septiembre pasado su tendencia a la baja”.

En este informe, el Banco de España no entra a valorar la información del mercado del alquiler, sobre el que se centran gran parte de las medidas de la Ley de Vivienda. Sí lo hizo en otro informe donde alertó sobre el impacto de la subida de los alquileres. En concreto, puso énfasis en que la mitad de los inquilinos está en riesgo de pobreza por los alquileres disparados y los bajos salarios y que es necesario incremento de la oferta de alquiler.

En cambio, en este análisis sobre la compraventa de viviendas, afirma que “dado el desajuste mencionado entre la oferta y la demanda de vivienda, es la conveniencia de revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes”.

Desajustes entre oferta y demanda

El Banco de España también explica que, a raíz de la pandemia, hay más tensión entre oferta y demanda. “Cuando se comparan entre sí los años 2022 y 2019, se observa un aumento de la escasez relativa de la oferta (...) en todas las comunidades autónomas”. Un desajuste que “tiende a ser más pronunciado en las capitales de las áreas metropolitanas”, como Madrid y Barcelona.

“El desajuste entre oferta y demanda parece haber contribuido a explicar la heterogeneidad en la evolución de los precios entre regiones, de modo que aquellas que han adolecido de una mayor insuficiencia de su oferta para satisfacer los relativamente elevados niveles de demanda han experimentado un mayor crecimiento de los precios”, explica.

Y apunta a la compra de pisos por parte de extranjeros tras el coronavirus. “Las viviendas heredadas o las compraventas de ciudadanos extranjeros, han contribuido también a explicar la heterogeneidad regional en la evolución del precio de la vivienda, al alterar la oferta y la demanda, operando con distinta intensidad o signo a lo largo del período pospandémico”, argumenta el Banco de España. “Así, en los primeros estadios de la pandemia se observó un aumento del peso de viviendas heredadas y una pérdida de dinamismo de las compraventas extranjeras, que ejercieron presiones bajistas sobre los precios”, concluye. En cambio, actualmente, ve una pérdida de intensidad en la herencia de pisos, mientra que la compra por parte de extranjeros “actuaría presionando al alza los precios”, dado que el año pasado alcanzaron su máximo histórico.