Otro varapalo judicial a la banca: el Supremo sentencia que solo se puede desahuciar tras 12 meses de impago de hipoteca
El Tribunal Supremo ha sentenciado que los bancos no podrán desahuciar salvo que los impagos supongan un incumplimiento grave del contrato, aun en los casos actualmente judicializados e iniciados antes del último cambio de ley. Se acoge a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que declaró la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios y elevó a 12 meses de impago la activación del mecanismo de desahucio.
Las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios daban potestad a los bancos de exigir todo lo que restaba de préstamo de golpe cuando se producía algún incumplimiento por parte del cliente. Lógicamente si ya había habido un impago, el prestatario no podía tampoco pagar todo lo que quedaba del préstamo de una vez, por lo que las entidades iniciaban el procedimiento de desahucio.
El TJUE estableció en marzo de este año que las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios “declaradas abusivas” podían ser sustituidas a menos que el consumidor se expusiera a consecuencias que le fueran “especialmente perjudiciales”. La norma en ese momento señalaba que se podía iniciar un desahucio a partir de tres cuotas impagadas.
La nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que se aprobó en mayo de 2019 ya ampliaba los tiempos y la cuantía de impago de acuerdo a lo señalado por la Justicia europea. Ahora el Supremo se ha acogido a dichas medidas ya que son más beneficiosas para el consumidor para su aplicación en los 17.000 casos actualmente judicializados.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.
Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.
Según fuentes judiciales, en estos momentos hay 17.000 causas en los tribunales por cláusulas abusivas que llevan meses paralizados a la espera de la sentencia del Supremo.
Para marcar una línea de actuación a los juzgados, los magistrados del Supremo dictan que los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, “deberían ser sobreseídos sin más trámite”.
En caso de que en los procesos el préstamo que se dio vencido fuera posterior a la entrada en vigor de la normativa de 2013 “deberían ser igualmente sobreseídos” si el incumplimiento del deudor “no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia”.
La gravedad está marcada por los criterios que se establecen en la Ley de 2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que los establece en el impago de 12 cuotas o el 3% del capital que le prestó el banco durante la primera mitad de la duración de la hipoteca o si la cuantía no facilitada llega al 7% del capital prestado por la entidad o 15 meses de impago si no se abona durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.
