LEER ESTE TEXTO EN CATALÁN
A primera vista, la fachada no delata nada. El edificio se levanta en una de las estrechas calles de Alaró, un pequeño municipio de poco más de 6.000 habitantes ubicado a los pies de la Serra de Tramuntana, en Mallorca. En este inmueble, que durante décadas fue sala de cine, hay en la actualidad 12 pisos, dos estudios y varios garajes subterráneos. Sus vecinos entran y salen, algunos lo hacen con bolsas de la compra. Una escena completamente cotidiana de no ser porque, durante casi veinte años, el futuro de este bloque ha pendido de un hilo por una cuestión tan aparentemente menor como desproporcionada: la invasión de 40 centímetros en la alineación de la calle. Los propietarios de las 14 viviendas que componen la finca, sin embargo, respiran por fin tranquilos: un reciente acuerdo ha permitido salvarla de la amenaza de demolición instada por los tribunales.
“He llorado muchas veces, este es mi hogar”, comenta Raúl Corrochano, uno de los propietarios afectados por un litigio que durante casi dos décadas los ha mantenido en vilo. “La mayoría de los que compramos no sabíamos nada de toda esta historia”, explica. No lo supieron al firmar ni tampoco lo intuyeron al entrar a vivir. En su caso, se enteró, casi por accidente, unos dos años después de adquirir su vivienda en 2006, cuando tenía 26 años. Leyendo el periódico, se topó con una noticia que hablaba de los problemas que pesaban sobre la finca y entendió que había algo serio detrás. “Me sorprendí muchísimo. Pensé: '¿Qué ha pasado?'. Soy una persona a la que le gusta hacer cosas bien y si me gasto un dinero en una casa quiero que esté todo legal”. Su reacción inmediata fue acudir al Ayuntamiento a preguntar: “Me dijeron que estaba todo arreglado, que entre los partidos se había hecho un pacto. Y realmente intentaron arreglarlo de buena fe, pero sin mucho conocimiento de urbanismo, y el caso acabó enturbiándose”.
Como él, los demás vecinos, entre ellos varios jubilados y familias con hijos, supieron del asunto cuando ya vivían allí. “Si tú leías las sentencias de entonces era para llorar. Yo lo he pasado muy mal. Todos mis ahorros… esto es mi hogar. No es una casa para alquilar ni nada. Llevo 20 años aquí”, insiste. Como la mayoría de los propietarios, no es un inversor ni buscaba llevar a cabo un negocio inmobiliario. Esta es su vida. Raúl, habituado a lidiar con cuestiones urbanísticas –trabaja en un despacho de arquitectura desde hace más de 25 años– y a traducir lo técnico a lo cotidiano, acabó convirtiéndose en el interlocutor y punto de apoyo de los vecinos afectados.
'La mayoría de los que compramos no sabíamos nada de toda esta historia', explica Raúl Corrochano, uno de los propietarios de la finca. No lo supieron al firmar ni tampoco lo intuyeron al entrar a vivir
El laberinto judicial
La odisea arrancó en 2006, cuando un particular denunció que unos 40 centímetros de la fachada invadían suelo público de la calle. Esa franja exterior –11,7 metros cuadrados en total– fue suficiente para abrir un contencioso–administrativo que desencadenaría años después en una orden de demolición. El Ayuntamiento llegó a inmovilizar un aval de 3,5 millones de euros para futuras indemnizaciones ante el riesgo de que el inmueble tuviese que ser parcialmente derribado.
La normativa urbanística –las Normas Subsidiarias (NNSS) o el planeamiento municipal vigente en cada momento– establece las alineaciones que deben cumplir las construcciones para garantizar el ancho de las calles, el paso peatonal, la seguridad y la coherencia del tejido urbano. Sin embargo, el edificio objeto de litigio se proyectó ocupando una pequeña franja que legalmente formaba parte de la calle. Para poder levantar la obra, el Ayuntamiento aprobó en 2006 un acuerdo dirigido a desafectar –sacar del dominio público– esos metros, anexándolos al solar de la promotora encargada de las obras. Sobre el papel, mediante esta operación, el inmueble ya no invadía la calle: se ampliaba el perímetro de la parcela y la construcción quedaba, por tanto, dentro del dominio privado.
Los tribunales, sin embargo, consideraron ilegal esa maniobra: mediante una sentencia dictada en 2010 –y confirmada en 2011–, declararon nulo el acuerdo municipal y, en cascada, también la licencia de obra modificada. La Justicia entendió que se había construido sobre suelo público y que, al caer la cobertura legal que intentó justificarlo, la solución –si no había otra salida– pasaba por restaurar la legalidad mediante la demolición parcial del edificio, pese a admitir la “complejidad técnica” de esta alternativa: no se trataba solo de retirar un trozo de pared, sino que la obra afectaría a la estructura del edificio, a la cimentación del muro perimetral, a once pilares del inmueble, a sus elementos de hormigón armado y a los forjados de varias plantas.
Dado que el Ayuntamiento no ejecutó el fallo de forma voluntaria, el demandante volvió a la carga y en 2013 reclamó la ejecución forzosa del derribo. En marzo de 2014, un Juzgado de Palma ordenó al Consistorio demoler lo construido de forma irregular, una decisión contra la que se alzaron la constructora de la finca y el Ayuntamiento de Alaró. En 2015, el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB) desestimó los recursos e instó a restaurar el orden urbanístico conculcado, para lo cual, aseveraba, había que “llegar hasta las últimas consecuencias”, es decir, acometer el derribo parcial del inmueble.
En su resolución, a la que ha tenido acceso este medio, los magistrados incidían en la necesidad de hacer efectiva la restitución del vial “sea o no gravosa su ejecución”: “No es posible que en un Estado de derecho se permita obviar ni eludir situaciones infractoras manifiestas de la legalidad urbanística, por mucho que estas sean grandes o pequeñas, fáciles de solucionar o técnicamente complejas y costosas, como al parecer ocurre en este caso [...]. Es preciso que lo 'ilegal' sea repuesto y devuelto a la legalidad del planeamiento infringido”.
Pese a admitir la "complejidad técnica" de acometer un derribo parcial -la obra afectaría a la estructura del edificio, a la cimentación del muro perimetral, a once pilares del inmueble, a sus elementos de hormigón armado y a los forjados de varias plantas-, la Justicia fue tajante: "Es preciso que lo ilegal sea repuesto y devuelto a la legalidad del planeamiento infringido"
El caso entró en un nuevo escenario en 2021, cuando llegó la orden de ejecución. En esta ocasión, sin embargo, la resolución dejaba una puerta entreabierta: si el Consistorio conseguía encajar el edificio en la normativa mediante una modificación urbanística, podría evitarse la demolición. Se trata de una vía excepcional que, durante la fase de ejecución de sentencias de este tipo, la Ley de la Jurisdicción Contencioso–Administrativa permite activar siempre que esté bien motivada, responda al interés general y sea coherente con el planeamiento urbanístico, nunca para esquivar una sentencia. De este modo, si el edificio pasa a ser compatible con la nueva normativa, el derribo deja de tener sentido jurídico y puede sustituirse por otras medidas, como el pago de indemnizaciones.
Con todo, la incertidumbre se extendió por toda la comunidad. “Hay vecinos que no podían dormir”, recuerda Raúl. En esos momentos, su labor se tradujo, en muchas ocasiones, en un ejercicio de contención emocional colectiva. Había que mantener a flote los ánimos de los vecinos. “Intentaba ayudarlos y explicarles… Hacía resúmenes y se los mandaba”.
“Ni siquiera podía vender el piso”
Guillermo, el primer vecino que adquirió su vivienda en la finca, recuerda, por su parte, el impacto de todo lo vivido. “Cuando compré el piso, a los pocos días me empezaron a llegar cartas...”, recuerda. Lo que siguió fue un bloqueo emocional. “Cogí tal depresión que lo puse en manos de un abogado. No quería saber nada más”, relata. Durante años, su vida cotidiana se contaminó de zozobra y, por salud mental, optó por desconectarse del conflicto. Su decisión fue tajante: “Cuando fui al abogado para que me llevara el asunto, le dije: 'No me cuentes nada hasta que no esté todo listo. No quiero saber nada'”.
Su experiencia condensa bien la angustia con la que los propietarios descubrieron que su casa estaba atrapada en un pleito. Guillermo describe una espiral de sentimientos que no termina de verbalizar, pero que se adivinan en una frase: “En esos momentos piensas muchas cosas”. En su caso, la compra tenía un sentido muy concreto: “Yo vivía en el campo. Tenía el piso para cuando fuera mayor”, cuenta. También pensó en el futuro de su hija: “Una hija estudiando en Madrid… compré esto como inversión. Y luego resulta que todo era al revés”. El problema, explica, no era solo la amenaza del derribo: era el bloqueo total del valor del inmueble. “Si hubiera querido venderlo no podía. Porque si explicabas el problema que había detrás, ¿quién te lo iba a comprar? Nadie”.
Cuando compré el piso, a los pocos días me empezaron a venir cartas... Cogí tal depresión que lo puse en manos de abogados. No quería saber nada más. Ni siquiera podía vender el piso, porque si explicabas el problema que había detrás, ¿quién te lo iba a comprar?"
Finalmente, el desenlace llegó a través de una salida negociada con el demandante. Así lo resume el alcalde de Alaró, Llorenç Perelló (PP), en declaraciones a elDiario.es: “Vimos que la única solución era hacer un acuerdo transaccional para dar por ejecutada la sentencia”. Para respaldar esa estrategia, el Consistorio reclamó un informe externo a la Universitat de les Illes Balears (UIB) con la intención de contar con una opinión independiente. “Un informe diferente que no hubiese estado durante todo el proceso”, precisa el primer edil. A partir de ese documento pudo lograrse un entendimiento entre las partes que recogía varios puntos: el pago de unos 100.000 euros para cubrir los gastos jurídicos del demandante, la modificación del planeamiento para incorporar la alineación y la aprobación de un código de buenas prácticas para evitar que se repitiera un caso similar. “Eso es lo que tendría que haberse hecho en 2007 y 2008 y no se hizo”, considera el alcalde.
La espada de Damocles
No en vano, cuando Perelló llegó a la alcaldía en 2019, el caso ya estaba en marcha desde hacía años. “Cuando nosotros entramos en el equipo de gobierno, ya teníamos la espada de Damocles encima”, ilustra, recordando que lo primero que hizo como máximo responsable municipal fue firmar un aval de 3,5 millones de euros que garantizaría que, si el Ayuntamiento debía responder económicamente, habría dinero disponible para las compensaciones. “Siempre dije que si gobernábamos lo primero que haríamos sería actuar por las familias que de buena fe habían adquirido esos pisos”. La idea, dice, era evitar que el Consistorio se enrocara en una batalla judicial eterna que, intuye, solo agravaría el problema.
Siempre dije que si gobernábamos lo primero que haríamos sería actuar por las familias que de buena fe habían adquirido esos pisos
“Quien tuvo la culpa fue el Ayuntamiento. No actuó bien”, continúa Perelló, quien no responsabiliza a ningún grupo político en concreto. “En todo este periplo, por el consistorio han pasado PP, PSOE, Més y Unió Mallorquina, todos los partidos que había en ese momento”. El resultado fue una anomalía prolongada en el tiempo: un edificio construido y habitado, pero con una situación legal discutida y sin un final de obra plenamente consolidado. Una grieta perfecta para que el conflicto acabara en los tribunales.
El alcalde subraya que la corporación municipal ha trabajado para que el inmueble dejase de estar en el limbo de la ilegalidad y pasara a una situación asumible. Para ello, en 2023 se llevó a cabo una modificación urbanística que permitió que el edificio ya no constase como ilegal, sino fuera de ordenación. La ley distingue, de hecho, entre varias situaciones: que la edificación sea ilegal o ilegalizable –cuando no cumple el planeamiento y no puede adaptarse, por lo que el derribo suele ser la consecuencia final–, que se trate de una edificación legalizable –cuando, con ajustes o con un cambio normativo compatible, puede encajar en el planeamiento– y que se encuentre fuera de ordenación –cuando existe y se tolera, pero no se ajusta completamente al planeamiento actual o a la licencia, lo que limita reformas o ampliaciones futuras–. En realidad es un matiz clave: la edificación no desaparece, pero se reconoce que su situación no es completamente regular y se evita el escenario más extremo.
Perelló cifra la “broma” del impacto total en unos 150.000 euros públicos, de los cuales unos 35.000 se destinarán a los propietarios por los daños morales sufridos durante todos estos años. “Ha sido un engorro, pero la otra opción que quedaba era cortar el edificio con un coste de más de nueve millones de euros, el presupuesto de un año y medio del Ayuntamiento. Eso sí que era una sangría”, concluye.
Durante años, los propietarios han convivido con la incertidumbre de una demolición que parecía inverosímil por su dimensión, pero factible por su recorrido judicial. Ahora, con todas las licencias restituidas y en regla, el inmueble ha quedado fuera de peligro. “Nos hemos quitado un peso de encima”, resume Guillermo, quien agradece a Raúl su ayuda en todo el proceso: “Le dimos toda la confianza para que lo llevara él. Ha sido el interlocutor con el alcalde, con el Ayuntamiento, con todos”. Raúl, quien durante todo este tiempo ha traducido autos judiciales y planos a términos que pudieran entenderse en una escalera de vecinos, mira la fachada y respira por fin: “Estoy muy contento”, sentencia.