Conocer el parque de viviendas. Nuevos registros

El pasado 11 de octubre publiqué en este mismo diario un largo artículo sobre vivienda: “Algunas pinceladas de diagnóstico y un índice”. Este aludía al desarrollo, que parecía necesario, de cuestiones que allí quedaban esbozadas. Se trata de una serie de siete artículos que, al igual que el primero, pretenden aportar ideas para una nueva ley. Todos están escritos antes de la aprobación del Anteproyecto de la Ley de Vivienda (APLV). Quizás puedan aportar algo a su elaboración parlamentaria.

Empecemos por el principio. No conocemos en profundidad el parque de vivienda, ni cuantitativa ni, en menor medida, cualitativamente. Afirmación que difícilmente me discutirán, habiéndose contribuido, desde tantas y variadas posiciones, al clamor de la insuficiencia de estadísticas sobre la vivienda.

En el canto a la propiedad privada que suelen hacer gala los autodenominados liberales (que dejan de serlo en tantos aspectos) suelen tender a cuestionar todo lo que pueda significar limitar su ejercicio, incluso la información sobre ella. En especial respecto a la vivienda, la propiedad ha venido siendo amparada en la opacidad. 

Esa era la tradición, que arrastra el mundo inmobiliario. Felizmente, en la actualidad se ha superado en parte esa opacidad, aunque todavía ni se explotan suficientemente los grandes archivos fuentes de datos, ni se cruzan, de forma sistemática, el Censo, el Padrón, el Catastro, el Registro de la Propiedad y el IRPF. Si hubiera algún impedimento legal para hacerlo, habría que superarlo.

Una nueva ley de vivienda habría de partir del conocimiento de su propio objeto, el parque de vivienda y de su gran diversidad interna, aún más desconocida. Antes de pasar a regularlo, habría de introducir medidas y mecanismos para conocerlo de manera más precisa. Es más, las medidas regulatorias habrían de apoyarse en ese mayor conocimiento. 

El gran parque que hemos acumulado, a lo largo de décadas de intensa construcción de viviendas, solo se cuenta de hecho, y de forma sistemática, cada 10 años, en los Censos. Ahora nos toca, en 2021, cuyos resultados sin embargo no conoceremos hasta el 2023. Nos dará un nuevo total, previsiblemente en torno a los 26 millones de viviendas. Nos dará un total y, al parecer, una distinción entre las viviendas principales, que están sirviendo de vivienda habitual, y el ahora ya mayor resto, formado por variopintas situaciones. Si acaso, las viviendas “vacías”, que tanto litigio han ocasionado, aparecerán como “deshabitadas”, sin resolver la consustancial incertidumbre respecto a su detección.

Pues bien, deberíamos habilitar un nuevo sistema de registro de las viviendas, semejante al de los coches. La nueva ley seria la ocasión de hacerlo. Los coches, desde que salen de la fábrica, cuentan con un número de chasis indeleble. Las viviendas podrían tenerlo. En todo caso, en cuanto alguien los adquiere, cuentan con una matrícula, que los acompaña en todas sus posibles transacciones hasta el desguace. Cabría pensar, para las nuevas viviendas, algo semejante al chasis de identificación de los vehículos. En todo caso, contando con la gran proporción de viviendas ya construidas y acumuladas a lo largo de los años, podríamos asimilar esa matrícula con el número de referencia catastral. Este ya empieza a constar en impuestos y transacciones. Debería ser imprescindible que conste, y así regularse.

Ahora bien, a partir de la “matrícula” como identificación, podrían, y deberían establecerse diferentes nuevos registros. Habría dos registros fundamentales: Viviendas de Uso Privativo (VUP) y Viviendas Activos Financieros (VAF). Dentro de este, cabrían dos registros diferenciados: Viviendas para Vender (VAFV) y viviendas para Alquiler (VAFA) Junto a esos tres registros básicos convendría establecer otros dos: Viviendas en cesión de uso (VCU) y Viviendas de Uso Turístico (VUT). Se trataría de que la suma de los cinco registros fuera exhaustiva y siempre la misma en tiempo real. Cambiaria cada año con el saldo neto de las nuevas construidas y las demolidas. 

Aquel particular que cuenta con una o varias viviendas tendría que registrarlas expresamente en uno u otro registro. En el VUP podría registrar cuantas viviendas quisiera, sin limitación alguna. Lo podría hacer por las motivaciones que sea, sin restricción y sin tener que dar explicaciones. Ahí podrían incluirse, además de la vivienda habitual, las que reservase para sus hijos, o incluso las que no se atreviese a sacar al mercado por prudencia, justificada o no. Nadie se lo impediría. Ahora bien, mientras que las viviendas de su propiedad estuvieran “resguardadas” en el registro VUP, no estarían sometidas a regulación alguna (salvo su obligada declaración en el IRPF) pero no podrían comercializarse. Solo cederse, sin transacción económica, a parientes o amigos. 

Si el particular registra una vivienda en VAF, tendría que decidir de entrada en cual la registra, en VAFV o VAFA. Si va a vender su vivienda habitual, tendría que darla de baja en VUP e inmediatamente darla de alta en VAFV y registrar en VUP la nueva que se compre. Todo se debería poder hacer desde la misma notaria. Lo mismo habría de hacer una empresa propietaria. Los registros, sin exigencia ni complicación alguna más allá de la libre decisión del propietario, permitirían que estos cambiarán a voluntad, y de forma inmediata, sus viviendas de un registro a otro. No obstante, estos registros, apoyados en la capacidad del big data, y en el marco de la transformación digital en curso, permitiría que pudiéramos contar, en tiempo real, y de forma diferenciada territorialmente (por municipios o incluso por secciones censales) con la disponibilidad de viviendas en venta o alquiler, ocupadas, pendientes de transacción u ociosas. Los registros terminarían por fin con la nebulosa de las viviendas con qué cuentan los grandes tenedores, no solo en número sino también en localización y situación. Se podrían hacer mapas, algo que se ha echado de menos, en concreto en la Sareb, siendo un “invento” público. También terminarían con la incertidumbre de las condiciones en que se encuentran las viviendas.

Para esos nuevos registros, habría que aprovechar para reclamar de los propietarios, particulares o empresas, que rellenaran una pequeña ficha de características de cada una de sus viviendas. Semejante a los formularios de la Seguridad Social o de la Agencia Tributaria. Ficha en que, junto a la matrícula, obligatoria ya para todo, se recogiese al menos: fecha de construcción, tipología, superficie, estado de conservación (en la fecha de registro) y situación: abandonada, vacía desde la fecha que sea, alquilada, okupada (denunciada o no), en el mercado para alquilar o vender. Con base en la ficha que se estableciese, se organizaría el propio registro de las VAF e incluso de las VUP, susceptibles en cualquier momento de pasar a VAF. Si los propietarios de VUP no quisieran rellenar de entrada la ficha, lo habrían de hacer para pasar alguna de sus viviendas a VAF y ponerla en el mercado.

La obligación de registro, y de introducir la matricula en toda transacción de vivienda, permitiría quizás eliminar del mercado algunos “locales” (por llamarles de algún modo) que, pasando por viviendas, pudieran no ser registrables como tales. Muchos de los relatos de la búsqueda de vivienda en las grandes ciudades muestran los cuchitriles que se están ofreciendo, que hacen añorar los minipisos de la ministra Trujillo que, aun pequeños, hubieran contado con todo lo necesario. 

Una vez establecidos, e implementados, los nuevos registros, y siendo públicos, algunas de las discusiones actuales desaparecerían. En concreto, la que envuelve a la existencia, o no, de viviendas ociosas (vacías) y su número. Pero también a diluir los potenciales “atentados” a la propiedad privada, que ahora se achacan genéricamente. El conocimiento detallado del parque de vivienda y su distribución sería una buena base de políticas públicas e incluso de decisiones empresariales. Aunque las empresas presuman de conocimiento del mercado, los registros contribuirán a que lo conocieran mejor. La transparencia, dicen, es otra de las claves del buen funcionamiento del mercado.