Decretos de Vivienda: entre la urgencia y el largo plazo

El caso de Maricarmen es aterrador. Una piensa en sus padres, en sus hijas, o en una misma envejeciendo sin un hogar y no puede dormir. Lo que realmente da pavor es que sea legal echar a una inquilina de 87 años de su hogar y tenga que ser una protesta ciudadana multitudinaria la que haga reaccionar a los propietarios. Por suerte, este país está lleno de personas decentes que han salido a la calle a recordar a los partidos políticos que no podemos seguir así. Las leyes se pueden cambiar.

La historia de cómo se ha llegado a un país sin apenas políticas de vivienda tiene que ver con el cortoplacismo y una debilidad histórica de los poderes públicos ante los grandes promotores y propietarios de suelo. Mientras en Europa hace cien años que se protege el suelo público, se reservan terrenos y se impide que las viviendas públicas se privaticen, en España se ha permitido construir y descalificar las viviendas al cabo de 10, 20 o 30 años, agotando así la materia prima sobre la que se hace política de vivienda: el suelo protegido. Las políticas urbanísticas han facilitado, mediante complicados razonamientos técnicos, la especulación y la capitalización de las plusvalías por parte de unos pocos. No ha habido control alguno sobre los patrimonios públicos de suelo de los ayuntamientos y se han destinado muy pocos recursos públicos a la construcción de un parque de vivienda social estable y creciente.

Los decretos aprobados por el Gobierno son una reacción necesaria al clamor ciudadano. Se dice a menudo que España es un país de propietarios (y es cierto, porque hay menos proporción de gente que viva de alquiler que en Alemania, Suiza, Austria, Dinamarca o Países Bajos) pero muchos propietarios son sensibles a la indefensión de los inquilinos porque si las cosas les van mal en la salud o el trabajo, si se retrasan en el pago de la hipoteca, si el edificio requiere una rehabilitación de calado, o si tienen que cambiar de ciudad por motivos laborales, temen tener que ponerse en la piel de los inquilinos. 

Uno de cada tres hogares propietarios en España tiene deuda pendiente por la compra de su vivienda habitual, según datos del Banco de España. Y uno de cada cinco hogares vive de alquiler, con una tendencia aumentar tanto el porcentaje como el número de hogares que alquilan. Así que es fácil entender que incluso en un país de propietarios exista una preocupación social por la desprotección de los inquilinos frente a los abusos de determinadas empresas.

Aquí es donde creo que se puede generar el consenso entre las distintas formaciones políticas, al menos en torno al decreto con más posobilidades de salir adelante. 

Sería de necios despreciar el esfuerzo hecho por todas las partes para aprobar un decreto que se atreve con los desahucios y con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es de humanidad aprobar la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Pero, incluso desde el punto de vista liberal, permitir que una empresa que ha comprado múltiples viviendas a un precio muy bajo (precisamente porque están alquiladas) pueda de pronto recuperarlas y obtener unos ingresos muy superiores, es una ruina para el sector público, que se queda con el deber de alojar a las personas desahuciadas de un día para otro. La medida excluye a propietarios (personas físicas) que sólo tengan una o dos viviendas, por lo que convendrá confiar en su buena fe para evitar situaciones como las de Maricarmen.

El decreto apunta a un horizonte temporal muy corto (hasta diciembre de 2028), por lo que se intuye que se tanto la suspensión de desahucios como la prórroga de contratos son medidas de urgencia que se revocarán cuando se haya podido ampliar el parque de viviendas públicas. Está por ver cuántos pisos públicos, por la vía de la construcción o la adquisición, serán capaces de movilizar las administraciones en dos años. Ahí nadie se atreve a poner un número.

Otro aspecto que por fin aborda el decreto es la cuestión de los pisos turísticos y el alquiler de temporada y de habitaciones. En mi ciudad ya no quedan anuncios de alquiler, todo lo que veo en los portales son alquileres de temporada para esquivar la contención de rentas. El decreto prevé acotar el fraude y exigir responsabilidad documental al arrendador. 

He defendido muchas veces que no deberíamos llamar “viviendas” a los pisos turísticos. Son otra cosa. Son espacios de vacaciones, o lugares para congresistas, pero una vivienda es un lugar donde se echan raíces, donde se envejece, donde se proyectan muchas cosas y donde se cuidan los materiales para que duren mucho más. Así que asimilar los pisos turísticos a actividades económicas es más ajustado a lo que realmente son. No pueden contar como parque residencial y deben estar gravados con un IVA equivalente al de los hoteles, como propone el decreto.

Si, como razonaba al inicio, aplicamos mirada larga a los impactos del decreto, me parece que los incentivos a las Socimis deberían funcionar: destinarían una parte de sus viviendas a alquiler asequible a cambio de seguir obteniendo importantes ventajas fiscales para los beneficios empresariales. En Europa las inmobiliarias hacen indistintamente vivienda libre y vivienda social, así que tiene sentido apelar al sector privado en la promoción de vivienda social. Se podría hasta fijar en el planeamiento urbanístico, pero esto ya sería de nota.

En la misma línea, pienso que no tiene ningún sentido comprometer la viabilidad de las promociones de vivienda social de alquiler con un 10% de IVA, que tampoco es repercutible en los contratos, así que la reducción al 4% de IVA será sin duda un estímulo a la promoción de vivienda asequible.

En lo que me parece que el decreto es contraproducente es en las bonificaciones fiscales a inquilinos. La OECD ha publicado en múltiples informes los estudios que indican que esas ayudas se acaban trasladando al precio de los inmuebles. Comprendo la intención de la medida, pero creo que su impacto que irá en la dirección opuesta a la perseguida. Tampoco comparto los créditos bonificados (a tipo cero) para la compra de la primera vivienda, porque el presupuesto que se destine a esa medida no se podrá invertir a ampliación del parque público. Los recursos son limitados, el presupuesto público en vivienda sigue siendo ridículo, y todas las ayudas que vayan a reforzar la propiedad van en la dirección contraria a la idea de que vivir de alquiler es de perdedores.

Para lograr el consenso entre formaciones muy diversas sería deseable apelar al largo plazo. No es un gasto; incluso los alquileres asequibles tienen retorno a largo plazo para las arcas públicas. Como ha demostrado Maricarmen, con su tremendo desahucio finalmente rebobinado, los costes de no regular ahora los abusos del mercado tendrán enormes consecuencias para la ciudadanía y el sector público.