Madrid: una emergencia habitacional

Si atendemos a los datos que conocemos, la vivienda es el principal factor de exclusión y segregación social en la ciudad de Madrid y la dificultad de acceso a la misma, uno de los mayores obstáculos a la hora de definir un proyecto de vida. La vivienda, la educación y la sanidad, son los tres pilares más importantes del estado del bienestar, y las bases materiales de la calidad de vida; y la vivienda es, en singular, la pieza clave de mediación entre el desarrollo económico y la equidad social.

Especialmente si hablamos de los jóvenes, sea cual sea el distrito de la capital, las estadísticas apuntan a que los datos de acceso a una vivienda de alquiler empeoran año a año, generándose una mayor brecha entre las demandas de los madrileños y la oferta que el mercado proporciona. La vivienda inasequible es una de las causas determinantes del retraso en la edad de emancipación y el hundimiento de la natalidad.

La tremenda emergencia habitacional requiere desplegar todas las herramientas al alcance de la administración para poner en marcha políticas de choque y movilizar así el conjunto de viviendas susceptibles de ser recuperadas para el alquiler asequible.

La Ley por el Derecho a la Vivienda, promovida por el Gobierno de España y vigente desde hace casi un año, pone en marcha iniciativas para, entre otros aspectos, controlar el incremento de los precios del alquiler. En el caso de la ciudad de Madrid, este dato es desorbitado: el precio medio del alquiler de una vivienda en Madrid se ha incrementado por encima del 20% en los últimos 2 años (fuente: informe de evolución del precio de la vivienda de alquiler en Madrid de febrero de 2024 de Idealista). La reciente puesta en marcha del Índice de Precios de Referencia para el mercado del alquiler ha transparentado una situación que estaba en boca de todos: Madrid necesita ser declarada mercado residencial tensionado.

Pero ¿qué es una zona tensionada del alquiler? Se trata de áreas en las que, debido a las particulares condiciones del mercado de vivienda existe el riesgo de oferta insuficiente para la población. Considerando, además, que el esfuerzo que el alquiler suponga sobre los ingresos mensuales de la unidad familiar no debe superar el 30%. Usera, Centro, Puente de Vallecas y Carabanchel lideran el ranking de los distritos en los que mayor porcentaje de renta media localizada hay que emplear en arrendar una vivienda, todos por encima del rango establecido como máximo. Otros distritos como Villaverde, Vicálvaro, Tetuán, San Blas-Canillejas o Arganzuela rozan ese límite.

La ciudad de Madrid se encuentra entre los mercados de vivienda de alquiler donde el índice operaría con claridad conteniendo los precios y por tanto favoreciendo el acceso a la vivienda al conjunto de población en dificultades. El índice operará únicamente si la Comunidad Autónoma solicita ser declarada zona tensionada según lo establecido en la ley nacional, y lo hará fijando el valor superior de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores y de aquellas viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

Cabe entonces pensar en la hipótesis de que eso suceda y plantearse el parque residencial sobre el que la aplicación tendría efecto.

Existen en Madrid casi 20.000 viviendas destinadas al alquiler turístico de las que un altísimo porcentaje se encuentra en situación irregular si atendemos al Plan de Hospedaje municipal vigente desde 2019. Cabría preguntarse por qué el Ayuntamiento no ejerce su labor de inspección y vigilancia del cumplimiento de sus propias ordenanzas. Pero cabría aún una pregunta más interesante y con mayor perspectiva: ¿cómo afectaría al mercado del alquiler de Madrid la inclusión de casi 19.000 viviendas que quedarían necesariamente reguladas por el nuevo índice? Está quizá aquí una de las claves de la futura política municipal de vivienda: establecer y desarrollar los mecanismos para que ese trasvase se produzca.

19.000 viviendas multiplican aproximadamente por 10 el número de viviendas que el Ayuntamiento de Madrid a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo está promoviendo en este momento. Y lo hace de manera casi instantánea frente a otros planteamientos, necesarios también, que establecen programas de desarrollo a medio y largo plazo a través de nuevas promociones.

Lejos de encontrar la única solución a la vivienda en Madrid en las grandes operaciones urbanísticas desarrollistas que se han promovido en los últimos treinta años, nuestros barrios ya consolidados requieren ser el foco en el que se fomenten políticas alternativas que conduzcan a mejorar el acceso a la vivienda de nuestros vecinos.

Desde la regeneración del parque residencial existente, a la movilización por parte de la administración de viviendas no habitadas; desde la promoción en pequeña escala, mediante la constitución de comunidades acordes a la dimensión del tejido urbano, a la implantación de diversos modelos de vivienda asistencial que cubran necesidades específicas de nuestros mayores y jóvenes. Desde un pensamiento innovador, pero fundamentalmente cercano, las soluciones deben buscarse en el crecimiento y consolidación sostenido de nuestra ciudad en busca de una mejora de los entornos urbanos a través de la mejora de los entornos domésticos, hacia una prosperidad que permita que la vivienda deje de ser la primera preocupación de nuestros vecinos para constituirse en su principal orgullo.