Zaragoza impulsa una modificación urbanística para desarrollar el suelo residencial en los barrios rurales

El Ayuntamiento de Zaragoza impulsa una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para agilizar la construcción de vivienda en los barrios rurales y propiciar a su vez la construcción de pisos públicos en todo el término municipal.

La alcaldesa de Zaragoza, Natalia Chueca, ha explicado las claves de esta estrategia a los alcaldes de los barrios rurales y también la dará a conocer a los grupos municipales para iniciar la tramitación administrativa que permita aprobarla, de forma definitiva, antes del verano.

Es una única modificación parcial del PGOU, denominada TR24/16, pero contiene cinco “herramientas técnicas” –ha precisado Chueca– que buscan modificar “de forma quirúrgica” el urbanismo realizado en la etapa de la creación de la burbuja inmobiliaria del año 2000 para adaptarla a las necesidades actuales.

Por un lado, contempla medidas para favorecer un “equilibrado” desarrollo de los terrenos de los barrios rurales, donde hay hasta 11 planes parciales o especiales aprobados, e incluso de proyectos de reparcelación y de urbanización, pero no se han realizado luego obras de urbanización ni de edificación.

“De las once áreas de suelo urbanizable en barrios rurales se preveía construir teóricamente 18.088 nuevas, hay capacidad para 8.184 viviendas, pero sólo se ha urbanizado una pequeña área en el centro de Monzalbarba, con capacidad para 212 viviendas, de las que solo se han construido 42, que eran municipales”, ha apuntado Chueca.

La alcaldesa ha explicado que no se han construido más porque tal y como se dimensionó ese plan, en ese momento lo hacía inviable, y con esta modificación se busca dividir los grandes terrenos en partes más pequeñas que ofrecen mayor flexibilidad. “Antes –ha relatado– un promotor tenía que urbanizar todo un sector enorme de golpe con sus calles, aceras, tuberías, luz, agua y todo para empezar a construir las primeras viviendas y el resultado ha sido que durante todos estos años no se ha hecho nada. Hay que ajustarlo a la demanda real”.

Sectores más pequeños

Con la primera de las herramientas se dividirá en sectores de menor dimensión para ir urbanizando a medida que se va construyendo y no tener que exigir que se dimensione para grandes sectores. Antes, se tenía que urbanizar todo el barrio entero, 500 viviendas de una sola vez, pero ahora se podrá ir poco a poco y una vez terminadas la viviendas de ese sector se acomete el siguiente. Para los promotores y propietarios del suelo es “viable poder urbanizar y el beneficio directo es para los vecinos”, ha asegurado. Esta medida permite construir cuando hay demanda real y se dimensiona el tamaño de los sectores a la demanda para que sea viable.

La segunda herramienta es repartir mejor las cargas entre los barrios rurales y la ciudad consolidada. Dado que los barrios rurales tienen un tipo de urbanización de menor densidad la carga de la urbanización es más costosa. Por ello, mediante polisectores se posibilitará que esos costes de urbanización por una baja densidad –como lo unifamiliares– se puedan compensar con otros lugares de la ciudad dentro de la Z40, en la ciudad consolidada, donde hay una mayor edificabilidad y, por tanto, se reparten mejor esos costes y es más rentable.

Este traspaso de edificabilidad es una medida nueva que no estaba permitida y que facilita acomodar la viabilidad, los costes y mantener la tipología más adecuada a cada zona de la ciudad y generar un urbanismo más equilibrado en los barrios rurales con baja densidad y en la ciudad consolidada una mayor densidad. Si antes se tenía que mantener 75 viviendas por hectárea, ahora se pone un límite conjunto que permite construir hasta 120 viviendas por hectárea, ha aclarado Chueca.

La tercera herramienta es abrir el catálogo de cesiones para que haya más posibilidades y que el Ayuntamiento reciba esas contraprestaciones que se hacen de suelo, que no solo se puede monetizar y recibir un importe económico, sino que también se pueda recibir suelo urbano ya preparado para construir vivienda pública. Esta medida beneficia al impulso de las viviendas en los barrios rurales y seguir impulsando la construcción de vivienda pública de alquiler asequible para jóvenes.

“Permitirá seguir mejorando los barrios consolidados y más tradicionales, con una alta densidad de población en los que hay carencias de espacios dotacionales o no hay suelo disponible para poder construir vivienda pública de alquiler asequible y que los jóvenes vengan a barrios como Las Delicias, Las Fuentes, San José”, ha puesto de ejemplo Chueca, “Ahora sí que vamos a poder recibir como ayuntamiento en estas operaciones urbanísticas estos suelos dotacionales o estas viviendas públicas para dedicarlas a alquiler asequible para jóvenes”.

Construir vivienda y urbanizar

La cuarta herramienta posibilitará construir vivienda pública incluso antes de que el suelo esté totalmente urbanizado, por lo que será mucho más ágil y fácil la construcción de esa vivienda y permitirá que esa vivienda pública de alquiler esté construida en suelos donde todavía no se ha hecho toda la urbanización. “Se puede empezar construyendo las viviendas públicas de alquiler asequible mientras se comete la urbanización al mismo ritmo que llegan los jóvenes a vivir a esas nuevas zonas de la ciudad. No hay que esperar diez años para que se urbanice y después empezar a construir las viviendas, sino que va en paralelo la construcción de vivienda pública con la urbanización de ese entorno”, ha precisado.

La quinta y última es poder construir vivienda pública de alquiler asequible en parcelas de equipamiento, excepto deportivo o escolar. Permite impulsar vivienda sin perder espacio para equipamiento, ya que los metros cuadrados de techo tienen que mantenerse, pero se podrá aumentar la edificabilidad y, por lo tanto, además del equipamiento que está previsto en el PGOU se podrá incrementar la edificabilidad.

Podría darse el caso, ha dicho a modo de ejemplo, de una parcela donde el equipamiento público se construya en las primeras plantas de del inmueble y los mismos metros cuadrados de ese equipamiento público en la parte superior de ese edificio se construya la vivienda pública de alquiler asequible. “Mantenemos los mismos metros cuadrados de equipamiento y permitimos solucionar el problema de la vivienda asequible donde antes no se podía”. También se podría compensar entre dos parcelas.

Objetivos

El objetivo es “desbloquear” el suelo paralizado y “flexibilizar” la gestión urbanística para que los propietarios puedan desarrollar los terrenos por fases más pequeñas y viables económicamente, en lugar de tener que acometer obras más grandes de una sola vez. Asimismo, se quiere reequilibrar densidades en zonas “donde no tienen sentido”, como los barrios rurales, y trasladar esa edificabilidad a zonas con mayor demanda, como el interior de la Z40.

También servirá para fomentar la vivienda pública de alquiler al introducir mecanismos para construir vivienda asequible en suelos dotacionales públicos dentro de la ciudad consolidada, respondiendo a la dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda.

“Queremos reorientar el desarrollo de estas áreas hacia tipos que mantengan el atractivo de su localización, que aprovechen el potencial de la calidad de vida en los barrios rurales y sean una verdadera alternativa residencial a la ciudad central”, ha dicho Chueca.

Se busca facilitar la promoción de desarrollos residenciales de tamaño proporcionado en los barrios rurales, que resuelvan los problemas de vivienda de algunos de ellos sin renunciar a la dotación de las infraestructuras necesarias“, ha explicado el consejero municipal de Urbanismo, Víctor Serrano. A su vez, se intenta que el interior de la Z-40 tenga facilidad para la construcción de vivienda pública.