La regulación de precios del alquiler en Barcelona: cinco aprendizajes para no olvidar

En julio de 2019, en la era pre-covid, el pleno del Ayuntamiento de Barcelona aprobó in extremis y a propuesta de ERC, la creación de una Comisión para estudiar (¡y aprender!) sobre la regulación del precio del alquiler de la vivienda en Barcelona y en el área metropolitana. Todavía no sabíamos qué era la Covid-19, ni el impacto que una pandemia global podía tener en la salud y en la vida personal, familiar, social, económica, laboral, etc. de la ciudadanía y de un país. Sí que sabíamos que la vivienda es y tiene que ser un derecho y que, aun así, el problema de acceso es un fenómeno grave, creciente, complejo, persistente y estructural, agraviado ya antes de la pandemia por factores diversos. Desde un desequilibrio creciente entre los ingresos familiares y el precio de la vivienda; hasta las dinámicas de un mercado donde la oferta real y potencial de vivienda es limitada y crece más lentamente que la demanda.

Por ejemplo, en Barcelona las clases trabajadoras y medianas tienen cada vez más dificultad para acceder a una vivienda hasta el punto que en 2019 el 42,7% de los ciudadanos ya tenían que dedicar más del 40% de los ingresos familiares a costear su la vivienda (unas cifras muy superiores a la media europea -27,9%- y todavía más respecto a Francia -16,5%- o Alemania -23%-), al margen de las otras necesidades también básicas que hay que sufragar, como la alimentación, etc.

La comisión de estudio empezó a andar en marzo del 2020 (tres días antes de que se decretara el primer estado de alarma de la pandemia) y el 24 de noviembre se presentan y aprueban las conclusiones de una comisión que quería explorar virtudes y defectos de una regulación del precio de los alquileres que podía comprometer el sacrosanto y más que dudoso principio que el mercado de la vivienda se autorregula por la ley de la oferta y la demanda. Cómo si el comportamiento del mercado de la vivienda fuera directamente (por no decir remotamente) comparable al de la venta de un bien de consumo.

Ha sido un debate rico y denso que ha generado miradas muy variadas de unos treintena de ponentes de ámbitos muy distintos (a destacar la participación de Sorcha Edwards, secretaria general de Housing Europe, Leilani Farha, Relatora de NNUU sobre vivienda adecuada entre 2014 y 2020, Eoin O'Biron, portavoz del Sinn Féin en materia de vivienda, o Jordi Bosch, Codirector del Posgrado de políticas de Vivienda de la Escuela Sert), y que han permitido extraer, entre otros, 5 grandes aprendizajes y reflexiones que compartimos a continuación:

1/ Regular el precio de los alquileres no es una moda ni un sacrilegio, sino una opción habitual en países y ciudades dentro y fuera del marco europeo que contribuye a facilitar el acceso a la vivienda. Desde Alemania hasta Portugal, pasando por Dinamarca, Suiza, Francia, Austria, Irlanda y también en ciudades como Nueva York, París o Berlín se han impulsado regulaciones con diferentes grados de intervencionismo que han estado ampliamente estudiadas y analizadas. Regulaciones diversas y ad hoc que responden a circunstancias y contextos muy diferentes entre sí, porque no existen dos situaciones iguales. El debate respecto a la idoneidad de este tipo de medidas a menudo tiene un claro sesgo ideológico y de defensa de los intereses del mercado y la propiedad, algo que aun así, no ha impedido que muchos países no solo hayan optado por regular, sino que con el tiempo revisan y corrigen al alza la medida para ajustarla y hacerla tan efectiva como sea posible.

2/ La implantación del control del precio de los alquileres no resuelve per se el problema del acceso a la vivienda, si no va acompañada de otras medidas. La regulación del precio del alquiler es una pieza más del sistema de vivienda de un país que sí va ligada, por ejemplo, a la ampliación de la duración de los contratos (algo positivo tanto para el inquilino como para el propietario) o a incentivos fiscales para el propietario, puede ayudar a garantizar a los inquilinos e inquilinas el acceso a un alojamiento estable y más asequible y garantizar unos ingresos continuos para la propiedad.

3/ Hacen falta mecanismos de seguimiento para evaluar la norma y corregir eventuales externalidades negativas. La regulación para controlar el precio de los alquileres tiene efectos positivos muy relevantes (p.ej. mejora la asequibilidad de la vivienda, la estabilidad y aumenta la capacidad de ahorro de los arrendatarios que a la vez pueden destinar más dinero a otros bienes de consumo). En algunos casos también puede generar una serie de riesgos (p.ej. la posibilidad de expansión del mercado negro, una reducción de la oferta del alquiler, la degradación del parque residencial, el desequilibrio en la implantación del control del alquiler) que hay que controlar, a través de indicadores y mecanismos de seguimientos fiables y de una batería de medidas complementarias dirigidas a revertir sus efectos, medidas todas ellas demandantes de unos presupuestos destinados a políticas de vivienda al nivel de países como Alemania o Francia (que destinan un 2% del PIB). Actualmente en España solo se destina el 0,1% del PIB.

4/ Avanzamos hacia un cambio de paradigma: el “Beneficio razonable” y “vivienda dentro de los DDHH”. “Beneficio razonable” es un concepto al que se remiten muchas sentencias europeas cuando el propietario, considerando dañados sus derechos por culpa de la norma de control de precios, se dirige a la justicia y esta dictamina que la norma no daña el derecho de la propiedad porque le garantiza un “beneficio razonable”. Es un concepto con implicaciones jurídicas y sociales que comporta un cambio de paradigma: no es lícito buscar el beneficio desenfrenado y maximizado con un bien (la vivienda) que es, por encima de todo, un derecho y que tiene, por encima de todo, una función social. En este mismo sentido, el derecho al acceso a la vivienda hace un salto de escala y se enmarca en el ámbito de los derechos humanos, cosa que tiene que permitir en un futuro abordar la erradicación de la exclusión residencial.

5/ La cuestión competencial: un clásico de las leyes de regulación de precios. En muchos países el debate sobre quién tiene competencias en este tipo de regulaciones está a la orden del día (el caso más paradigmático lo tenemos en Alemania con la regulación de Berlín). En nuestra casa, la providencia hizo que la tarde antes de la aprobación en el Parlament de la ley catalana (y primera estatal) de contención de rentas (trabajada con mucho esfuerzo junto a entidades en defensa del derecho a la vivienda y partidos políticos, y aprobada al día siguiente 9 de septiembre de 2020), se abordara la cuestión competencial en la 3.ª sesión de la comisión barcelonesa. Más allá del intenso debate jurídico suscitado, afloró un sólido consenso: que hay mecanismos jurídicos al alcance del gobierno del Estado para garantizar el ensamblaje constitucional, y por tanto, el blindaje de la ley; y que, mientras el Estado no haga nada en contra, la ley está vigente. Por lo tanto, volvemos a tener delante una cuestión que interpela directamente y estrictamente la voluntad política de un gobierno.

Las grandes demandas que nos hace la sociedad exigen nuevas miradas, nuevas estrategias, nuevos abordajes y sobre todo, que seamos capaces de salir de la zona de confort. La alternativa a esto es instalarse en un inmovilismo miedoso y un negacionismo estéril que no soluciona nada ni permite que nada sea resuelto. Nosotros, desde ERC seguiremos apostando por ser valientes, escuchar y debatir y explorar nuevas vías de progreso y de equidad para garantizar el acceso de todo el mundo a una vivienda digna.

Ernest Maragall es presidente del Grupo Municipal de ERC en Barcelona, Eva Baró es regidora de Vivienda de ERC y presidenta de la comisión de estudio por la regulación de los alquileres en el Ayuntamiento de Barcelona y Josep Maria Boronat es asesor de vivienda y urbanismo del Grupo Municipal de ERC en Barcelona.