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Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funcionar

El Gobierno español está estudiando una normativa para rebajar el alquiler pero de fallar en su concepción, medidas como el freno a la subida de los precios del alquiler pueden resultar ineficaces, tal y como ha ocurrido en Francia o Alemania

Acto de Los Verdes contra la subidad excesiva de los precios del alquiler,  en Neukölln (Alemania).

Acto de Los Verdes contra la subidad excesiva de los precios del alquiler, en Neukölln (Alemania). Los Verdes

“Alquileres para abajo”, “Bienestar general en lugar de especulación con los alquileres” o “¡Juntos contra los alquileres caros!”. Éstos son algunos de los mensajes que tienen las pancartas que se amontonan en la oficina de Los Verdes en Neukölln, un multicultural barrio del sur de Berlín. También es uno de los barrios donde la gentrificación más estragos está causando.

“En los últimos diez años, el precio de los alquileres se ha duplicado en la zona más céntrica de Neukölln”, dice en su despacho a eldiario.es Raphael Schanz, responsable de comunicación de Los Verdes en este distrito. Según las cuentas de la formación ecologista, el metro cuadrado de alquiler que se pagaba en 2008 a cinco euros cuesta hoy diez euros o más. Este diario ha dado con personas que viven en pisos compartidos situados en esta zona de Berlín que pagan 30 euros el metro cuadrado.

En teoría, Berlín debería estar protegida de grandes subidas de alquiler desde el 1 de junio de 2015. Ese día entró en vigor la ley de “freno al precio del alquiler”. Dicha ley establece que los propietarios no pueden subir más de un 10% de la media de la zona en la que se encuentre el apartamento. Eso, toda vez que la vivienda se ubique en una zona en la que el Gobierno del Land entienda que el mercado inmobiliario está "tensionado". Es decir, que sean zonas en las que la escasez de viviendas constituya un problema.

“La idea es una idea original de Nueva York. Hace un par de décadas se probó allí el concepto de vacancy rent control [o “control de alquiler de vacantes”,], el Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD) la tomó como idea frente a la subida de los precios del alquiler, pero de cara a las elecciones generales de 2013, la canciller Angela Merkel tomó la idea para la agenda de su partido”, explica a eldiario.es Volker Eichener, politólogo y experto en política social de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf. Que el partido de Merkel, la Unión Cristiano Demócrata (CDU), y el SPD se aliaran para formar gobierno tras aquellos comicios explica que la ley de “freno al precio del alquiler” terminara viendo la luz en 2015.

Entre tanto, en Francia, la llamada ley Duflot, promovida en 2014 por la ecologista Cécile Duflot, entonces ministra de Vivienda, planteaba la limitación de los alquileres. Lo hacía, también, a través del establecimiento de zonas “tensionadas” del mercado inmobiliario en las que se limitaba la subida de las rentas. Se planteaba que en esas zonas las autoridades públicas fijasen un alquiler medio de referencia. Más de un 20% sobre ese referente no se podría subir el alquiler.

El caso francés, la culpa de Manuel Valls

Pero de esa ley sólo cabe hablar en pasado por culpa de Manuel Valls, el ahora candidato a la alcaldía de Barcelona apoyado por Ciudadanos. En sus días de primer ministro francés, Valls “limitó por decreto la aplicación de la ley, que pasó a afectar solamente a París y sus alrededores, entre otras ciudades”, lamentan a eldiario.es desde en la Confederación Nacional del Alquiler (CNL, por sus siglas en francés). “Aquello redujo el impacto de la ley y animó a los inversores a echar mano de la justicia para después invalidar ese decreto y hacer de la ley una ley inaplicable”, abundan.

Bajo la presidencia de Emmanuel Macron, el Parlamento ha adoptado este mes una nueva ley en la que establece la limitación de los alquileres. “Pero se sigue limitando el alcance de la ley. Ahora todo depende de la voluntad de los alcaldes, incluso en zonas del mercado inmobiliario problemáticas como París, Lyon o Marsella. La limitación de alquileres tendría que aplicarse en todas partes por igual, de ser así no habría problemas. Ahora, sin embargo, hay una gran incertidumbre”, dicen en la CNL. Tanto es así que un grupo de 60 diputados de izquierdas ya ha presentado un recurso contra la ley del Gobierno de Macron ante el Consejo Constitucional.

En Alemania, el texto en la materia que hoy se aplica está pendiente de incluir nuevas modificaciones para ser más duro con propietarios y eventuales especuladores. Pero, aún así, no prevé ningún mecanismo sancionador. De hecho, en Neukölln, por ejemplo, Schanz lamenta que, también desde 2015, haya “mucha gente que deja el barrio porque no puede seguir viviendo en el vecindario”. “Sencillamente, no pueden pagar el alquiler”, asegura.

“La ley de freno al precio del alquiler no frena de verdad”

Con todo, Schanz y sus compañeros en Los Verdes no son derrotistas. Al contrario, se les ve optimistas especialmente ahora que su partido se ha convertido en la principal fuerza política de la izquierda a nivel nacional según los sondeos. Schanz y compañía militan con ímpetu en una campaña que lleva por nombre “Salva tu barrio”. En ella se informa a la opinión pública de cosas que, con la legislación vigente en Alemania, se pueden hacer frente a la tendencia alcista del precio del suelo.

“Queremos empoderar a los inquilinos, en vista de que el alquiler se ha convertido en un problema social tan importante. Las autoridades no pueden solas, hace falta la cooperación de los inquilinos del barrio”, dice Schanz al tiempo que despliega el folleto de la campaña.

En él, se invita a los lectores interesados, entre otras cosas, a dejar, en caso de mudanza, una copia del documento del contrato de alquiler donde figura el precio a los vecinos del edificio. La idea es que los vecinos pongan luego el documento a disposición de los nuevos inquilinos del apartamento.

Así, los nuevos vecinos del edificio podrán ver si la eventual subida del precio del alquiler se inscribe en el 10% que establece la ley. De registrarse una subida superior al 10%, los inquilinos pueden solicitar formalmente al casero una reducción de lo que pagan.

“Esa ley tiene aún que endurecerse, tienen que hacerlo los políticos a nivel nacional, porque hay demasiadas excepciones y reglas y, además, el lobby de las inmobiliarias ha participado en su redacción”, expone Schanz. “La ley no frena de verdad, pero es lo único que tenemos, y la situación es tan crítica que tenemos que utilizarla como la tenemos, aunque también haya que trabajar para cambiarla”, abunda.

“La mejor medida, construir más viviendas”

Eichener, el politólogo de la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf, recuerda que “en Nueva York la ley del freno a la subida de los alquileres no funcionó”. Para él, la mejor medida frente a toda esta problemática consiste en “construir más viviendas”. Y ahí está el problema de Berlín y el de toda Alemania.

La Asociación Social de Alemania, institución germana que lucha por el fortalecimiento de los derechos sociales, ha estimado que faltan hasta 1,9 millones de viviendas asequibles en el mercado. La industria, por su parte, estima que el país necesita la construcción de un millón de viviendas para corresponder a la demanda. Ni industria ni autoridades parecen estar en condiciones de abastecer al mercado.

En Neukölln, Schanz y compañía hacen por frenar la subida de los precios. Él reconoce que Los Verdes del distrito están haciendo lo que pueden, aunque sea “una gota en un vaso de agua”. “Pero hemos recibido muy buena acogida en el barrio, llevamos repartidos unos 12.000 folletos explicativos en dos meses”, dice Schanz. Frente a su despacho, hay amontonadas varias cajas con más material de la campaña “Salva tu barrio”. Los Verdes todavía no han terminado de salvar a Neukölln de la gentrificación.

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