Por qué los datos de precios de alquiler de Fomento según 487.470 fianzas son distintos a los de Idealista y Fotocasa

El Ministerio de Fomento ha utilizado los datos de 487.470 fianzas depositadas durante 2018 en diez comunidades autónomas, Ceuta y Melilla para elaborar una primera aproximación a los precios del alquiler que de manera efectiva se pagaron en ese periodo, han informado a eldiario.es fuentes del departamento que dirige José Luis Ábalos. Según el INE, en 2018 había en España 3,3 millones de hogares en alquiler, aunque no ofrece datos de cuántos de esos contratos se formalizaron en ese mismo año.

Fomento ha publicado un informe sobre el mercado del alquiler en el que ofrece de manera más detallada de lo que lo había hecho hasta ahora datos sobre precios de la vivienda de alquiler en determinadas regiones. Se trata de fianzas depositadas en las comunidades, que servirán para elaborar su sistema estatal de índice de referencia de alquiler, en el que se tendrá en cuenta más información, singularmente la fiscal. Debe tenerse en cuenta que en cuatro comunidades autónomas no existe obligación de depósito de fianza (Navarra, La Rioja, Asturias y Cantabria), y en otros casos, con los datos obtenidos no ha sido posible procesar la información (por ejemplo Extremadura y Castilla–La Mancha).

La diferencia entre los datos reflejados por Fomento y las estadísticas que ofrecen Idealista y Fotocasa, que habitualmente se utilizan en ausencia de datos oficiales como referencia, es notable, sobre todo respecto al primer portal inmobiliario citado. La importancia de estos registros no es menor, teniendo en cuenta que el diseño de las políticas públicas de vivienda puede depender de ellos, entre otros factores. Además, son uno de los espejos en los que se mira un propietario a la hora de poner un precio a su vivienda.

¿Por qué se registran diferencias que llegan hasta el 57% en las Islas Baleares respecto a los datos de Fomento e Idealista y por qué oscilan entre el 46% (Fotocasa) y el 52% (Idealista) en el caso de la provincia de Barcelona? Según los expertos y fuentes consultadas, la primera razón son las diferencias en la fuente de la que obtienen la información: los portales usan los anuncios de los usuarios y Fomento, las fianzas depositadas en las comunidades autónomas en las que es obligatorio.

Esto implica que los precios recogidos por Idealista y Fotocasa son los de salida, mientras que Fomento registra los que finalmente paga el inquilino. Pero para los portales el margen de negociación no es tan amplio en lugares como Madrid y Barcelona (en todo momento se habla de provincias) como parecen reflejar las diferencias constatadas en el Boletín de Fomento.

Otra posible explicación, apunta el que fuera presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) Alejandro Inurrieta, es que a pesar de la obligación de depositar las fianzas (en la Comunidad de Madrid las multas pueden ser de hasta el 50% de la cuantía de la fianza no exigida o no depositada), “si el propietario es un particular, muchos no la depositan. Sí lo hacen inmobiliarias, gestorías o socimis. Hay obligación pero no se cumple y nadie vigila que se cumpla”, afirma.

Jaime Palomera, del Sindicat de Llogateres, reconoce que puede haber “picaresca”, pero considera que “los portales no son actores neutrales, sino que compiten entre ellos para atraer a más propietarios que el resto: a más clientes, más anuncios y más ingresos”.

Fuentes de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid explican que a 31 de agosto de 2019 había depositadas 334.814 fianzas en el organismo correspondiente, además de otras 2.241 de arrendadores con más de cinco pisos en alquiler, que se incluyen en un régimen especial. Según los datos de Fomento, 98.235 de estas fianzas se depositaron el año pasado en la Comunidad que preside Isabel Díaz Ayuso, que son las que se han usado en el informe. Según el Ministerio, en esta comunidad el precio medio es de 10,70 euros, mientras que Fotocasa habla de 13,20 euros (un 23,36% más) e Idealista, de 14,20 euros (32,71% superior).

En Catalunya, el organismo encargado de recoger estas fianzas y contratos es Incasòl, que es de donde proviene el grueso de la información manejada por Fomento: 216.962 fianzas del total de 487.470.

Según un informe del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona presentado el pasado mayo, los precios de la oferta de alquiler y los que se pagan realmente (los contratos depositados en el Incasòl) presentan un desajuste del 36,4% en el caso de la ciudad de Barcelona y del 29,05% en el área metropolitana. “Hay un volumen de oferta de los portales que no se coloca o que se rebaja porque se adapta a la capacidad de pago de las personas”, explica a eldiario.es su directora, Anna Vergés. Según la publicación, el precio medio en Catalunya en 2018 fue de 698 euros mensuales, de acuerdo con los datos de 167.953 nuevos contratos de alquiler.

Para el economista Luis Zarapuz, del Gabinete Económico de CCOO, es habitual que estadísticas diferentes que analizan fenómenos similares arrojen resultados distintos. Lo importante son las tendencias que muestran, apunta. No obstante, sí cree que las estadísticas de los portales inmobiliarios (ya sean en compra o en alquiler) ofrecen unos precios inflados respecto a la realidad. “A los intermediarios inmobiliarios les interesa mostrar una foto de precios altos y al alza, que muestren la fortaleza y salud del mercado inmobiliario, ya que potencian el volumen de negocio del mercado”. Añade que los datos de los portales reflejan en mayor medida los lugares geográficos donde el mercado de la vivienda está más “caliente”, se concentran los anuncios de venta/alquiler y se efectúan más transacciones.

En Idealista y Fotocasa niegan la mayor. El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, asegura que “el precio no lo fijamos nosotros, sino los anunciantes, los propietarios que son los que publican la casa, suben o bajan el precio”. En un comunicado, el portal añade que los resultados de sus análisis y los que refleja Fomento “no son comparables”, entre otros motivos porque mientras los suyos se refieren solo a diciembre de 2018, los oficiales son de todo el año. “Tampoco podemos olvidar que, a pesar de los esfuerzos de la Agencia Tributaria, sigue habiendo gran cantidad de alquileres sin declarar (o declarados por un importe inferior) en nuestro país, que serían completamente invisibles para esta estadística”, pero que sí se verían reflejados en los anuncios, recalcan.

Para Beatriz Toribio, de Fotocasa, se está hablando de muestras diferentes: “Lo nuestro es precio de mercado y lo suyo son fianzas, donde tiene un importante peso la vivienda protegida y de alquileres con ayuda”, afirma. Añade otro elemento: el precio por metro cuadrado se obtiene en el caso de Fomento con los datos catastrales, que incluyen zonas comunes o trasteros, mientras que los suyos hacen el cálculo con el tamaño de la vivienda declarado por el propietario. “Ojalá esos fueran los precios reales, no estaríamos hablando de un problema de acceso a la vivienda”, asegura.

Datos provisionales y parciales

Por su parte, Zarapuz remarca que Fomento ha presentado unos datos provisionales y parciales, un análisis en el que coincide con el propio Ministerio, que va a incidir más en datos obtenidos del IRPF en su índice definitivo, aún en elaboración.

“El problema grave sobre este tema es que en 2019 no dispongamos todavía de una estadística real y fiable sobre la evolución de los precios de la vivienda en alquiler, algo que hace décadas que existe para la vivienda en propiedad”, lamenta.

Recuerda que el alquiler es un fenómeno que va a más, con fuerte impacto tanto en el caso del alquiler residencial a largo plazo como en el del alquiler turístico de estancias cortas. “Es necesario conocer correctamente la realidad y su dimensión para poder calibrar y adoptar las decisiones políticas en materia de vivienda y alquiler. No hablamos de cualquier cosa, hablamos de una necesidad fundamental de la población (el acceso a una vivienda) de la que desconocemos, para un amplio porcentaje de la misma, bajo qué condiciones se realiza. Es imprescindible conocer el precio real del alquiler de vivienda en España”, recalca.

Alejandro Inurrieta opina que, como en otros países, debería ser obligatorio que los ayuntamientos recogieran un registro obligatorio de las viviendas en alquiler y de cada contrato. “Es la administración más cercana y la que podría hacer una verdadera política de alquiler”, valora. A juicio de este ex director de la SPA , “hay una mezcla de incompetencia, falta de voluntad y de que grandes inmobiliarias no tienen mucho interés en que se sepa realmente la verdad del mercado inmobiliario”.