El ajuste de la burbuja inmobiliaria se lleva por delante la compra para reformar y vender en los barrios premium de Madrid
rapidez —una práctica conocida en el sector como reventa tras reforma o transformación exprés— atraviesa su peor momento tras años de bonanza para los inversores. Según el Servicio de Estudios de Redpiso, una de las principales redes inmobiliarias del país, la rentabilidad de este tipo de operaciones se ha reducido a la mitad en los barrios de mayor prestigio de la capital, mientras que el número de compraventas ha caído hasta un 62% en algunas de las zonas más demandadas.
El informe, llevado a cabo por los asesores de Redpiso premium, el segmento de inmobiliaria de lujo de la compañía, sitúa el epicentro del ajuste en el distrito de Salamanca, y en particular en el barrio de Lista, donde durante los últimos años se concentró buena parte de la actividad de fondos de inversión y particulares que compraban viviendas antiguas para rehabilitarlas y venderlas poco después con un margen elevado. Otros barrios señalados por el informe son Almagro y Trafalgar, en Chamberí; Justicia y Palacio, en el Centro; El Viso y Nueva España, en Chamartín; y la zona de Jerónimos, en el distrito de Retiro.
La situación actual contrasta con la que vivió el mercado a partir de 2021, cuando la llegada masiva de fondos de inversión y compradores extranjeros disparó la demanda de inmuebles para reformar en los distritos más cotizados de Madrid. Esa presión compradora empujó los precios al alza durante varios años, hasta el punto de que el propio informe de Redpiso habla de una auténtica burbuja en determinados segmentos del mercado premium. Ahora, según los datos de la firma, ese ciclo parece haber tocado techo debido a la combinación de varios factores que está forzando una reducción de la actividad y, previsiblemente, un ajuste de los precios en los próximos meses.
Cuatro motivos detrás del frenazo
El estudio identifica varias causas principales que explican el cambio de tendencia. La primera es el propio precio de entrada; el metro cuadrado de vivienda sin reformar en estas zonas ha alcanzado máximos históricos, lo que reduce el margen de beneficio. A esto se suma también el encarecimiento de las reformas ya que el coste de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra especializada han disparado los presupuestos, especialmente en un segmento en el que los estándares de calidad exigidos son cada vez más altos y, por tanto, más caros.
El tercer factor es la retirada progresiva de fondos de inversión y compradores extranjeros que durante los años de expansión sostuvieron buena parte de la demanda. Con una rentabilidad que, según Redpiso, ha caído en torno a un 51%, muchos de estos inversores han optado por abandonar estas operaciones o reducir su exposición. Por último, el informe apunta a un exceso de oferta debido a que numerosas viviendas de lujo que ya habían sido reformadas no están encontrando comprador al ritmo previsto. A ellas, además, se sumarán en los próximos meses otras que actualmente están en obras. Esa acumulación presiona a la baja los precios de venta.
Un efecto en cadena
Los analistas advierten igualmente de que este exceso de vivienda reformada podría no quedarse ahí ya que, si los fondos y propietarios institucionales se ven obligados a bajar precios para vender sus inmuebles ya rehabilitados, la diferencia de valor entre una vivienda reformada y otra pendiente de reforma se estrecharía. Algo que podría arrastrar también a la baja el precio del mercado de segunda mano que todavía están por rehabilitar, ya que estos tendrían que ajustarse para seguir resultando atractivos frente a una oferta creciente de vivienda ya terminada.
“El mercado premium de Madrid está viviendo un proceso de ajuste tras varios años de fuerte crecimiento”, explican desde el Servicio de Estudios de Redpiso, desde donde insisten: “Hoy observamos una reducción significativa de esa demanda, especialmente en Salamanca y Lista, junto con una creciente acumulación de viviendas reformadas de lujo que no se están absorbiendo al ritmo esperado. Todo ello está favoreciendo una normalización de precios y podría tener un impacto directo sobre el valor de los inmuebles que aún requieren reforma”.
El inversor cede el paso a las familias
El informe subraya además un cambio en el perfil de quien compra en estas zonas. Si en los últimos años el protagonismo era de empresas y fondos que buscaban una plusvalía rápida, ahora ese papel lo ocupan particulares de alto poder adquisitivo que adquieren estas viviendas para reformarlas y vivir en ellas. Estos compradores no buscan una rentabilidad inmediata ni operan bajo la presión de márgenes de inversión, sino que asumen los costes de una reforma pensando en una residencia a largo plazo lo que, según el informe, podría dar cierta estabilidad a un mercado que hasta ahora dependía en buena medida del capital especulativo.
En cualquier caso, los datos apuntan a que la etapa de compra masiva de pisos para reformar y revender con rapidez en el Madrid más exclusivo ha tocado a su fin, al menos en su forma actual. El sector entra ahora en una fase distinta, marcada por precios más racionales, una mayor oferta disponible y un peso creciente del comprador que busca una vivienda para uso propio frente al que buscaba una oportunidad de negocio.
