Cómo reclamar los gastos de formalización de tu hipoteca
Las hipotecas no dejan de copar titulares en la prensa. Tras la polémica surgida en torno a las cláusulas suelo, cero, y techo, condiciones declaradas por los tribunales como abusivas para el consumidor, la controversia se centra ahora en los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios, un montante económico (unos 8 millones, según datos del INE) que los bancos obligaron a los consumidores a asumir cuando debían haberlo hecho ellos.
¿De qué gastos de hipoteca estamos hablando?
- De la factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
- De la factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
- Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales al que se encuentre sujeta la escritura de préstamo hipotecario.
- De los gastos de gestoría (siempre que su intervención se haya impuesto por el banco).
- De la factura de tasación del inmueble.
Jurisprudencia y plazos
El Tribunal Supremo consideró nulas las cláusulas sobre gastos de formalización de hipotecas en su Sentencia de 23 de diciembre del año 2015 (por considerarlas abusivas), responsabilizando al banco de las mismas, el único beneficiado. Si bien el fallo hace referencia específica a las hipotecas de un banco concreto, lo cierto es que en la práctica todas las entidades cuentan con cláusulas similares. Y en todas se pueden solicitar la nulidad.
Todos estos clientes contrataron una hipoteca y pagaron los gastos de formalización como algo natural, sin saber que no les correspondía hacerlo. Muchos, además, han estado pagando de más (o siguen haciéndolo) sin ser conscientes de que el banco está vulnerando sus derechos como consumidor al aplicarles la cláusula suelo.
Con el fin de recuperar el dinero, la principal acción a ejercitar en los tribunales es la nulidad de las cláusulas abusivas (art. 83 y 89 de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, en relación con art. 5 y 7 de la Lay de Condiciones Generales de la Contratación). Las acciones de nulidad ejercitadas son imprescriptibles (es decir, no caducan); por eso no es relevante que el contrato de préstamo esté ya amortizado o siga vigente.
Recuperar los gastos
Al igual que sucede con la cláusula suelo, Arriaga Asociados anima al consumidor a acudir a los tribunales para conseguir la nulidad de las cláusulas de “formalización de la hipoteca”. El importe se puede reclamar en cualquier hipoteca, esté pagada o no, aunque la cantidad a recuperar dependerá de cada caso, teniéndose en cuenta principalmente el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales varía según la Comunidad Autónoma). De esta forma, una hipoteca de 150.000€ formalizada entre los años 2006 y 2013 para un inmueble situado en Madrid, supondría una devolución para el cliente de unos 3.000€ aproximadamente.
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