La nueva ley de alquiler no limita los precios, pero amplía los contratos

El Consejo de Ministros ha aprobado un real decreto ley de medidas urgentes y de “absoluta necesidad” en materia de vivienda y alquiler, con el fin de paliar la “difícil” situación que se da en el mercado y más específicamente en las grandes ciudades, aunque no prevé introducir medidas para intervenir los precios del mercado, algo que había acordado con Unidos Podemos en su acuerdo presupuestario.

En esta línea, fuentes de Fomento, han explicado que el acuerdo con Podemos asegura que la instrumentación del control de precios se iba a desarrollar, estudiar y consensuar a partir del año que viene.

Este real decreto modifica cinco leyes: la de Ley de Arrendamientos Urbanos, la de Propiedad Horizontal, la de Enjuiciamiento Civil, el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Plazos más favorables al inquilino

En concreto, se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Es decir, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada. Esta ampliación no tendrá carácter retroactivo y afectará a los contratos que se firmen desde su entrada en vigor.

También se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Se trata del plazo temporal por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

En cuanto a la fianza, se limitan las garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, lo que limita la carga económica que genera al inquilino la firma de un nuevo contrato, a través de un aval o depósito bancario que se suma a la cuantía de la fianza.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Asimismo, se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato, sin esperar, como hasta ahora, a que finalice.

Desahucios

En la rueda de prensa posterior al Consejo, Ábalos también se ha referido a la problemática derivada de los desahucios, sobre todo tras la proliferación de estos en el alquiler --un 65% de los ejecutados en el tercer trimestre fueron consecuencia de impagos en el alquiler y no en la hipoteca--.

Estos desahucios en los arrendamientos, según ha afirmado el ministro, están creciendo a una tasa del 5% anual, como consecuencia de que el 42% de los hogares destinan más del 40% de su renta al alquiler.

Por ello, a través de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, mejorando la coordinación entre los órganos judiciales y los servicios sociales competentes y facilitando la adopción de medidas para atender los casos de las familias de menor capacidad económica, vulnerabilidad social o con mayores cargas familiares, a través del establecimiento de unos trámites y plazos que ofrecen mayor seguridad jurídica tanto a inquilinos como a propietarios.

En concreto, desde la notificación del embargo, los servicios sociales tienen la obligación de emitir un informe al juzgado. Desde que se reciba ese informe alertando situación de vulnerabilidad, se irrumpe el plazo de desahucio durante un mes en el caso de persona física y dos meses en persona jurídica.

Presión fiscal

En el área de impuestos, se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) contenida en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, incorporando medidas en pro del mercado de alquiler de vivienda.

De esta forma, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos; los ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública; se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado; y se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Alquiler turístico

Frente al auge del alquiler turístico en las grandes ciudades, impulsado por plataformas como Airbnb, HomeAway o Nomura, se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

Así, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, con el fin de “favorecer” la convivencia en los edificios de viviendas.

Accesibilidad a edificios

Con objeto de estimular la realización de obras de adaptación o mejora de la accesibilidad, se modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, y establecer la posibilidad de que se destine a la realización de obras en materia de accesibilidad, en un contexto en el que cada vez hay más personas en situación de movilidad reducida.

Asimismo, se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Próximas iniciativas

El real decreto ley también plantea la futura tramitación de una Ley estatal de Vivienda que garantice el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda en todo el Estado, configurándola como servicio público o impidiendo por Ley la enajenación del parque público de vivienda a fondos de inversión.

También contempla la construcción de 20.000 viviendas a lo largo de los próximos 4 a 6 años, destinadas de forma indefinida al alquiler; favorecer la actividad de los promotores de vivienda social posibilitando el destino de los remanentes de tesorería municipal a inversiones financieramente sostenibles.f