Hipotecas a tipo variable: un lastre para la recuperación económica

Mucho se ha escrito sobre el funcionamiento deficiente del mercado hipotecario español y sobre su papel en la crisis económica actual: conflictos de interés entre entidades financieras y agencias de tasación, falta de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios, subestimación de riesgos, sobreendeudamiento, etc. Aunque todos son temas que merecen la mayor atención, existe un asunto especialmente inquietante cuyas consecuencias macroeconómicas aún no hemos visto: el predominio abrumador de los préstamos hipotecarios a tipo variable y su efecto sobre la evolución futura de la demanda agregada.

Según el Banco Central Europeo, en el año inmediatamente anterior a la explosión de la burbuja inmobiliaria las hipotecas a tipo variable representaban el 91% del total de préstamos para la compra de vivienda en España, frente al 15% en Alemania y en Francia y el 47% en Italia. La fotografía no ha mejorado desde 2007 (según el INE el 94,4% de las hipotecas constituidas en enero de 2013 en nuestro país utiliza un tipo de interés variable), siendo además que la vivienda en propiedad representa el 83% del mercado en España (por solamente un 17% de hogares en régimen de alquiler o cesión, de acuerdo con los últimos datos disponibles en Eurostat) frente al 53% en Alemania, el 62% en Francia y el 72% en Italia.

Es decir, que en España se compra más vivienda que en las demás grandes economías de la zona Euro y además se financia casi exclusivamente con préstamos hipotecarios a tipo variable. Esto hace que los hogares españoles sean particularmente sensibles a cambios en el Euribor (que es el tipo oficial de referencia para la revisión, normalmente anual, de las cuotas hipotecarias y que a su vez depende del tipo de interés oficial fijado por el Banco Central Europeo).

Cabe preguntarse por la razón de ser de esta peculiaridad del mercado hipotecario español. Las entidades financieras probablemente argumentarán que sus clientes optan por endeudarse a tipo variable porque prefieren un producto más barato antes que otro más caro que les permite cubrirse frente a la evolución incierta del Euribor. También es probable que una mayoría de clientes interprete que las entidades financieras incentivan las hipotecas a tipo variable proponiendo tipos fijos excesivamente elevados. El hecho es que el mercado hipotecario español considera que la diferencia entre el coste de las hipotecas a tipo variable y el coste de las hipotecas a tipo fijo no compensa la incertidumbre sobre la evolución futura del Euribor. Aquí tenemos el primer problema: ¿somos realmente conscientes del riesgo que se asume al firmar un préstamo hipotecario a tipo variable a veinte o treinta años?

El Banco de España dispone de un simulador en su web con el que es fácil hacerse una idea del riesgo que se asume al firmar una hipoteca a tipo variable. Pongamos algún ejemplo a título meramente ilustrativo. De acuerdo con el INE, en enero de 2013 el plazo medio de los préstamos hipotecarios para compra de vivienda era de 23 años en el caso de las cajas de ahorro y de 21 años en el caso de los bancos. Por otra parte, el Banco Central Europeo estima que la duración más frecuente de una hipoteca en España ronda los 30 años (duración media y duración tipo no tienen por qué ser iguales). Pues bien, con una hipoteca a 20 años y a un tipo de interés medio del 3% los intereses ascienden al 33% (devolvemos al banco un tercio más de lo que nos ha prestado); en este caso, bastaría que el tipo de interés medio subiese un punto para que los intereses pasasen a ser del 45% (una variación media de un punto del Euribor no es en absoluto un escenario inverosímil: su valor medio entre 1999 y 2009 fue 3,5%, frente al 0,5% actual). Si el préstamo es a 30 años los intereses son del 52% cuando el tipo de interés medio es del 3% y alcanzarían el 72% si el tipo subiese al 4%. Por lo tanto, en las condiciones anteriores, por cada 100.000 euros de hipoteca sufriríamos un incremento de 133.000 a 145.000 euros si el préstamo es a veinte años, y de 152.000 a 172.000 euros si es a treinta años…

Estimar a dos años vista el cuadro macroeconómico de un país desarrollado ya es complejo de por sí, pero saber qué ocurrirá con el Euribor en los próximos veinte o treinta años es literalmente imposible (por mucho que nos digan en nuestra sucursal bancaria de toda la vida). ¿Qué hacer para protegerse de este riesgo? Aunque suene a perogrullada, una buena manera de evitar el riesgo ligado a la volatilidad del Euribor es firmar una hipoteca a tipo fijo. No es tan evidente que una hipoteca así resulte finalmente más cara que otra a tipo variable (para saberlo deberíamos esperar veinte o treinta años y hacer entonces las cuentas, una vez conocida la evolución histórica de los tipos de interés) pero hemos de admitir que no tiene nada de extraño que protegerse de un riesgo tenga un coste.

Aquí tenemos el segundo problema: ¿hasta qué punto es razonable endeudarse a largo plazo si no podemos afrontar el equivalente de una hipoteca a tipo fijo (o, dicho de otro modo, si nuestra capacidad de inversión no nos permite protegernos del riesgo de tipo de interés)? Mucho me temo que en España hemos confundido la aspiración legítima de acceder a la vivienda en propiedad con la capacidad económica para hacerlo. La cruda realidad es que el hogar tipo español no tenía ni tiene la capacidad de inversión que cree tener (otro día escribiremos sobre cómo la generación de nuestros padres financió la compra de vivienda); lo que ha tenido es el atrevimiento de endeudarse como sea, alimentado por la ilusión de bienestar y por la codicia irresponsable del sector financiero.

Seguro que la casuística individual es tan diversa como la distancia que separa a un estafado de un estafador, pero es evidente que de manera agregada nos hemos estado haciendo trampas al solitario. No basta con querer ser rico, alto y guapo para ser rico, alto y guapo. Haríamos bien en afrontar la realidad y preguntarnos sobre el verdadero poder adquisitivo de los salarios en España; y sobre la productividad, la inversión en investigación, desarrollo e innovación, la cualificación y formación profesional, los márgenes de beneficio, la eficiencia de nuestro sistema fiscal, etc.

La recesión económica ha llevado al Euribor a sus mínimos históricos. Pero en algún momento la zona Euro, con Alemania a la cabeza, recuperará tasas de crecimiento que obligarán al Banco Central Europeo a incrementar los tipos de interés para controlar la inflación. Esto no sucederá mañana mismo pero, cuando ocurra, se traducirá en un incremento de la carga financiera de los hogares españoles que deprimirá la demanda interna una vez más... será una sinfonía patética tras la sonata al claro de luna.