La defensa ve beneficioso el alquiler de la sede de Emalsa, que estuvo dos años sin uso y hubo que reformar por un millón

La prueba pericial en el juicio sobre el presunto quebranto a Emalsa ha concluido este martes, en su octava sesión, con la comparecencia de dos arquitectos y dos economistas que no sólo han negado que el alquiler de la sede en el Centro Comercial de Las Ramblas ocasionara un perjuicio de dos millones de euros a la empresa mixta de aguas de Las Palmas de Gran Canaria, como sostiene la Fiscalía en su escrito de acusación, sino que han afirmado que fue beneficioso para la entidad.

Ese contrato de alquiler se firmó el 22 de julio de 2008. El edificio pertenece a Satocan, la constructora de uno de los acusados, Juan Miguel Sanjuán, que en aquella época era también miembro del Consejo de Administración de Emalsa. Tan sólo un día antes de ese arrendamiento, Satocan había suscrito un contrato privado de compraventa para adquirir la totalidad de esas instalaciones (ya tenía el 45%).

Hasta esa fecha, Emalsa tenía su sede en un edificio de propiedad municipal en la Plaza de la Constitución (el Obelisco) y no pagaba nada por ella. Según han declarado varios testigos, peritos y acusados en la vista, la corporación local tenía interés por trasladar la sede Emalsa para liberar ese edificio y destinarlo a otros usos municipales.

El contrato de arrendamiento se fijó en 90.000 euros al mes por tres plantas (de cerca de 900 metros cuadrados), nueve trasteros y cuarenta plazas de garaje. La duración prevista era de 35 años.

Satocan se comprometía a entregar el inmueble “en perfecto estado de uso y mantenimiento”. Sin embargo, Emalsa tuvo que acometer obras por un millón de euros antes de ocuparlo. Además, el traslado del personal a esas instalaciones no se produjo hasta 2011, más de dos años después. Sólo se utilizaron dos de las tres plantas alquiladas.

El precio se redujo en dos ocasiones. Primero, de los 90.000 a los 75.000 euros a través de una novación. Años después, se llegó a un acuerdo transaccional para disminuir la cifra hasta los 60.000 euros mensuales. Un informe de auditoría realizado por Auren en 2013 determinó que la compañía de aguas había pagado por el alquiler de esa sede “el doble” del precio de mercado.

Para hacer frente a esa acusación y descartar el perjuicio, la defensa de Satocan, ejercida por el abogado José María Palomino, ha presentado una pericial elaborada por los arquitectos Fayna Navarro y Rodrigo Landáburu (que ha declarado por videconferencia) y los economistas Rafael Franco y Andrés Cabello.

Los peritos han analizado la evolución del mercado inmobiliario entre 1995 y 2020 y la han dividido en tres etapas. La primera, hasta 2008, se caracterizó por una “tendencia ascendente”. La “cúspide” de precios se alcanzó en la fecha en que se firmó el contrato de alquiler. Después vino la quiebra de Lehman Brothers y la crisis inmobiliaria.

La segunda etapa la sitúan entre 2009 y 2014. Ahí los precios “empiezan a bajar” y se reduce el importe del alquiler, de los 90.000 euros iniciales a los 75.000. En 2013 se registra “el pico más desfavorable”. “No se esperaba que el mercado bajara tanto”, ha afirmado la arquitecta.

La tercera etapa, “de reactivación del sector”, comienza en 2015 (justo cuando se firma el acuerdo transaccional para reducir el precio por segunda vez, hasta los 60.000 euros) y finaliza en 2020, con la irrupción de la pandemia de Covid-19.

Los peritos consideran que el precio fijado en 2008 (90.000 euros) se ajustó al de mercado. Para ello, se basan en un informe realizado por Tasaciones Hipotecarias un año antes. “Es una empresa inscrita en el Banco de España, de importante prestigio y que tiene un protocolo de valoración muy riguroso”, han defendido.

Los arquitectos han explicado que en aquellas fechas se pagaban precios de hasta 36 euros por metro cuadrado, por encima del importe fijado para la sede de Las Ramblas, y que era “muy complicado encontrar oficinas” con las dimensiones requeridas. También han defendido que las prestaciones y condiciones que ofrecían esas instalaciones eran “muy superiores” a las del Obelisco, en cuanto a distribución, iluminación, ventilación o disponibilidad de aparcamientos.

Según los economistas, el cambio de sede implicó un beneficio para el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria porque la liberación del edificio del Obelisco permitió agrupar en él varios servicios.y dejar de pagar otros alquileres que tenía en la ciudad. Los peritos de la defensa han cuantificado el ahorro en 324.000 euros anuales. Es decir, en “4,7 millones de euros desde el traslado (2011) hasta ahora” o de “11 millones de euros” por los 35 años de vigencia del contrato.

Los peritos también han señalado que las instalaciones contaban con licencia de primera ocupación y de apertura, por lo que consideran que Satocan cumplió con su obligación de entregarlo “en perfecto estado de uso y mantenimiento”. A pesar de ello, Emalsa tuvo que pagar un millón de euros (medio millón por planta) para adecuarlas a sus necesidades. “Había que llevar el cableado hasta las mesas, colocar mamparas , falsos techos y falsos suelos, mobiliario....”, han justificado.