El borrador del futuro Plan Regional de Ordenación del Territorio (PROT) de Cantabria contempla límites muy poco exigentes respecto al número de viviendas turísticas en lo que cataloga como “zonas saturadas” de la comunidad autónoma. Por regla general, según los planes del Gobierno del PP, no podrán ser más del 25% del total de las viviendas con la excepción de los ayuntamientos de “vocación turística”, donde podrán alcanzar hasta el 50%.
Desde el borrador del PROT, al que ha tenido acceso elDiario.es, se definen como zonas saturadas a aquellas en las que más de la mitad del parque de viviendas es estacional, lo que provoca graves desequilibrios en la dotación de servicios estivales o la necesidad de sobredimensionar las infraestructuras.
Además, se considerará que un ayuntamiento tiene 'vocación turística' cuando la población flotante -de viviendas estacionales- supere “ampliamente” la población censada. Para cacularlo se computará una ocupación de 3 habitantes por vivienda estacional.
Dentro de esta categoría están Arnuero, Comillas, Noja, Ribamontán al Mar, San Vicente de la Barquera, Suances, Laredo, Santillana del Mar, Val de San Vicente y Liérganes, en la costa. En la zona interior, Camaleño, Cillorigo de Liébana y la Hermandad de Campoo de Suso. En todos ellos, la mitad de las viviendas podrán ser temporales, es decir, viviendas turísticas o segundas residencias sin empadronados. En el resto de Cantabria se establece ese límite en una cuarta parte, el 25%.
Las playas de mayor afluencia de Cantabria se sitúan en San Vicente de la Barquera, Comillas, Piélagos, Santander, Ribamontán al Mar, Laredo, Noja y Castro Urdiales. Según advierte el PROT, en la mayoría de estos municipios la tasa de vivienda de usos temporal y turístico supera el 50% del parque total de viviendas con muy baja oferta de plazas hoteleras.
Es decir, que el documento contempla limitar las viviendas de uso temporal -viviendas turísticas y de segunda residencia- cuando ya sean más de la mitad del parque total. Cuando un ayuntamiento o grupos de municipios superen este límite se considerará 'zona saturada'.
En estas áreas no se podrá acreditar la necesidad de nuevas viviendas de uso temporal, es decir, que en teoría no se autorizarían más pisos turísticos. La clasificación incluye además las viviendas de segunda residencia. En este caso será más complicado el control y la regulación y el documento no señala cuál sería el método para limitarlo.
En todo caso, es una clasificación diferente a las 'zonas tensionadas' que el Gobierno de Cantabria ha rechazado poner en marcha en Cantabria tras la aprobación de la Ley de Vivienda estatal y que hace referencia a zonas -no municipios completos- donde la demanda de pisos supera a la oferta y los precios son más elevados. Se supone que es una medida para templar el mercado y tratar de regular a la baja el precio de los alquileres.
Además, el pasado mes de julio de 2025 entró en vigor el decreto de viviendas turísticas en Cantabria que no limita el número y deja su aprobación en manos de los ayuntamientos. El PROT contabiliza 7.496 viviendas turísticas registradas en el momento de su elaboración.
El turismo residencial vinculado a la vivienda estacional es el más abundante en Cantabria, por encima del turístico. Segun estima el borrador del PROT consultado por elDiario.es, hay una población flotante vinculada a este tipo de turismo de 280.000 personas.
Las zonas más saturadas se sitúan en la costa oriental de Cantabria. Noja, con un 80%, es el municipio con mayor porcentaje de viviendas de segunda residencia, seguido de Laredo, con 70%, y Arnuero, con un 59%.
Áreas de necesidad de vivienda
El documento del PROT, que está en proceso de desarrollo recabando el análisis de las instituciones implicadas, establece las 'áreas de necesidad de vivienda' para aquellos municipios donde el esfuerzo para comprar o alquilar una vivienda sea superior al 30% de la renta media disponible de los hogares. Precisamente será en esas áreas donde se fomentará la promoción de viviendas asequibles en régimen de alquiler o compra.
De hecho, el borrador contempla que en Santander y Torrelavega -denominados 'centros rectores'- el parque público de vivienda sea, al menos, del 4% de vivienda de alquiler social. La situación se agrava en las zonas interiores de la comunidad, donde la oferta de vivienda en alquiler es prácticamente inexistente.
El PROT trabaja con algunos datos sin actualizar. Cuando analiza el mercado de alquiler utiliza cifras de 2021, cuando en Cantabria había 27.567 viviendas principales en régimen de alquiler, un 7,19% del total. Diez años antes eran 22.750.
El documento llega a la conclusión de que una medida efectiva para combatir la crisis de la vivienda es movilizar los pisos y casas que están vacíos hacia el alquiler mediante la dotación de incentivos a cambio de una rebaja del precio del alquiler, ofreciendo las suficientes garantías al propietario.
Viviendas vacías
El borrador del PROT, elaborado por la Consejería de Fomento, estima que en Cantabria hay 49.497 viviendas vacías, dato obtenido a partir de los consumos eléctricos y del Censo de población y vivienda de 2021. Una cifra -advierte el propio texto- que “no refleja la realidad actual” ya que no hay datos de muchas zonas rurales con viviendas deshabitadas o en ruinas.
Si se toma únicamente los ayuntamientos donde reside la mayor parte de la población la cifra baja hasta las 28.234 viviendas. La mitad de ellas se encuentran en cinco municipios: Santander (7.705), Torrelavega (2.436), Castro Urdiales (1.850), Piélagos (1.754) y Reinosa (1.224).
Radiografía de la vivienda en Cantabria
En los últimos 20 años ha ido descendiendo levemente el número de hogares cántabros que tienen una vivienda en propiedad. Actualmente es del 78,9%. En relación al precio de venta, el documento oficial del PROT recoge los datos de la web de compraventa online Idealista para hacer sus cálculos.
Llega a dos conclusiones. Por un lado, la vivienda es más cara en Ribamontán al Mar, Suances, Laredo, Noja, Santander, Castro Urdiales, Santoña y Comillas. Por el contrario, los municipos más baratos para comprar una casa son Reinosa, Valdáliga o Rasines.
En paralelo, advierte sobre la diferencia de precios entre el litoral y el interior de Cantabria: el coste de adquirir una vivienda en propiedad llega a multiplicarse por tres en la costa. El mayor esfuerzo para acceder a una vivienda en alquiler, según los datos de renta media disponible del INE, lo tienen que realizar los residentes en Santander y Castro Urdiales, cuya zona de influencia se extiende a los municipios de El Astillero, Santa Cruz de Bezana y Guriezo.
Por tanto, advierte el PROT, Santander y Castro Urdiales “tienen un problema de acceso a la vivienda tanto en régimen de compra como de alquiler” y se consideran zonas de necesidad de vivienda donde debe preverse suelo para la construcción de viviendas asequibles.
Dos empresas públicas gestionan los alquileres públicos
El parque público de vivienda de alquiler autonómico está gestionado principalmente por dos empresas públicas. Una del Gobierno de Cantabria, GESVICAN, y la del Ayuntamiento de Santander, SVS (Sociedad de Vivienda y Suelo).
GESVICAN gestiona 403 viviendas: 114 en Santander y 78 en Torrelavega, mientras que municipios como Castro Urdiales, con 32.000 habitantes, solo tiene seis a pesar de tener los alquileres más altos de Cantabria. Piélagos tiene 16 y Camargo 7.
Por su parte, el Ayuntamiento de Santander, gestiona 191 viviendas de alquiler social con rentas que oscilan entre los 200 y los 400 euros. A ellas se añaden las 297 viviendas de la empresa pública SVS: 30 de alquiler asequible para jóvenes y 267 de alquiler con opción a compra.
En ese sentido, el PROT hace una recomendación: que los parques públicos de vivienda en alquiler deben reservar al menos un 30% de las viviendas para alquiler social.
Proyecciones de futuro
El PROT establece unos límites al crecimiento de la vivienda. Podrá haber tantas como habitantes. De hecho, se estima que el parque de viviendas no superará la cifra de 609.600 en el año 2040. El número de viviendas quedará limitado por la capacidad total de sistema autonómico de abastecimiento estimado en 1.250.000 habitantes. La idea es fijar cifras de nuevas viviendas en función de sus usos: residencial, estacional o turístico.
El documento establece tres categorías de municipios según las previsiones del número de vecinos en los próximos 15 años: municipios dinámicos serán aquéllos que tengan un 10% más de vecinos y una tasa de envejecimiento inferior al 20%. Los ayuntamientos que pierdan población y tengan una tasa de envejecimiento mayor (25%) serán considerados como municipios en retroceso demográfico. Por último, los municipios estables, donde aumentará el número de residentes y la tasa de envejecimiento oscilará entre el 20% y el 25%.
Pero además, el PROT también diferencia los municipios según su funcionalidad: base (sin fluctuaciones importantes de población con industrias y servicios), rurales (dependientes del sector primario) y municipios con vocación turística, con fluctuaciones importantes de población, alta tasa de hostelería y porcentaje elevado de vivienda turística y estacional.