Donación en vida de un inmueble a un hijo o hija: ¿tengo que pagar también yo?

La donación gratuita de inmuebles a un hijo o hija es poco habitual en España. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, a lo largo de 2020, se donaron 20.075 viviendas, por lo que es una práctica irrisoria dentro del mercado inmobiliario.

A pesar de ello, durante los primeros cuatro meses de 2021 (desde enero a abril) las donaciones de inmuebles ascendieron en un 17% respecto al mismo periodo en 2020 –8713 viviendas donadas este año frente a las 7.216 del anterior–. Ahora bien, ¿qué es exactamente una donación? ¿Hay que pagar si recibimos una? ¿Y si la hacemos?

En ConsumoClaro, te resumimos todas las claves.

Qué es una donación

Hay que distinguir, entonces, muy bien entre las herencias (“sucesiones”) y las donaciones. El concepto que varía es la causa:

Según el artículo 618 del libro tercero (título 7), la donación “es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. Es decir, se trata de una obra gratuita, sin influencia y aceptado por el destinatario/a. En ambos casos, tanto las sucesiones como donaciones, se rigen bajo la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Quién paga

Todas las partes: tanto el donatario –quien recibe la propiedad–, como el donante –quien la cede–. En el caso de los donatarios, el impuesto se legisla autonómicamente. Es decir, cada Comunidad Autónoma aplica su tipo impositivo. Mientras que el donante debe pagar un impuesto estatal.

Como hemos comentado, los receptores de la donación tienen que pagar diferentes tasas en función el valor del inmueble (o dinero) que han recibido. Los impuestos que se aplican son los de la CCAA donde resida el donatario, si es dinero, y en la CCAA del donante si es un inmueble.

¿Qué paga el donatario?

El donatario debe hacer frente a diferentes pagos:

A grandes rasgos, podemos distinguir entre: Madrid, Andalucía, Extremadura, Castilla y León, Castilla La Mancha, Murcia, Canarias, La Rioja, Aragón, Cantabria, Principado de Asturias Galicia y el resto. En estas Comunidades Autónomas el donatario se ve beneficiado con, al menos, un 80% de la bonificación del impuesto; es decir, se deduce como mínimo un 80% de lo que debería pagar.

Por ejemplo, en el caso de la Comunidad de Madrid, el donatario solo debe pagar el 1% de la cuota tributaria (el impuesto en sí) que le corresponde. De manera que si recibe de un donante un inmueble valorado en 200.000 euros, el receptor solo deberá pagar 316 euros, el 1% de los 31.621 que debería.

Dependiendo de la comunidad, las condiciones para gozar de estar bonificaciones varían. Mientras que en Madrid se benefician de esta reducción fiscal hijos, cónyuges o ascendientes (padre, madre, abuelo, etc.); en Andalucía solo aplica la reducción del 99% de la cuota tributaria en donaciones de padres a hijos o adoptados.

En cambio, en las Islas Baleares, la donación de un inmueble para uso de vivienda habitual sufre una reducción del 57% siempre y cuando el destinatario sea menor de 36 años o sufra una discapacidad física del 65% o superior o psíquica de a partir del 33%.

Además, la renta del receptor no puede superar los 18.000 euros y el valor real de la vivienda no puede ser superior a los 180.000 euros. Tampoco puede ser más grande que 120 metros cuadrados. Para el resto de casos, la cuota va desde los 612 euros hasta los 199.920 euros dependiendo del valor de la donación. A partir de los 800.000 euros como base liquidable, el impuesto es del 34%.

En Cataluña, la donación a descendientes directos (hijos y adoptados) de una primera vivienda habitual o dinero destinado a comprarla solo se ve bonificada en un 95% con un máximo de 60.000 euros –120.000 si el donatario tiene un 65% o más de discapacidad.

Aun así, las donaciones de dinero (sin motivo concreto) no se ven beneficiadas por ninguna circunstancia excepcional. Se aplica el impuesto total según la base liquidable, variando entre el 5% y el 7%

La Comunitat Valenciana no ofrece ninguna bonificación para pagar menos impuestos, sino que aplica una reducción a la base imponible; es decir, al valor sobre el que se calcula el impuesto. Esto se aplica a donaciones de ascendientes (padres/abuelos) a descendientes (hijos/nietos).

El máximo que se puede reducir es 100.000 euros en cinco años. Esta cantidad aumenta si el donatario es menor de 21 años, entonces sería 8.000 euros más por cada año que le falte. También hay una reducción de hasta el 95% del impuesto (con un máximo de 60.000 euros) en donaciones de dinero destinado a la adquisición de una primera vivienda habitual a víctimas de violencia de género.

Navarra no tiene ninguna bonificación; se aplica el impuesto total según la base liquidable, variando entre el 0,8% y el 8%. Y en País Vasco se aplica a una bonificación del 95%, de hasta 212.242 euros,  en la donación de una vivienda habitual y si partes han convivido durante dos años. Las mismas condiciones rigen en Guipúzcoa, pero con un máximo de 207.112 euros.

Los donantes, también tienen que pagar

Ahora bien, ¿y los donantes? Las personas que entregan un bien de manera gratuita y arbitraria también deben pagar impuestos. De esta manera, se evita posibles ventas encubiertas.

El donante deberá declarar la donación y pagar en el IRPF por la supuesta ganancia. Si el inmueble que donamos tiene un valor superior a cuando lo compramos y, por tanto, hay una ganancia patrimonial, deberemos pagar el impuesto. El impuesto a pagar variará de entre el 19% y el 23% según el valor de lo donado.

Si el valor de la vivienda es igual entonces estaremos exentos de pagarlo. Si genera una pérdida, en principio, tampoco podremos incluirla.

A pesar de esto, existen diferentes excepciones en cuyo caso no deberemos pagar:

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