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La Justicia europea da al consumidor más garantías: tendrá la última palabra sobre si prefiere el desahucio o ir a juicio

La Justicia de la UE establece que para exigir el pago de toda la deuda pendiente ha de haber impago de tres cuotas, no una como decía la anterior ley española

"Si el consumidor está informado y quiere, archivarán la ejecución hipotecaria por la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado", explica la abogada Verónica Davalos

DOCUMENTO | La sentencia del Tribunal Europeo de Justicia de la UE

Manifestación

Manifestación de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). ANDREA BOSCH

La justicia europea avala los desahucios por impago de la hipoteca, aunque las cláusulas que lo hayan previsto hayan sido consideradas abusivas. Pero el Tribunal de Justicia de la UE, con sede en Luxemburgo, también ha abierto la puerta a que las cláusulas de vencimiento anticipado que permiten a los bancos exigir el pago de toda la deuda pendiente por el impago de una cuota puedan ser sustituidas por el impago de tres cuotas, de acuerdo a la ley actual aunque el contrato haya sido firmado antes.

Y, por último, Luxemburgo da al consumidor la última palabra ante el impago de una hipoteca: desahucio automático en tres meses o procedimiento judicial ordinario. ¿Qué quiere decir esto? "Que el consumidor puede elegir", explica la abogada Verónica Davalos, "y no siempre, en contra de lo defendido por el Supremo, te interesa la ejecución hipotecaria. Por ejemplo, en un procedimiento ordinario puedes contrademandar al banco, por las cláusulas suelo, por el polémico índice IRPH, puedes llevar a peritos y al director del banco a que explique cómo se firmó esa hipoteca..."

"El procedimiento ordinario", explica Davalos, "es más garantista. Lo otro es una apisonadora, y lo que dice el TJUE es que el contrato subiste, pervive, y por lo tanto se puede reclamar por otras vías. Lo que está haciendo el tribunal es que la cláusula abusiva de vencimiento anticipado se declara nula en la ejecución hipotecaria. El efecto es que se archivarán las ejecuciones hipotecarias. Si el consumidor está informado y quiere, archivarán la ejecución hipotecaria por la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado".

Según el magistrado Guillem Soler Solé, "para poder aplicar la norma supletoria es necesario, según el TJUE, que el préstamo no pueda subsistir sin la cláusula abusiva y nula, y es evidente que [el contrato] puede subsistir sin el vencimiento anticipado".

La futura nueva Ley Hipotecaria, que entrará en vigor en tres meses, elimina las cláusulas suelo y es más exigente con el inicio del procedimiento de desahucio, que solo podrá comenzar si hay 12 cuotas impagadas o el 3 % del capital prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, o 15 cuotas o el 7 % en la segunda mitad del crédito. ¿Una vez entre en vigor la nueva ley se podrán aplicar, por analogía del fallo de este martes, las 12 cuotas en los contratos ya firmados? "Para eso hace falta una nueva pregunta al Tribunal", explican en Estrasburgo.

La tesis del tribunal europeo se asemeja a la del Supremo en que permite continuar con un desahucio si se sustituye la cláusula abusiva del impago de un mes por otra que eleva el número mínimo de cuotas impagadas. Pero siempre y cuando le parezca correcto al consumidor. Y le quita la razón al Supremo en su demanda de que se pudieran, simplemente, suprimir una parte de la cláusula de los contratos. "La cláusula no se puede trocear", dice Luxemburgo.

Y, por otro lado, la Justicia europea da la razón parcialmente la tesis del abogado general encargado del caso, el polaco Maciej Szpunar, quien en septiembre se mostró partidario de limitar los embargos sobre hipotecas con vencimiento anticipado, declarado abusivo, a aquellos casos en los que el consumidor "tras haber sido debidamente informado por el juez" así lo manifieste. El argumento era que una vez reconocido el carácter abusivo de esta cláusula, el magistrado "no puede iniciar o, en su caso, proseguir" con la ejecución hipotecaria aunque considere que se trata del procedimiento más favorable, sino que deberá informar previamente al cliente para que sea éste quien decida en última instancia si se acoge a él o invoca la nulidad de la cláusula.

Eso sí, el abogado general fue más lejos en septiembre, al considerar que los desahucios originados en la cláusula de vencimiento eran contrarios al derecho comunitario, algo que no dice ahora el TJUE. Más bien al contrario, el TJUE termina avalando esos desahucios al cabo de tres cuotas impagadas. 

El fallo del tribunal llega dos años después de varias cuestiones prejudiciales presentadas al TJUE por el Tribunal Supremo y otros cuatro jueces de Primera Instancia de Fuenlabrada (Madrid), Santander, Alicante y Barcelona. Cuestiones prejudiciales presentadas para que el TJUE determinara si la nulidad de una cláusula de vencimiento anticipado impide a un juez español mantener abierto el procedimiento hipotecario, es decir, sobreseerlo o no. Se calcula que hay unos 80.000 desahucios pendientes de ello.

Gracias al escrito del abogado general Szpunar, se supo entonces que los magistrados del Supremo admitían que estos términos habían sido utilizados "en casi todos los contratos de préstamo hipotecario", y alertaban de las posibles "perturbaciones graves y sistémicas" que podría sufrir el sistema bancario nacional si los bancos no pudieran recurrir a la ejecución, es decir, al embargo de la casa por el impago.

El abogado exponía en septiembre pasado que afirmar, como hacía el Supremo, que el embargo de una vivienda es "inequívocamente más beneficioso para el consumidor" es una afirmación "sujeta a salvedades" que depende de las circunstancias de cada caso. Y, además, instaba a la total eliminación de este tipo de cláusulas y al TJUE a confirmar su jurisprudencia, ya que en enero de 2017 estableció que incluso aunque la entidad hubiera esperado al impago de tres o más cuotas para proceder a la ejecución de la hipoteca, la cláusula se debe tener por no puesta y, en consecuencia, no puede aplicar un vencimiento anticipado.

Sin embargo, el Tribunal de la UE, aunque da al consumidor la última palabra ante el impago de una hipoteca, termina avalando el desahucio automático en tres meses por impago a pesar de las cláusulas abusivas en las hipotecas al resolver las cuestiones elevadas por el propio Supremo y por el juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona sobre dos casos que enfrentan a Abanca Corporación Bancaria y a Bankia con clientes con los que había firmado préstamos de garantía hipotecaria.

En el primero, el préstamo consistía en un importe de 100.000 euros que debían ser devueltos en un plazo de 30 años. La cláusula de vencimiento anticipado permitía a Abanca dar por vencido el préstamo y exigir el pago de toda la deuda pendiente, los gastos y los intereses ordinarios y de demora en caso de impago de una sola cuota mensual. Los tribunales españoles confirmaron el carácter abusivo de esta cláusula.

En el segundo, Bankia suscribió con dos clientes un contrato de préstamo por un periodo de 37 años. La cláusula de vencimiento anticipado daba la posibilidad a la entidad financiera de dar por vencido el préstamo, en caso de falta de pago a su vencimiento de uno, varios o todos los plazos. Bankia inició la ejecución hipotecaria tras el impago de 36 mensualidades, pero el juzgado de primera instancia declaró el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento.

Ya en 2013 la Justicia europea considera abusiva la ley española sobre desahucios. Entonces, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que la ley hipotecaria española era abusiva e ilegal de acuerdo con lo que establece la Directiva 93/13/CEE del Consejo Europeo sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

Según dijo el Tribunal, la normativa española "no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil (...) aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a los consumidores". En este sentido, la institución europea establece que la ley hipotecaria vulnera los derechos de los consumidores.

La sentencia del Tribunal de Justicia europeo respondía a una consulta efectuada por un juzgado mercantil de Barcelona, a raíz de una demanda presentada en enero de 2011 por un ciudadano contra CatalunyaCaixa tras ser expulsado de su vivienda.

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