Las ciudades ponen freno a los pisos turísticos: las soluciones de Nueva York, Florencia, París o Barcelona

El despegue del alquiler turístico se ha convertido en un problema en gran parte del mundo. Su efecto en la masificación, en la saturación de los destinos y las consecuencias que tiene en un mercado de la vivienda que no da tregua a los inquilinos son las principales críticas a esta modalidad de alojamiento. El problema es compartido, pero las soluciones que están planteando, fundamentalmente los ayuntamientos, difieren en el calado. Algunas administraciones locales apuestan por la prohibición. Otras, solo por poner limitaciones o ampliar las restricciones ya existentes.

En España, la regulación del alquiler turístico convive con el reparto de competencias. Las de vivienda son de las comunidades autónomas y las de urbanismo, de los ayuntamientos. Una situación que ha quedado patente en Galicia, donde la Xunta ha frenado la acción del Ayuntamiento de Santiago para eliminar más de 600 pisos vacacionales.

En esa distribución de funciones, el Estado también tiene capacidad de actuación, aunque limitada. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana quiere poner coto a las viviendas turísticas cambiando la legislación para que las comunidades de vecinos tengan más certezas y puedan prohibir este tipo de actividad económica en sus fincas y, a más largo plazo, con un registro donde tendrán que estar inscritas todas las viviendas turísticas y de alquiler por temporada que se alquilen en portales como Airbnb o Idealista. En paralelo, el Ministerio de Consumo pone la lupa en estas empresas, en concreto en los miles de anuncios que publican de pisos vacacionales que no tienen licencia e insta a los ayuntamientos a que se sumen a sus pesquisas para identificar esos alquileres al margen de la legalidad. 

“Con nuestras herramientas, porque hay muchas competencias que están en manos de las comunidades y los ayuntamientos, vamos a contribuir a resolver uno de los principales problemas que explica el alza de los precios del alquiler”, aseguró esta semana el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en una entrevista en la Cadena Ser. Estas medidas tardarán en llegar, porque conllevan modificaciones legislativas. Otras, en cambio, ya se han tomado. 

Resumimos algunas de las regulaciones que se están implantando en diferentes ciudades del mundo, para poner coto a estos alquileres vacaciones, que en España ya supone el 20% de los inmuebles de muchas localidades.

La prohibición de Barcelona que otras ciudades esquivan

Cortar por lo sano, pero no inmediatamente. El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció hace unos días que a partir de noviembre de 2028 no habrá pisos turísticos en la capital catalana. Ahora mismo hay más de 10.000 inmuebles vacacionales, aunque son más porque no se sabe cuántos hay ilegales.

Será en ese 2028 cuando se cumplan cinco años de la aprobación del decreto de la Generalitat que regula los inmuebles de uso turístico y las licencias para que operen. De esta forma, los pisos y casas vacacionales perderán esa licencia dentro de cuatro años, porque Barcelona no impulsará un planeamiento urbanístico para ampararlos. Eso sí, la decisión final quedará en manos de quién tenga la alcaldía ese año porque el mandato de Collboni acaba en 2027. En este tema resumimos todas las cuestiones respecto a qué se ha decidido y qué puede pasar en la capital catalana con la vivienda turística. 

Más allá del trasfondo de esta decisión, la medida de Collboni ha agitado la cuestión política: qué se hace y qué se puede hacer en España con estos alquileres. “Fue un paso valiente, porque abrió un debate muy importante en la sociedad”, aseguró Pedro Sánchez en la citada entrevista. 

Madrid, en cambio, huye de la palabra prohibición, al mismo tiempo que dice que no dará nuevas licencias. “Prohibir no es la solución, lo que hay que hacer es regular” aseguró el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, sobre la medida de Collboni. La capital está a la espera de una nueva ordenanza para regular este tipo de arrendamientos que llegará después del verano, pero ya va dando pistas de por dónde irán sus medidas: apostar por los edificios que se dedican en completo al alquiler turístico. En Madrid, lo de exigir licencia, además, no funciona. Solo 277 de los 24.000 pisos turísticos que hay en la ciudad disponen de esa acreditación para ser alquilados legalmente y las asociaciones vecinales que persiguen estos arrendamientos ya han denunciado al consistorio más de 10.000 alojamientos, exigiendo su cierre. 

Las diferencias entre Madrid y Barcelona encuadran dos modelos de afrontar el problema, pero en el territorio español hay otras iniciativas que también buscan frenar la proliferación masiva de pisos turísticos.

Sevilla va a limitar a un 10% la presencia de estos alquileres en su casco antiguo y no otorgará más licencias en los 11 barrios más saturados. València ha abierto la puerta a frenar la concesión de nuevas licencias, que ya no se van a conceder en Ciutat Vella, donde una de cada 10 viviendas es turística. Y, en Málaga, el Ayuntamiento va a limitar el registro de nuevos pisos vacacionales a la espera de una ordenanza que regule su actividad en los barrios más saturados, en una urbe que acaba de salir a la calle para reivindicar el derecho a la vivienda de los residentes.

Nueva York, una regulación que cambia la oferta

Hace unos meses, Nueva York dio un golpe de mano que borró miles de anuncios de apartamentos turísticos. La ciudad estadounidense cambió su regulación para obligar a los propietarios que alquilan hasta 30 días al año a registrarse en el Ayuntamiento y, además, a cumplir una serie de normas, que hasta el pasado mes de septiembre no existían. 

En concreto, los propietarios –los anfitriones, en el argot que emplean las plataformas– tienen que estar presentes en las viviendas alquiladas durante el tiempo que están sus inquilinos temporales, es decir, no pueden irse de vacaciones ni vivir en otra casa. Tampoco pueden arrendarlos a más de dos personas pagadoras, como se explica en esta información.

Con este cambio de regulación, Nueva York ha pasado de tener cerca de 40.000 pisos turísticos a algo más de 20.000 según las estadísticas que publica Inside Airbnb. En cambio, los precios de los hoteles se han disparado, aunque ahí también tiene que ver que hay parte de estos alojamientos que se están utilizando para albergar a migrantes, lo que ha reducido la oferta hotelera.

Otras ciudades estadounidense, como San Francisco o Seattle, limitan el número de apartamentos turísticos que puede anunciar un propietario y en Nueva Orleans, donde estas viviendas también han llegado a ser más del 10% del total, el Ayuntamiento ha optado por limitar el número de licencias y elevar las sanciones si se opera sin ella.

Prohibición en Florencia y límites de días en París o Londres

Florencia es otra de las ciudades que ha decidido cortar por lo sano. Hace casi un año, prohibió la concesión de licencias en el centro histórico, uno de los más visitados de Italia. Además, para tratar de conseguir que esas viviendas vuelvan al mercado residencial, ofrece exenciones fiscales durante tres años a los dueños de pisos que dejen de ser turísticos para volver al arrendamiento tradicional. 

Antes de aprobar esa nueva regulación, en Florencia había casi 15.000 pisos turísticos, ahora ronda los 9.300, según las cifras publicadas por Inside Airbnb, que rastrea los anuncios de inmuebles vacacionales. En Roma, donde no hay restricciones en el centro de la ciudad, hay más de 20.000.

En Francia, que este fin de semana vive la segunda vuelta de las elecciones legislativas, también se ha debatido en los últimos meses si establecer medidas fiscales estatales para primar los arrendamientos a largo plazo.

Actualmente, París ha frenado la concesión de nuevas licencias, lo que convierte a este tipo de inmuebles en un activo que atrae a los inversores en una de las ciudades más turísticas del mundo. Según Inside Airbnb, en el área metropolitana de la capital francesa hay más de 70.000 pisos de alquiler a corto plazo. Sus dueños, solo pueden alquilarlos durante un máximo de 120 días al año, en el caso de que se trate de su primera residencia. Si es una segunda propiedad o más, se considera que es actividad comercial.

En otras capitales europeas, como Londres, también se limita a los propietarios los días que pueden alquilar, en este caso, 90 al año; y en Ámsterdam, el máximo son 30 jornadas.