Ciudadanos niega la existencia de una burbuja: “Hay una reorientación de la oferta hacia el alquiler de vivienda”

Miguel Ángel Garaulet (Hellín, 1968) es el portavoz de Vivienda de Ciudadanos en el Congreso de los Diputados. Fue número uno de la lista por Murcia en las elecciones de 2015. Hasta que decidió dar el paso de entrar en activamente en política (había estado afiliado al PP pero nunca desempeñó un cargo en este partido) Garaulet hizo carrera en la empresa privada.

Economista de formación, tiene una amplia experiencia de gestión de empresas. Casi toda su carrera la hizo en ONO, donde tuvo la oportunidad de trabajar y negociar con socimis cuando fue director nacional de canales indirectos en la operadora de telecomunicaciones. Su opinión es que no deben elevarse exponencialmente los impuestos a estas sociedades de inversión dedicadas al alquiler, ya que se trasladaría a un aumento de los precios. “No hay que criminalizarlas”, asevera, pero sí “hacer un trabajo mucho más fino para que trabajen como empresas normales y que no haya abusos”, admite.

Garaulet cree que “la vivienda es un derecho y tenemos que trabajar sin banderas”. Y explica que “como liberales, estamos orientados a mejorar la condición de vida de la persona, no del colectivo”. Esto implica, dice, evitar situaciones como la compra de un edificio por parte de un “fondo buitre” y que se suba un 70% el alquiler a sus inquilinos, y también facilitar con incentivos que los pequeños propietarios pongan sus viviendas en el mercado de alquiler. “Hay una dicotomía entre vivienda pública y privada, alquiler o compra. No, lo que tenemos que buscar es una vivienda asequible”, afirma.

Con subidas del precio del alquiler de casi un 20% en ciudades como Madrid el año pasado, y del 7% en compra (el mayor ritmo desde antes de la crisis) hay expertos que hablan de nueva burbuja inmobiliaria, si quiera selectiva. ¿Está de acuerdo? mayor ritmo

La burbuja inmobiliaria ocurrió en 2005-2006. Se unían varias cosas: la necesidad de una persona o familia de tener una vivienda, un sector bancario muy proclive a dar dinero fácil y rápido incluso por encima del valor de las viviendas. Se propició que la demanda fuera superior a la oferta. Yo soy economista y creo en el mercado, pero el mercado se paraliza o modifica con orientaciones a la demanda. 

Ahora lo que hay es un reordenamiento de la oferta. Se están organizando nuevas fórmulas en las que se incluyen empresas que están invirtiendo en edificios para rehabilitarlos para sacarlos de nuevo al mercado o construir edificios para orientarlos a la vivienda en alquiler. Van buscando rentabilidades diferentes. Los precios de la compra son parecidos. Lo que sube es el precio del alquiler, porque una demanda se va canalizando a un producto que es el producto en alquiler. Esta reorientación de la oferta lo que hay que hacer es regularla.

 ¿Y cómo debe regularse esta reorientación de la oferta?

El artículo 47 de la Constitución dice que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos tienen que promover las actuaciones y normas para que se lleve a cabo, y controlar el precio del suelo para que no se especule con él. Hay una dicotomía entre vivienda pública y privada, alquiler o compra. No, lo que tenemos que buscar es una vivienda asequible.

El problema de la vivienda en este país es el valor del suelo. Suele ser alto porque hay una cantidad de burocracia desde que compro el suelo hasta que lo puedo hacer urbanizable. Suele tardar entre 5 a 10 años. Eso encarece el suelo. 

El suelo público en España está muy disperso. Ese suelo se queda baldío, en barbecho, y se ven edificios grandes y en medio un trozo de suelo. Es decir, que el suelo no se unifica, no todo el suelo público está unido, como en Holanda. 

 ¿Qué debe hacerse con ese suelo público en su opinión? ¿más vivienda protegida?

Tenemos que dotar ese suelo, que es un suelo que no se desarrolla. Y la mejor fórmula para que se desarrolle es la colaboración público-privada. Otro problema de la inversión pública no es la inversión sino el mantenimiento. Hay que decirle al inversor privado o cooperativa, que va a poder construir sobre un suelo público y dentro de 75 años revierte al ayuntamiento. El suelo sigue siendo público y se dota para un determinado tema que puede ser alquiler. Lo que queremos es en esos suelos que están baldíos y no se desarrollan, o incluso suelos dotacionales para algo que ya existe cerca, como un colegio, hacer ese tipo de colaboraciones.

Esto supondría un aumento de oferta, pero no especulativa, y permitiría acceder a una vivienda asequible de alquiler. 

¿Qué le parece que en Barcelona se vaya a obligar a los promotores a destinar un 30% a vivienda social?destinar un 30% a vivienda social

Colau ha fracasado en la gestión de la política de vivienda. Sus promesas de construir 4.000 viviendas se han quedado en 800 y con unos precios récord en el alquiler. En lugar de asumir su fracaso, Colau quiere trasladar la responsabilidad al sector privado y busca un lavado de cara electoralista de su gestión, con una materia tan sensible como la vivienda.

Hay que utilizar los 83 solares públicos en los que se podrían construir hasta 6.000 viviendas, así como aumentar la inversión en el parque de vivienda pública. Es preciso también atraer la inversión privada y facilitar con incentivos que los pequeños propietarios pongan sus viviendas en el mercado de alquiler. 

¿Qué incidencia tiene el alquiler vacacional en los precios a su juicio? ¿debe haber algún tipo de regulación?

Tiene que haber una regulación. Lo que no puede haber son 17 formas diferentes de ver el alquiler vacacional. No puede ser que en Baleares digan “no se hace” y en Valencia “se hace todo”. Ni blanco ni negro. Lo que hay que hacer es regular. Pero es parecido al tema del taxi, tampoco se puede ir contra los hábitos, las tendencias y las nuevas tecnologías. El futuro viene y hay muchas fórmulas de alquiler para ir a hacer turismo. Y en nuestro país el 12% del PIB es el turismo.

No podemos ir en contra de desarrollar nuevas fronteras de turismo y de buscar una mejora en la experiencia de cliente del turista. Pero sí se tendría que regular y ser una regulación nacional, de forma que todo el mundo juegue con el mismo balón. Y que no pongamos piedras en el carro que estamos tirando y que genera muchos puestos de trabajo. Aquí si queremos regular (aunque nosotros no queremos regular, somos liberales). Queremos coherencia y unidad de mercado.

¿Pero por ejemplo cree que debería limitarse el número de noches que se puede alquilar a través de plataformas como AirBnb?

Eso lo tendríamos que ver hablando con los sectores, no se puede hacer antes. Y hablar también con el sector turístico, pero también con todo lo transversal: vienen a dormir, luego compran, comen, se desplazan…

¿A su juicio debe modificarse la fiscalidad de la vivienda, por ejemplo para gravar más las viviendas vacías? 

A mí las desgravaciones fiscales no me gustan, pero sí mejorar la imposición. Si una persona tiene cinco casas y no las alquila ¿por qué no las alquila? Primero porque no tienen seguridad jurídica. Puede meter a alguien y que se quede dentro sin pagar. Ahora el alquiler genera una deducción de hasta el 60% (al casero). Habría que dar a esos pequeños tenedores de vivienda, que son el 80%, la opción de poner esas viviendas vacías en alquiler.

Nosotros tenemos pensado crear una especie de organismo arbitral donde el arrendador y el arrendatario establecen su contrato y donde el arrendador cumple con las obligaciones que tiene y el arrendatario con su obligación, que es pagar. Ese organismo arbitral hay que desarrollarlo incluso para seguridad nacional. Hay gente que alquila viviendas y no se le piden ni los datos, y paga en negro. Incluso puede venir cualquier persona con ánimo de hacer cualquier barbaridad.

Por ejemplo se podría decir, si tú tienes diez viviendas, alquilas cinco y dedicas otras tres a vivienda social, la deducción en vez de 60%, 100% porque es vivienda social. 

A las empresas o bancos se les debería establecer algún tipo de canon para que la vivienda que tenga vacía la ponga en el mercado. Todo lo que sea poner vivienda en el mercado y el incremento de la oferta es una mejora en los precios. 

¿Cree que debería subirse los impuestos a las socimis? (Estas sociedades deben tener un mínimo de 5 millones de capital social, su balance debe estar formado al menos en un 80% por activos inmobiliarios destinados al arrendamiento. Están exentas del impuesto de sociedades pero tienen la obligatoriedad de repartir anualmente dividendos, por el que los accionistas sí tributan)mínimo de 5 millones

A mí me dicen, “es que las socimis pagan pocos impuestos”. Sí, es factible. Pero pongamos en contexto de donde vienen las socimis, porque yo vengo del mundo del márketing y de las relaciones comerciales, y yo negociaba con socimis (a su paso por ONO) y eran para oficinas de alquiler y grandes centros comerciales. Ahora en las integraciones que han hecho entre ellas han cogido parque de vivienda, pero en su origen era así.

Las socimis tienen que dar beneficios a sus socios. Y si aumentáramos de forma exponencial el impuesto de sociedades en estas empresas, conllevaría un incremento del precio, porque ellos tienen que tener más ingresos que gastos. Por tanto, hay que estudiarlo bien, ver qué tipo de equilibrio se puede hacer para tener empresas que tengan más ingresos que gastos y también un retorno de esa inversión que venga al estado.

No hay que criminalizarlas, han tenido beneficios de 2.300 millones (en 2017) y han generado puestos de trabajo y riqueza. Pero sí que hay que hacer un trabajo mucho más fino para ver que trabajen como unas empresas normales, que los beneficios que generen se queden en el país y que no haya abusos de poder. Entonces, ¿hay que quitarlas? No. Hay que plantearse un trabajo mucho más serio y también orientarlas a lo que eran, para edificios de oficinas.

Por el conocimiento que dice que tiene de ese mundo ¿cómo trabajan las socimis? ¿cómo es que se han ido haciendo con viviendas?

Han ido comprando fondos en los que venían oficinas, pero también paquetes inmobiliarios. Luego también hay gente que ve que es un buen retorno y dice “vamos a hacer edificios para alquiler”. Tenemos suelo privado, hacemos edificios para alquiler.

Pero comprar un edificio de alquiler y echar a la gente, esa es la regulación que queremos para evitarlo. No estamos por la labor de que compren un edificio entero y suban un 70% los precios de alquiler. Eso no va en nuestra idea. Eso son acciones especulativas. 

Varios grupos políticos han reclamado una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre los aspectos concretos que se reclaman está la vuelta a los periodos de cinco años de contrato, en lugar de los tres actuales. ¿qué le parece?

Eso es un debate interno importante que estamos teniendo. No queremos paralizar el mercado. Pero hay que estudiarlo, porque hay casos y casos. A mí una persona de la tercera edad que lleva veinte años de alquiler y lo tiene que revisar cada tres años, y lo echan y lo cambian por otra persona. Pues me parece que no es digno. Otra cosa es que haya gente que quiera rotar su inversión.

Pero el propietario quiere seguridad jurídica y garantías. Si tengo una persona en casa que me paga religiosamente y trata bien mi casa, yo no lo voy a echar. Porque tengo la garantía de que me paga y la seguridad jurídica. Tendremos que ver casos excepcionales, personas mayores, gente que no puede pagar un alquiler mayor. 

Pero tampoco es una línea roja. Nosotros lo que queremos es que el mercado se mueva, cuando el mercado se mueve es cuando funcionan bien los precios. Regular los precios poniendo límites no mueve el mercado. Por ejemplo, si yo te doy una desgravación fiscal, se mete al precio. Si te dan un apoyo de 200 euros y pagas 400, vas a acabar pagando 600. La picaresca española también tiene su aquel.

Ciudadanos ha impulsado una ley para acelerar las desocupaciones de viviendas ¿qué se debe hacer cuando una vivienda está ocupada por personas necesitadas? ¿creen que la ocupación es un problema generalizado?

Si tú aparcas tu coche delante de un vado te lo quitan en veinte minutos, pero si tú ocupas la vivienda de encima del vado, tardan dos años como mínimo en echarte. Los narcopisos son ilegales y entrar en una vivienda es ilegal, porque es propiedad de otras personas. Pero también tenemos claro que tenemos que facilitar la accesibilidad a la vivienda a los ciudadanos desde un punto de vista legal. Por eso desarrollamos la ley de segunda oportunidad para aquellas personas que por crisis o quiebra de sus empresas. Por ejemplo, que el propio banco que va a desahuciar ponga un alquiler social durante los siguientes tres años. Pero alquiler social no de 500, sino de 200 euros.