Desciende la compraventa en el mercado de vivienda de Gipuzkoa, con precios récord y sin datos actualizados de alquiler

El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Gipuzkoa ha presentado este martes los datos del mercado inmobiliario correspondientes al segundo trimestre de 2026. El informe destaca una ralentización de las compraventas y el encarecimiento de la vivienda, pero también pone el foco en la falta de estadísticas actualizadas sobre el alquiler. Por un lado, Gipuzkoa registró 2.041 operaciones de compraventa entre abril y junio, un 8,2% menos que un año antes. La situación es todavía más complicada en el mercado del alquiler.

La Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) del Gobierno vasco solo está actualizada hasta el cuarto trimestre de 2025 y, según José Luis Polo, presidente del COAPI de Gipuzkoa, esta falta de diferenciación entre alquiler de larga y corta duración distorsiona la realidad del mercado. El representante de los agentes de la propiedad denuncia que “se está utilizando el alquiler temporal para esquivar la aplicación de las áreas tensionadas con la ambición de camuflar sobre ello una vivienda habitual”, lo que “hace que el precio se escape del control de la ley”. Los datos disponibles reflejan, además, un desplome interanual del 21,7% en los contratos de alquiler firmados.

A pesar de la falta de datos sobre la situación actual del alquiler, Polo ha señalado que el problema continúa presente a partir de lo que le trasladan las inmobiliarias, que aseguran no estar recibiendo ofertas. Por ello, ha apelado al consejero de Vivienda, Denis Itxaso, y al delegado de Gipuzkoa, Alfonso Sanz, para que agilicen la actualización de las estadísticas de la EMAL. Polo considera que trabajar con datos que llegan con dos o tres trimestres de retraso impide evaluar el efecto de medidas como las zonas tensionadas y los límites al alquiler. “No podemos opinar de lo que no sabemos”, resume el presidente del COAPI guipuzcoano.

Una situación contradictoria en el mercado de la vivienda

En la compraventa, los datos muestran también un mercado difícil de interpretar, aunque en este caso sí se cuenta con cifras actuales. Mientras el número de operaciones desciende y la oferta aumenta tanto en el Euskadi como en Gipuzkoa, el precio de la vivienda continúa al alza. Para Polo, se trata de un comportamiento que rompe con la relación habitual entre una menor actividad y una moderación de los precios, aunque mantiene la esperanza de que estos terminen moderándose.

La vivienda usada concentra la mayor parte de las operaciones. En Euskadi representa el 83% de las compraventas del segundo trimestre, frente al 17% de la vivienda nueva. En Gipuzkoa, la diferencia es todavía mayor: de las 2.041 operaciones registradas, 1.854 fueron de vivienda usada, el 90,8%, mientras que solo 187 correspondieron a vivienda nueva, un 9,2%. Luis Fabra, director de la Cátedra de Mercado Inmobiliario, considera que la vivienda usada permite observar mejor el comportamiento más reciente del mercado, ya que las operaciones de obra nueva arrastran un desfase temporal entre la compraventa y su escrituración.

Los datos acumulados de los últimos doce meses apuntan, según Fabra, a un cambio de tendencia. Gipuzkoa suma 8.289 compraventas anualizadas, una cifra todavía elevada, pero un 2,1% inferior a la del año anterior. El experto ya había anticipado que “el año 2026 va a ser peor que el año 2025, aunque también anticipamos, no va a ser un mal año”. A pesar del descenso, las cifras continúan por encima de las registradas en otros trimestres y años, y lejos de las caídas más pronunciadas de compraventas de 2007 y 2021.

Sin embargo, Fabra sitúa el precio como uno de los principales obstáculos para mantener el ritmo de actividad. Los altos niveles de precio “es el mayor enemigo del mercado en el sentido de la actividad”, señala. En su opinión, el momento actual está marcado por una “intensificación del precio de la vivienda”, con unos costes que dificultan cada vez más el acceso a la compra para buena parte de la población. El metro cuadrado en Gipuzkoa alcanzó los 3.970 euros durante el segundo trimestre, un 3,8% más que en el trimestre anterior y el máximo histórico registrado. En el caso de la vivienda usada, el precio medio se situó en 3.843 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 6,4%.

Pese al encarecimiento de la vivienda, el esfuerzo hipotecario de las familias se mantiene, por ahora, dentro de los niveles considerados asumibles por el sector bancario, según ha explicado Sergio Aparicio. La cuota mensual media alcanzó los 847 euros, un 9,4% más que un año antes, mientras que las familias destinan de media el 31,1% de sus ingresos al pago de la hipoteca, una proporción considerada “óptima” por el sector. Además, la duración media de los préstamos se mantiene en 25,5 años.