Madrid cambia las normas para construirse: más edificabilidad y aforos, pocos trámites y menor control

Madrid pisa el acelerador para reescribir las normas que fijan cómo construir la ciudad. La mayoría absoluta del PP en Ayuntamiento y Comunidad deja manos libres al equipo de José Luis Martínez-Almeida para modificar la legislación actual, que data de finales de los años noventa, y poder sustituirla en esta misma legislatura. Consciente de que es un trabajo largo, lo primero que hizo el alcalde reelegido fue crear una dirección general del Plan de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), que se encargará del enorme trabajo de actualizar la normativa durante los próximos cuatro años. Y lo segundo fue aprobar esta misma semana las nuevas normas urbanísticas.

Las normas, un compendio de cientos de páginas con muchos artículos y disposiciones diseñadas por el anterior concejal de Desarrollo Urbano (Mariano Fuentes, de Ciudadanos), sustituirán a las que se aprobaron en el año 1997. Para ello es necesario que la Comunidad de Madrid ratifique la decisión del pleno del Ayuntamiento del pasado lunes. Por eso es importante la mayoría absoluta de Ayuso: el Partido Popular no tendrá que negociar con nadie esta normativa para sacarla adelante, aunque Almeida sí que ha mostrado su voluntad de escuchar al resto. Pero de momento, las normas urbanísticas han salido aprobadas con el único voto a favor del PP, la abstención de Vox –se escudó en las referencias al género para no dar el sí– y los votos en contra de PSOE y Más Madrid, partido este último que denunciará la normativa en los tribunales.

¿Cómo cambiarán el urbanismo de Madrid estas normas recién aprobadas? Lo harán en muchos aspectos. Afectarán tanto a los edificios ya construidos como alos que están planeados, que son muchos. Solo en los desarrollos del Sureste está previsto levantar hasta 150.000 viviendas, que se verán beneficiadas por muchas de las medidas aprobadas. Y también cambian los trámites. Trazamos un resumen por sus cambios principales.

Solares más rentables y tamaño mínimo para las casas

La normativa recién aprobada permitirá sacar más provecho a cada solar. Porque la edificabilidad –los metros cuadrados máximos que se pueden construir– aumentan gracias a los nuevos cálculos introducidos: por ejemplo, las terrazas, balcones y balconadas no cuentan como superficie. Esta decisión hará que los promotores inmobiliarios proyecten pisos con estos elementos, aumentando el valor de la propiedad. Este tipo de salientes y espacios exteriores son más valorados por los compradores después de la pandemia, un periodo en el que cobraron especial relevancia.

Tampoco computarán para la edificabilidad los cuartos de instalaciones, los trasteros, elementos de evacuación, accesibilidad, de sostenibilidad y mejora de la eficiencia energética, entre otros. Todo ello redundará automáticamente en el valor de los solares, sobre los que se podrá construir más superficie de vivienda a partir de la aprobación definitiva de las nuevas normas.

Aunque dependerá de cada caso, estas bonificaciones pueden hacer aumentar hasta un 10% o un 15% la edificabilidad de los edificios, calcula Jesús San Vicente, portavoz del grupo de arquitectos Nexocoam. Él cree positivo aumentar la edificabilidad con las medidas adoptadas pero alerta del peligro de que muchos de los elementos agraciados acaben transformados en espacios lucrativos de forma ilegal. “Es fundamental que alguna agencia municipal se dedique a inspeccionar los posibles incumplimientos de la normativa, porque si no las terrazas se bonificarán y luego podrían cerrarse, o puede haber trasteros que se dediquen a cubículos de oficina”, pone como ejemplos.

Bonificaciones aparte, el tamaño de los pisos también queda regulado y se va a impedir obtener licencia de habitabilidad en las nuevas casas que tengan menos de 40 metros cuadrados. Esto influye en los pisos que se construyan pero también, por ejemplo, en los locales comerciales que aspiren a convertirse en viviendas: uno de cada cinco de los que lo hicieron de 2016 a 2021 en Madrid tenían menos de esta superficie –según el estudio económico que acompaña a la modificación legislativa– y no podrán solicitar el cambio con las nuevas normas.

Luz verde al coliving y menos trámites

El Ayuntamiento ha intentado encajar en las nuevas normas urbanísticas modelos de negocio que han ido surgiendo durante los últimos años, como los edificios dedicados a residencias compartidas, llamadas coliving, que tienen espacios comunes y luego están divididas en pequeños apartamentos. La normativa obliga a que estos tendrán que ser de al menos 15 metros cuadrados si están destinadas a una persona o de 10 m2 por persona si se dedican a más residentes.

En cuanto al cohousing, con más espacios comunes, la superficie mínima de la vivienda será en este caso de 30 m2, compensando el resto hasta los 40 m2 con las zonas comunitarias.

Ambos modelos de negocio han ido avanzando en la ciudad sobre edificios ya existentes. Ahora se plantea que puedan ubicarse en solares con uso dotacional, advierte San Vicente, que teme que esto pueda hacer de zonas por construir como Valdebebas o las Cárcavas un espacio de monocultivo centrado en este tipo de residencias muy populares entre los erasmus o los jóvenes que llegan a Madrid de forma temporal y alquilan habitaciones.

Además de las promotoras, uno de los sectores beneficiados por estos cambios será la hostelería, que obtendrá un aumento automático de sus aforos gracias a la adopción de los existentes en el Código Técnico de la Edificación. Sus responsables celebran el cambio, que permitirá subir de 99 a 175 personas los máximos en bares y restaurantes, por ejemplo.

Otra parte de la normativa que cambia es la simplificación de muchos de los procesos de tramitación. Desaparecen los planes especiales de control urbanístico ambiental (Pecuau) porque el consistorio los considera redundantes. El Ayuntamiento asegura que lo hace “sin rebajar los requisitos medioambientales ni los controles que ejercía” para ganar “una media de año y medio de tiempo a la hora de tener el visto bueno a un proyecto”. Lo cierto es que dejan de pasar por algunos controles y periodos de información pública al sustituirlos por un estudio de repercusión de implantación de uso, un trámite del que no se informará previamente.

La oposición asegura que con este paso “se eliminan los controles democráticos”, alertan desde Más Madrid, que ya ha adelantado que denunciará la norma cuando sea ratificada por la Comunidad de Madrid por considerarla un “fraude de ley”, al permitir calificaciones de uso con una simple consulta urbanística.

Carabante: “Una palanca de crecimiento”

El nuevo delegado de Urbanismo, Borja Carabante, defendió este lunes la reforma como “necesaria, imprescindible y urgente” después de 26 años de vigencia de las del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Con ella cree que se dota a la capital de una “palanca de crecimiento de la actividad económica y el desarrollo de nuestra ciudad”.

El alcalde afirma, por su parte, que estas normas servirán a Madrid para “seguir creciendo económicamente”, según sus declaraciones al término del pleno en el que fueron aprobadas.

No son tan optimistas en la oposición. “Parece que han dado a las promotoras inmobiliarias todo lo que pedía el sector”, asegura Álvaro Fernández Heredia, responsable de Más Madrid en temas de Urbanismo.

Además de criticar la desaparición de los controles de los planes ambientales, cree que la normativa llega tarde para regular las cocinas fantasma, cuya moratoria de licencias acaba el 5 de agosto, antes de que entren en vigor las nuevas directrices urbanísticas que las van a regular, por lo que puede llegar una avalancha de solicitudes.

Fernández Heredia lamenta que el equipo de Almeida no haya enviado estas cocinas a zonas industriales, dejándolas fuera de núcleos residenciales. Ni que haya aprovechado para incorporar derechos como el de tanteo y retracto del Ayuntamiento en edificios en venta en el centro de la ciudad, algo permitido por la Ley del Suelo de 2015.

También critica la ausencia de regulación de las casas de apuestas o las barras de degustación. Y cuestiona las cifras económicas de los supuestos beneficios que traerán estas normas urbanísticas.

También votó en contra de la normativa el PSOE. Su portavoz en esta área, Pedro Barrero, criticó durante el pleno de aprobación que “Madrid sigue siendo una ciudad tremendamente desequilibrada”.

“El precio de la vivienda sigue creciendo hasta salirse del alcance de los madrileños y las madrileñas”, denunció mientras aseguraba que la gente de a pie no se vería beneficiada por el cambio. “A quienes sí da respuesta es a los promotores inmobiliarios”, concluyó.

El Ayuntamiento de Madrid tiene que esperar a que el Gobierno de Ayuso dé cuanto antes luz verde a la normativa, con la que dar un impulso a aspectos desfasados de las normas del PGOUM de 1997 y tal vez a un mercado inmobiliario que parece empezar a ralentizarse. Mientras tanto, ha arrancado una revisión del plan general que podría llevar, como mínimo, cuatro años de tramitación. Pero que podría extenderse “hasta ocho o doce”, explican las fuentes consultadas.