Adif miente

Este viernes Adif, la empresa que gestiona las infraestructuras ferroviarias del Estado, y Distrito Castellana Norte (DCN), una sociedad formada por el banco BBVA y la constructora San José, han ratificado el convenio de venta de suelo público para el desarrollo del norte de Madrid más allá de la Castellana: la denominada Operación Chamartín. Un día antes, eldiario.es desvelaba este convenio mantenido en secreto entre Adif y DCN: se ponía de manifiesto el quebranto para el patrimonio público que supone la venta de millones de metros cuadrados de suelo público. Adif no dudó en publicar a continuación una nota en la que pretendía desmentir las cifras que se habían lanzado. Vemos necesario aclarar y mostrar de dónde surgen dichos importes y quién acaba beneficiándose de esta operación urbanística.

1. ¿Cuál es el precio de venta de suelo público de Adif a DCN?

La cláusula sexta del convenio (página 16) establece que el precio es de 984.225.200 euros, a los que hay que sumar los 67.493.718 euros que vale la cesión de suelo que DCN hace a ADIF para promover vivienda protegida. Esto hace un total de 1.051.718.918 euros.

Por otro lado, la cláusula quinta (página 10), a su vez, dice que la edificabilidad en los suelos transmitidos a DCN suma 1.485.304 m2. Por tanto, haciendo una sencilla división, resulta que el precio de repercusión, es decir, el precio al que compra DCN cada m2 de edificabilidad prevista es 708,08 €/m2.

La misma cláusula quinta establece que el suelo que vende Adif y que genera aprovechamientos urbanísticos tiene una superficie de 1.167.022 m2. Dividiendo el importe que recibe Adif por la superficie de suelo se obtiene un precio de venta de los terrenos de 901,20 €/m2, claramente inferior al de 1.137,22 que dice Adif en su comunicado.

2. ¿cuál es el precio real de la zona?

Para poder calcular dicho precio, es necesario recurrir a la documentación de la Modificación del Plan General. Los informes valoraban todos los terrenos de la operación (sin urbanizar) en 3.739,2 millones de euros, siendo la edificabilidad total de 2.657.313 m2 construibles y la superficie total generadora de aprovechamiento de unos 2.100.431 m2 de suelo.

Haciendo nuevamente simples divisiones tenemos que el precio de repercusión por el que DCN puede vender cada m2 de edificabilidad prevista es de 1.407,13 €/ m2, casi el doble que los 708,08 €/m2 que pagará por la compra, de modo que obtendrá el terreno público a mitad de precio. E igualmente el precio de cada m2 de suelo generador de aprovechamiento será de 1.780,21 €/m2, otra vez casi el doble de los 901,20 €/m2 por los que vende Adif.

O sea, que se mire como se mire Adif vende sus derechos de edificabilidad o la superficie de sus terrenos por la mitad del precio de mercado de la zona.

3. ¿Cuánto dinero recibe Adif?

Adif recibe por la compra 984.225.200 euros. Sin embargo, en los cálculos erróneos que publicaron a modo de justificación incluían 261 millones más, al añadir al precio real los intereses. Y es que, para el abono de ese importe, Adif concede a DCN un préstamo a 20 años.

Es como si alguien compra una casa por una cantidad y dice que el precio es esa cantidad más los intereses que le cobra el banco. En realidad, aquí estamos ante una situación surrealista: la empresa pública, que soporta una deuda enorme, le hace un préstamo a una empresa cuyo titular es el BBVA.

Además, como se ha dicho, recibe el equivalente a unos 67,5 millones de euros en especie (parcelas edificables para 100.000 m2 residenciales para vivienda protegida).

4. ¿Cuándo se fijó el precio de compra-venta?

En el acuerdo de adjudicación del año 94, el precio incluía una cantidad fija (17 mil millones de pts.) y una variable: el 53% de las plusvalías resultantes.

A partir de 2009, en otro secreto acuerdo entre Adif y DCN, se fijaron los 984,2 millones de euros actuales.

En su comunicado, Adif vuelve a mentir al asegurar que el precio ha sido el mismo desde el año 1993. En cualquier caso, si esto fuera así, sería realmente llamativo que el precio del suelo no se haya incrementado ni un euro después de 25 años. No parece un buen negocio para los propietarios actuales del suelo que, no olvidemos, es una empresa pública.

5. ¿Quién soporta los costes de metro y las afecciones al Canal de Isabel II que tendrá la operación?

Actualmente, la modificación del Plan General aprobada inicialmente por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid establece que DCN debe asumir dichos costes. Sin embargo, estas inversiones las asume DCN voluntariamente o, mejor dicho, las asume DCN para desbloquear la operación dado que quién tendría que efectuarlas, la Comunidad de Madrid, se ha negado a hacerlo. Cabe recordar que la Comunidad de Madrid tiene la llave para aprobar la Modificación del Plan General que permitiría plasmar el acuerdo entre Adif y DCN ya que la aprobación definitiva se realiza en el Consejo de Gobierno de la Comunidad.

6. ¿Adif tiene que hacerse cargo de algún que otro coste?

En el convenio deja perfectamente establecido que Adif tendrá que asumir los siguientes costes:

Todo ello podría tener unos costes elevadísimos que reducirían aún más el ingreso de Adif por los terrenos vendidos.

7. ¿Quién sale ganando con esta operación?

Sobre los precios actuales de mercado de cada ámbito, y conociendo el alcance de los terrenos vendidos por Adif a DCN, se puede concluir que, simplemente con una venta inmediata de los terrenos al día siguiente de adquirir su propiedad, DCN obtendría unas plusvalías superiores a 900 millones de euros.

Hay que recordar que el contrato también prevé que Adif entregue los terrenos (un mínimo del 89’7% de los mismos) en el momento de la firma, mientras que DCN, como se ha dicho, tiene 20 años para pagarlos.

Esto denota el grave quebrando de patrimonio público que se realiza con esta operación.

8. De no tramitarse este convenio, ¿incurrirían las arcas públicas en algún coste?

No. Del convenio se extrae, de manera inequívoca, que Adif puede renunciar a la renovación y no se incurriría en ningún coste. Además, si el Ayuntamiento de Madrid hubiera tramitado una Modificación del Plan General que no fuera de los intereses de DCN, ésta podría haber renunciado al convenio sin que ninguna administración incurriera en ningún coste.

Por tanto, de ello se deduce que el Ayuntamiento podría haber tramitado la Modificación del Plan General que considerase más necesaria para la ciudad sin buscar cabida a los intereses de DCN en base a su convenio con Adif.

Creemos que de esta manera quedan aclaradas por fin algunas sombras lanzadas sobre el coste real de la Operación Chamartín y queda, asimismo, demostrada la enorme rentabilidad que de la misma va a sacar DCN de la compra de suelo público.

Sin embargo, aún quedan muchas dudas por resolver dado que el expediente completo nunca ha sido publicado pese a las solicitudes realizadas por colectivos ecologistas, vecinales y grupos políticos. Ante la resolución del Consejo de Transparencia que obliga a la entrega del expediente a los colectivos solicitantes, DCN interpuso un recurso.

Igual tienen algo que esconder…