El Govern valencià que presideix Juan Francisco Pérez Llorca (PP) amb el suport de Vox donarà més avantatges als promotors per a la construcció d’habitatge a costa de sòl públic destinat inicialment per a equipaments públics com ara centres escolars, esportius, ambulatoris o zones verdes. També s'avança en la privatització del control i catalogació de vivenda protegida i permetrà construir més pisos de dimensions reduïdes sense compensar-lo a canvi amb més sòl dotacional.
Amb el pretext de la necessitat apressant d’habitatge com a única fórmula, segons els populars, per a frenar l’escalada de preus (han descartat mesures com el tanteig i retracte o limitar els lloguers), el Consell ha colat en el decret Simplifica aprovat el 26 de desembre passat una sèrie de mesures que poden contribuir a una nova rajolada a la Comunitat Valenciana.
Un decret que ha trobat objeccions greus en l’informe de l’Advocacia de la Generalitat, que entre altres coses desaconsella la tècnica del decret llei per a modificar disposicions reglamentàries i recorda diverses resolucions del Consell Jurídic Consultiu. Aquesta fórmula del decret llei evita, precisament, el dictamen de l’organisme esmentat.
Quant als canvis normatius, es modifica la disposició addicional quarta de la Llei d’ordenació del territori, urbanisme i paisatge (Lotup), cosa que implicarà que la qualificació provisional i definitiva dels habitatges de protecció pública (HPP) es podrà fer a través d’una Entitat Col·laboradora Urbanística de la Generalitat (ECUV), deixant en mans d’aquestes entitats privades la qualificació provisional i definitiva dels HPP, així com la seua desclassificació en cas d’incompliment.
Entre les funcions que exerciran les ECUV està el compliment del règim d’HPP i de normes de disseny, habitabilitat, accessibilitat universal i qualitat, i de la legislació de la qualitat de l’edificació.
En este sentit, fonts de la Conselleria de Vivenda han explicat que “el Consell va introduir per primera vegada en el nou decret de VPP la possibilitat de presentar sol·licituds qualificació de vivendes de protecció pública mitjançant certificat d'entitats de col·laboració ECUV”. Esta novetat del decret regulador de les vivendes de protecció pública de la Comunitat valenciana va ser “molt ben acollida pel sector promotor, atés que amb esta mesura es garantix l'agilitat en la tramitació de les qualificacions de vivendes així com la seguretat jurídica”.
En definitiva, han afegit que “amb la modificació proposada es pretén harmonitzar el marc normatiu, proposant la modificació de la disposició addicional quarta del Decret legislatiu 1/2021, de 18 de juny, del Consell d'aprovació del text refós de la Llei d'ordenació del territori, urbanisme i paisatge, que regulava les funcions de les entitats col·laboradores de l'administració, ampliant estes funcions a més d'aquelles relacionades amb les funcions urbanístiques dels ajuntaments, a les relacionades amb la qualificació de vivendes de protecció pública competència de la Generalitat a través de la conselleria competent en matèria de vivenda”.
Vivendes en sòl destinat a col·legis o ambulatoris
També es modifica la disposició addicional 12 de la Lotup de manera que es crea la figura dels Projectes Residencials Locals (PHL) pels quals els ajuntaments podran edificar habitatges d’HPP, a més de sòls patrimonials de la seua propietat, en tota mena de sòls de domini públic destinats en el planejament a tota classe d’equipaments (escolars, sanitaris, esportius …).
Si passara això, es preveu que l’ajuntament inicie procediments de modificació del planejament urbanístic perquè en el termini de tres anys es recuperen en altres terrenys els sòls dotacionals perduts a fi de restablir l’equilibri entre dotacions i aprofitament urbanístic.
Està per veure la fórmula per la qual es permetrà construir vivenda protegida en eixos sòls destinats inicialment a dotacions púbiques que en molts casos porten anys paralitzats i convertits en solars. Si les promocions les construïren promotors privats i si el sòl s'atorgarà com una concessió o s'optarà per la fórmula favorita dels constructors i avalada pel PP, la permuta de terrenys. Esta opció seria la més polèmica perquè el terrenys passaria a ser propietat del promotor a canvi d'un percentatge de les vivendes construïdes, que serien per a l'administració.
Al respecte, fonts de la Conselleria de Territori han explicat que la Generalitat té entre els seus objectius “generar sòl i agilitzar tràmits amb l'objectiu d'impulsar la construcció de vivendes en un context marcat pels elevats preus”. A més han afegit que “les últimes mesures van encaminades a complir eixe compromís del Consell en col·laboració dels departaments de Vivenda i Urbanisme”.
Amb esta reforma es vol donar “ferramentes als ajuntaments per a poder fer canvis més àgils quant al sòl dotacional i poder construir vivendes en sòls que en principi eren per a instal·lacions municipals amb el condicionant que es recupere eixe sòl en altres zones”, han insistit.
Habitatges protegits més menuts
Una altra de les novetats s’inclou en la disposició transitòria quarta de la Lotup, de manera que s’elimina l’única condició que havia posat la Generalitat per a no aplicar el límit màxim d’habitatges que es podien construir en un àmbit urbanístic. Cal recordar que amb el primer decret Simplifica aprovat el desembre del 2024 ja es va modificar aquest apartat mateix i va quedar redactat de la manera següent: “Quan els plans aprovats a l’empara de la legislació anterior continguen alhora un coeficient limitatiu del nombre màxim d’habitatges edificables i un altre del nombre màxim de metres quadrats d’edificació, s’aplicarà exclusivament aquest últim. Sempre que no s’introduïsquen modificacions en l’ordenació estructural de l’àmbit de planejament urbanístic corresponent”.
Amb la nova redacció, desapareix el relatiu a les modificacions en l’ordenació estructural i, per tant, qualsevol obligació de complir els estàndards urbanístics relatius a les cessions dotacionals mínimes exigides, incrementant-les proporcionalment a l’augment d’habitatges (i, doncs, d’habitants) previst en aquest nou desenvolupament urbanístic residencial. És a dir, amb els mateixos metres quadrats autoritzats, es podran fer més habitatges (per tant, més menuta) i, malgrat suposar més densitat de població, no es preveuen més dotacions públiques com ara zones verdes o esportives.
Ni tan sols s’hauran de complir els estàndards dels elements de la xarxa primària descrits la Llei, com és el cas de les previsions legals establides per a la “xarxa primària” quant a parcs públics, zones verdes i dotacions pròpies de l’ordenació estructural
Finalment, la modificació de l’annex IV de la Lotup implica la possibilitat de minoració dels estàndards de tota mena (reserva de places d’aparcament en zones residencials o de dotacions en sòls industrials).
Crítiques del PSPV
Sobre aquest tema, la diputada del PSPV en les Corts, María José Salvador, considera que “el PP, amb el seu segon decret de Simplificació, avança en els seus plans de convertir el territori valencià en el tot urbanitzable i consolida un model purament especulatiu amb el sòl, sota el pretext de la necessitat d’habitatge”.
Per a Salvador, “es privatitza el procés de qualificació de l’habitatge de protecció pública i es deixa en mans dels promotors la presa de decisions i el control de la legalitat”. A més, considera que la figura dels projectes residencials locals, “converteix sòl dotacional en un bé patrimonial, en un actiu immobiliari lucratiu que es puga vendre al millor postor per a construir habitatge on podia anar un col·legi”.
La diputada socialista afig: “Es fa desaparéixer l’obligatorietat de complir uns estàndards urbanístics mínims relatius a la cessió de sòl dotacional. És a dir, un model de ciutat amb més especulació, menys sòls, més densificació, i menys dotacional públic per a zones verdes, parcs i instal·lacions públiques. El model territorial hauria de ser fruit del consens, però Pérez Llorca ha decidit la fórmula del decret llei que fins i tot l’Advocacia de la Generalitat qüestiona en el seu informe”.