Pérez Llorca abre la veda a un nuevo 'ladrillazo' y privatiza la catalogación de vivienda pública protegida

El Gobierno valenciano que preside Juan Francisco Pérez Llorca (PP) con el apoyo de Vox dará más ventajas a los promotores para la construcción de vivienda a costa de suelo público destinado inicialmente para equipamientos públicos como centros escolares, deportivos, ambulatorios o zonas verdes. También se avanza en la privatización del control y catalogación de vivienda protegida y permitirá construir más pisos de dimensiones reducidas sin compensarlo a cambio con más suelo dotacional.

Con el pretexto de la acuciante necesidad de vivienda como única fórmula, según los populares, para frenar la escalada de precios (han descartado otras medidas como el tanteo y retracto o topar los alquileres), el Consell ha colado en el decreto Simplifica aprobado el pasado 26 de diciembre una serie de medidas que pueden contribuir a un nuevo ladrillazo en la Comunitat Valenciana.

Un decreto que ha encontrado serios reparos en el informe de la Abogacía de la Generalitat que entre otras cosas desaconseja la técnica del decreto ley para modificar disposiciones reglamentarias recordando diversas resoluciones del Consell Jurídic Consultiu. Esta fórmula del decreto ley evita, precisamente, el dictamen del mencionado organismo.

En cuanto a los cambios normativos, se modifica la disposición adicional cuarta de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), lo que implicará que la calificación provisional y definitiva de las viviendas de protección pública (VPP) se podrá hacer a través de una Entidad Colaboradora Urbanística de la Generalitat (ECUV), dejando en manos de esas entidades privadas la calificación provisional y definitiva de las VPP, así como su desclasificación en caso de incumplimiento.

Entre las funciones que desempeñarán las ECUV está el cumplimiento del régimen de VPP y de normas de diseño, habitabilidad, accesibilidad universal y calidad, y de la legislación de la calidad de la edificación.

En este sentido, fuentes de la Conselleria de Vivienda han explicado que “el Consell introdujo por primera vez en el nuevo decreto de VPP la posibilidad de presentar solicitudes calificación de viviendas de protección pública mediante certificado de entidades de colaboración ECUV”. Esta novedad del decreto regulador de las viviendas de protección pública de la Comunitat Valenciana fue “muy bien acogida por el sector promotor, dado que con esta medida se garantiza la agilidad en la tramitación de las calificaciones de viviendas así como la seguridad jurídica”.

En definitiva, han añadido que “con la modificación propuesta se pretende armonizar el marco normativo, proponiendo la modificación de la disposición adicional cuarta del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, que regulaba las funciones de las entidades colaboradoras de la administración, ampliando estas funciones además de aquellas relacionadas con las funciones urbanísticas de los ayuntamientos, a las relacionadas con la calificación de viviendas de protección pública competencia de la Generalitat a través de la consellería competente en materia de vivienda”.

Viviendas en suelo destinado a colegios o ambulatorios

También se modifica la disposición adicional 12 de la LOTUP de forma que se crea la figura de los Proyectos Habitacionales Locales (PHL) por los que los ayuntamientos podrán edificar viviendas de VPP, además de en suelos patrimoniales de su propiedad, en todo tipo de suelos de dominio público destinado en el planeamiento a toda clase de equipamientos (escolares, sanitarios, deportivos …).

Si esto sucediera, se prevé que el ayuntamiento inicie procedimientos de modificación del planeamiento urbanístico para que en el plazo de tres años se recuperen en otros terrenos los suelos dotacionales perdidos a fin de restablecer el equilibrio entre dotaciones y aprovechamiento urbanístico.

Está por ver la fórmula por la cual se permitirá construir vivienda protegida en esos suelos destinados inicialmente a dotaciones púbicas que en muchos casos llevan años paralizados y convertidos en solares. Si las promociones las construyeran promotores privados y si el suelo se otorgará como una concesión o se optará por la fórmula favorita de los constructores y avalada por el PP, la permuta de terrenos. Esta opción sería la más polémica puesto que el terreno pasaría a ser propiedad del promotor a cambio de un porcentaje de las viviendas construidas, que serían para la administración.

Al respecto, fuentes de la Conselleria de Territorio han explicado que la Generalitat tiene entre sus objetivos “generar suelo y agilizar trámites con el objetivo de impulsar la construcción de viviendas en un contexto marcado por los elevados precios”. Además han añadido que “las últimas medidas van encaminadas a cumplir ese compromiso del Consell en colaboración de los departamentos de Vivienda y Urbanismo”.

Con esta reforma se quiere dar “herramientas a los ayuntamientos para poder realizar cambios más ágiles en cuanto al suelo dotacional y poder construir viviendas en suelos que en principio eran para instalaciones municipales con el condicionante de que se recupere ese suelo en otras zonas”, han insistido.

Viviendas protegidas más pequeñas

Otra de las novedades se incluye en la disposición transitoria cuarta de la LOTUP, de forma que se elimina la única condición que había puesto la Generalitat para no aplicar el límite máximo de viviendas que se podía construir en un ámbito urbanístico. Cabe recordar que con el primer decreto Simplifica aprobado en diciembre de 2024 ya se modificó este mismo apartado quedando redactado de la siguiente manera: “Cuando los planes aprobados al amparo de la legislación anterior contengan a la vez un coeficiente limitativo del número máximo de viviendas edificables y otro del número máximo de metros cuadrados de edificación, se aplicará exclusivamente este último. Siempre que no se introduzcan modificaciones en la ordenación estructural del correspondiente ámbito de planeamiento urbanístico”.

Con la nueva redacción desaparece lo relativo a las modificaciones en la ordenación estructural y por lo tanto cualquier obligación de cumplir los estándares urbanísticos relativos a las cesiones dotacionales mínimas exigidas, incrementándolas proporcionalmente al aumento de viviendas (y por ende de habitantes) previsto en ese nuevo desarrollo urbanístico residencial. Es decir, con los mismos metros cuadrados autorizados se podrán hacer más viviendas (por lo tanto más pequeñas) y a pesar de suponer una mayor densidad de población, no se prevén más dotaciones públicas como zonas verdes o deportivas.

Ni tan siquiera se deberá cumplir con los estándares de los elementos de la red primaria descritos la Ley, como es el caso de las previsiones legales establecidas para la “red primaria” en cuanto a parques públicos, zonas verdes y dotaciones propias de la ordenación estructural

Por último, la modificación del anexo IV de la LOTUP implica la posibilidad de minoración de los estándares de todo tipo (reserva plazas de aparcamiento en zonas residenciales o de dotaciones en suelos industriales).

Críticas del PSPV

Al respecto, la diputada del PSPV en las Corts, María José Salvador, considera que “el PP con su segundo decreto de Simplificación, avanza en sus planes de convertir el territorio valenciano en el todo urbanizable y consolida un modelo puramente especulativo con el suelo, bajo el pretexto de la necesidad de vivienda”.

Para Salvador, “se privatiza el proceso de calificación de la Vivienda de Protección Pública (VPP), dejando en manos de los promotores la toma de decisiones y el control de la legalidad”. Además, considera que la figura de los Proyectos Habitacionales Locales, “convierte suelo dotacional en un bien patrimonial, en un activo inmobiliario lucrativo que se pueda vender al mejor postor para construir vivienda donde podía ir un colegio”.

La diputada socialista añade: “Se hace desaparecer la obligatoriedad de cumplir unos estándares urbanísticos mínimos relativos a la cesión de suelo dotacional. Es decir, un modelo de ciudad con más especulación, menos suelos, más densificación, y menos dotacional público para zonas verdes, parques e instalaciones públicas. El modelo territorial debería ser fruto del consenso, pero Pérez Llorca ha decidido la fórmula del Decreto Ley que incluso la abogacía de la Generalitat cuestiona en su informe”.