Los fondos buitre aterrizan en el fondo de la crisis española: ya tantean comprar suelo
Los días de las grúas oxidadas y abandonadas en España pueden estar llegando a su fin. La euforia por volver a invertir en el ladrillo está provocando que incluso el suelo edificable, el activo más denostado desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, pueda volver a ser objeto de intercambio a lo largo de 2014.
“El sector inmobiliario español es uno de los más atractivos por aunar seguridad y rentabilidad. Madrid y Barcelona ofrecen rentabilidades superiores a París y Londres”, dice Frederic Depunchel, socio fundador de Accuracy Francia. El ejecutivo pronunció estas palabras en un desayuno de trabajo que se celebró el 8 de abril en París bajo el título “Invertir en España: ¡Es el momento!” al que acudió una numerosa representación de los fondos medianos de capital riesgo europeo.
La pasión por el ladrillo español está llegando a tal extremo que incluso algunos de los inversores reunidos llegaron a hablar de “exceso de optimismo”, y pusieron como ejemplo la subida de precio que están experimentando los centros comerciales, “cuando todavía el consumo está en horas bajas”.
Pero mientras estos inversores se interesan por invertir en centros comerciales, plantas logísticas y oficinas ya construidas, la gran sorpresa en los últimos meses ha sido el interés que los fondos más avezados al riesgo están mostrando por el suelo. “Los fondos de inversión internacionales, generalistas, estan empezando a vislumbrar cierto interés por la compra de suelo de forma selectiva. Lo que ocurre es que todavía no están casando bien las demandas de precio de los vendedores con lo que los compradores quieren pagar”, asegura Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España.
Las conversaciones con los propietarios, principalmente los bancos españoles, comenzaron hace apenas unos meses. Ahora, toca acercar posiciones en el precio. El proceso es conocido, ya que ese mismo rifirrafe para casar las ganas de comprar con las de vender se produjo hace algo más de una año con las carteras de deuda y las plataformas de gestión inmobiliaria.
Los interesados envuelven en explicaciones técnicas algo que se resume con facilidad. Los fondos buitres no tienen prisa en comprar, mientras que los bancos tal vez sí la tengan en vender. ¿Quién da más? “Cuando la banca española acepte, como ya hizo con la deuda, que la rebaja de precios frente a antes de la crisis debe ser considerable, entonces se podrán cerrar operaciones”, explica un inversor internacional.
Pero no va a ser tan fácil. En principio, los bancos podrían ganar dinero sólo con que el inversor pagase algo más del 20% del valor del suelo. La razón es que los conocidos como decretos Guindos obligaron a las entidades financieras a provisionar hasta el 80% del valor de los suelos que tenían en cartera. “Pero con la recuperación actual de la confianza, están crecidos y no tienen tanta necesidad de vender como hace un año las carteras de deuda”, comenta ese inversor.
Mientras se acercan posiciones, los oteadores continúan a la caza. Las zonas más selectas de grandes ciudades, como Madrid o Barcelona y los emplazamientos vips de la costa española son los principales objetos de deseo. En definitiva, los fondos quieren asegurarse de que van a invertir en suelos donde luego haya la suficiente demanda, ya sea de vivienda o de oficinas como para compensar las fuerte inversión financiera que necesitan esos desarrollos urbanísticos. Y dado que la demanda futura no se espera que sea masiva, quedan para la historia megaproyectos como los barrios madrileños de Las Tablas o Sanchinarro.
“En 2014, entendemos que se podría ver el inicio de algunos desarrollos, que serán mucho más selectos y en unidades de ejecución más pequeñas que antes de la crisis, y que dependerán no solo de la inversión que habría que afrontar, sino también de sus localizaciones, demanda real en la zona, grado de consolidación, precios adecuados de producto final, acceso a la financiación, etc... Pero para una normalización quedan al menos dos años”, asegura López Torres, de KPMG.
La evolución de los alquileres
La evolución de los alquileres
En contra de lo que ocurrió hasta hace unos años, la clave de estas inversiones no va a estar sólo en comprar barato y vender caro. Ahora, “España tiene un nuevo recorrido para amortizar estas costosas inversiones a largo plazo: el alquiler”, aseguran expertos del sector inmobiliario.
Y no sólo el alquiler de vivienda, sino también el de los inmuebles de uso industrial, logístico, hotelero... Un ejemplo lo encontramos en los últimos datos publicados por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. Por primera vez en cuatro años, en el primer trimestre de 2014 han subido los precios de los edificios de alquiler en las oficinas de Madrid: un 4%, hasta rozar los 25 euros/metro cuadrado al mes.
La firma cree que ya se puede empezar a pensar en la recuperación de la demanda y subraya que “el incremento de la contratación ha provocado un descenso de la tasa de disponibilidad de las zonas centrales, las más demandadas, e, incluso, de las áreas periféricas, una tendencia que no se observó en las zonas descentralizadas”. En ese informe también se apunta que existe “la sensación de que el producto de calidad se está agotando en la zona central y eso presiona al alza las rentas prime después de 22 trimestres de caídas”, refleja el informe.
Si esto ocurre en 2014, ¿qué pasará dentro de dos años cuando, según las previsiones, pueda comenzar a notarse la recuperación? Los fondos de inversión más adictos al riesgo lo tienen claro, por eso, mientras el capital riesgo deshoja la margarita de qué edificios comprar, ellos ya han puesto los ojos en lo que, hasta ahora, nadie quería: el suelo.
