Quién hay detrás de Avalon y del resto de empresas del Plan Vive de Ayuso

La gestión privada de suelo público de los pisos asequibles del Plan Vive de Isabel Díaz Ayuso acumula denuncias por los cobros del IBI a los inquilinos y se ha creado una plataforma para protestar por ello y por los excesivos gastos de comunidad, garajes y trasteros que llegan a duplicar el precio del alquiler. Negociar o siquiera hablar con las empresas responsables es casi imposible para los vecinos, como también lo es encontrar un responsable en la maraña de fondos internacionales, empresas y socimis que controlan y gestionan estos alquileres. 

En 2021 se adjudicaron los lotes 1 y 2 mediante cesión de suelo público para los próximos 50 años a Dorsono Investments, vehículo de inversión participado en un 90% por Ares Management y en un 10% por San José. De cara al público, esta empresa se llamará Madrid Affordable House. Suman 3.643 viviendas en Valdebebas, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles y Alcorcón. 

El tercer lote de 1.700 viviendas fue a parar a Convive Madrid Alquila o Saturn Holdco, estructura societaria con más de 31 empresas con sede en las Islas Caimán, según publicó en una investigación Infolibre, propiedad del fondo estadounidense Oaktree, marca de un megafondo estadounidense que gestiona 224.000 millones de activos, fondos privados de pensiones y ahorros particulares sobre todo, para ofrecer rentabilidad. La española Culmia era la promotora inmobiliaria de estas 1.700 viviendas que construyó Avintia, pero las vendió al fondo alemán DWS. Sogeviso es la gestora de los alquileres y es filial del Banc Sabadell, aunque la ha puesto a la venta. 

El CEO de DWS es Stefan Hoops, el de Sogeviso Javier Berdié, el del Banc Sabadell desde hace poco Marc Armengol, el responsable de Oaktree en España es Alejandro Cano y a nivel global tiene dos, Armen Panossian y Robert O’Leary. Pero es que Oaktree pertenece en un 100% Brookfield, la gestora de activos canadiense que compró a Blackstone las 5.000 viviendas de Madrid que en su día fueron públicas y que tienen en vilo a las familias porque quieren venderlas. Su CEO es Bruce Flatt.

Un fondo que gestiona 600.000 millones

Dorsono Investments, adjudicatario del primer y mayor lote y el que presenta más quejas, es en verdad un vehículo de inversión creado para acceder a este lote y formado en un 90% por Ares Management y en un 10% por San José, constructora que hizo estas viviendas. Ares Management es una gestora de inversiones alternativas, como se conocen a las entidades financieras que gestionan los activos de sus clientes en mercados diferentes a las acciones y bonos cotizados, es decir, infraestructuras, inmobiliaria, capital privado, crédito privado o fondos de cobertura. 

Ares es también uno de los mayores tenedores de vivienda de España, con unas 6.000 viviendas de alquiler. Lo es a través de Avalon Properties / Daria 323, su filial en España y constituida como socimi, sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario, un tipo de empresa que no paga impuesto de sociedades porque así lo decidió el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero en 2009 para reactivar el mercado inmobiliario tras el estallido de la burbuja y así lo han mantenido los posteriores ejecutivos hasta el día de hoy. 

Ares gestiona unos 622.000 millones de dólares en todo el mundo y Blackrock, mayor gestora de activos del mundo con 14 billones de dólares en su control, es su máximo accionista con un 7% del capital. Entre las inversiones de Ares destacan algunas como Plenitude, la filial de renovables de la energética italiana Eni, o su participación en el Atlético de Madrid. El CEO, y cofundador, de Ares Management es Michael Arougheti y el de Avalon, un tal Pablo Paramio de quien es imposible encontrar fotografías en internet, salvo un par con mascarilla en la época de la pandemia. 

Arougheti fue en 1997 uno de los cinco socios fundadores de Ares y hoy tiene una fortuna valorada en unos 1.000 millones de dólares. Todos los fundadores son multimillonarios. Trabajó en el Royal Bank Of Canada antes de incorporarse como CEO en 2004 y lidera la empresa desde entonces. Según contaba Forbes, Ares ocupó como otros fondos “el vacío dejado por los bancos cuando estalló la crisis financiera” y es capaz de generar una rentabilidad del 12,1% después de comisiones desde su creación. 

Buscando la máxima rentabilidad

Eso significa que, de alguna forma, para que Ares invierta en un negocio, este debe de ofrecer rentabilidades elevadas a los pensionistas de Estados Unidos que tienen depositados en él sus ahorros. El alquiler asequible tiene unas rentabilidades limitadas para las empresas y las del Plan Vive fijan que los precios de los alquileres no puedan ser de más del 35% que los sueldos. 

Pero esta rentabilidad sin duda aumenta cuando cargan a los inquilinos con los costes del IBI, el máximo permitido en gastos de comunidad al 18% del alquiler, precios de garaje que en ocasiones duplican los de mercado y alcanzan los 150 euros por plaza obligatoria y los trasteros, con unos costes reales de mantenimiento bastante bajos a tenor de los problemas que presentan. Tras la suma de todo esto, permitido por la normativa del Plan Vive aunque la ley española impide cobrar el IBI en pisos protegidos, el esfuerzo supera en muchas ocasiones ese 35% delimitado y los alquileres se acercan a los precios de mercado. 

Los beneficios obtenidos por Avalon aún pueden ser mayores si consigue vender, como ya hizo Culmia, todas esas viviendas. Según publicó Cinco Días y han confirmado a elDiario.es fuentes del sector, las ha puesto a la venta. Avalon ya ha aprovechado para comunicar a sus inquilinos que no tienen derecho a comprar las viviendas, además de recomendarles que hablaran con ellos y no con los medios de comunicación. Lo que no es tan fácil es que se sienten con los inquilinos a darles una respuesta o una solución por la cantidad de preocupaciones que les generan estos pisos. En medio del complejo entramado inmobiliario de fondos, empresas y socimis que se lucran con el Plan Vive, los inquilinos no parecen estar contemplados.