La inflación en la construcción borra el sueño de un piso asequible de miles de cooperativistas y tensa a las promotoras

Una escena repetida por toda España en los últimos meses: Un grupo de cooperativistas que persiguen poner en marcha una promoción inmobiliaria; una constructora que presiona porque los precios pactados no son suficientes para sacar adelante la promoción y una votación para decidir cómo asumir y repartir ese aumento de costes, que no siempre son asumibles por quienes aspiran a tener un piso en propiedad. 

Pero no solo los cooperativistas están teniendo que rascar sus bolsillos para encontrar miles de euros con los que afrontar el escenario inflacionista; también las empresas promotoras han tenido que cambiar el paso. En este caso, bien tirando al alza los precios de los pisos de las promociones que aún no se han vendido o asumiendo que no pueden seguir adelante con una promoción y tienen que devolver las reservas a quienes aspiran a ser propietarios, esperando a que amaine el temporal y puedan volver a sacar al mercado esos inmuebles, sobre todo en las zonas donde no hay tanto apetito por los pisos nuevos.

“Las cuentas no salen desde hace meses”, reconoce Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC). “Tenemos aumentos de costes que llegan al 32% y eso conlleva que haya que renegociar contrato a contrato. La alternativa es paralizar las obras porque las cuentas no salgan”. Una presión en los precios que comenzó a mediados del pasado año, cuando el acelerón de la economía internacional tras los meses más duros de la pandemia pilló a todo el comercio mundial con el pie cambiado, lo que derivó en cuellos de botella en casi todos los sectores y 'atascos' de fletes marítimos. A eso, además, se ha sumado la guerra en Ucrania y el precio disparado de la energía.

Sin quiebras en el ladrillo, por ahora

A diferencia de lo que ocurrió en la anterior crisis financiera e inmobiliaria, el momento de la suspensión de pagos y de la quiebra no ha llegado. Hay retrasos, muchos de ellos sustanciales; y compradores que deciden echarse atrás, pero la inmensa mayoría de las obras, a día de hoy, acaban saliendo adelante. 

“No ha habido ninguna constructora que no se haya quejado”, explica un directivo de una de las grandes promotoras, que prefiere mantener el anonimato. “En obras que ya están ejecutadas en un 80%, ahí no influye ya tanto el aumento de los costes. Pero, en las pendientes de empezar o justo empezadas, sí que hemos tenido alguna constructora que se ha plantado y nos ha dicho 'o ajustas el contrato o no seguimos'. Nosotros no hemos tenido que resolver ningún contrato con una constructora, hemos asumido el coste en muchos casos, pero no siempre en las sumas que nos han pedido. Hemos cedido y ellas también porque saben que, si nos pierden, no volveremos a trabajar con ellas”, reconoce.

“Y ocurre que los ritmos han caído. Obras que empezaban en julio, empezarán en noviembre; otras que empezaban en octubre, se iniciarán en febrero; pero todos los promotores vamos de la misma manera y los que quieren comprar pisos ven que todas las promociones están subiendo de precio”, añade.

El mayor impacto, en las cooperativas

Esa presión por el alza de los costes de los materiales es especialmente significativa en el caso de las viviendas que se construyen en régimen de cooperativa. El motivo, que cuando se trata de empresas promotoras que ya han cerrado un precio y tienen un contrato de reserva, de entrega de arras con los compradores, ese precio pactado no se puede tocar. De hecho, hay sentencias del Tribunal Supremo que apuntan que lo acordado, si la obra está en marcha, es inamovible. Pero hay mecanismos para esquivar esa exigencia, como se ha visto, a través de la devolución a los clientes de esas sumas pagadas en los contratos de reserva. También, según indican fuentes del sector de la construcción, se exigen subidas de precios, por ejemplo, cuando los inmuebles aún están en su esqueleto. La fórmula: 'son lentejas', o se suben precios o las obras se paran o se prolongan durante meses.

Sin embargo, en el caso de los cooperativistas, donde son ellos quienes asumen las subidas de costes, sin empresas intermediarias que puedan jugar con la elasticidad de sus márgenes, las cosas cambian. Como muestra, según indican diferentes cooperativistas, obras en el nuevo desarrollo madrileño de Valdebebas, han exigido a los propietarios elevar los precios en cerca de 30.000 euros por un piso de tres dormitorios; o una cooperativa en el entorno de Plaza de Castilla, al norte de la capital, que en lo que va de año ya lleva tres reuniones para ver cómo responden a las exigencias de las constructores de aumentar la factura. 

“El cooperativista no tiene techo, mientras que el promotor, cuando empieza a asumir pérdidas, puede parar las obras o declararse en concurso de acreedores”, asegura Juan Francisco Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi). “Lo estamos viviendo mal. Las cooperativas están en una situación de resiliencia, en función de la capacidad que tengan de soportar este tipo de imponderables, porque no hay un techo económico, es en función de lo que pueda o quiera afrontar cada unidad familiar”.

De media, asegura, la subida de costes de los materiales ronda el 18% -es la misma cifra que señalan las empresas promotoras- que luego con otras medidas, como la negociación de los costes del suelo, puede reducir el impacto final en los precios de los pisos de los cooperativistas hasta un alza del 8% o el 9%“, aunque depende mucho de las zonas. Por ejemplo, señala que la presión es más alta en las islas, porque hay menos alternativas a la hora de buscar proveedores de materiales y capear la tormenta de costes. 

Y esa presión al alza hace que muchos cooperativistas se caigan y abandonen antes de tiempo. “Sí, sin ninguna duda hay cooperativistas que no pueden seguir. No es una mayoría. Por ejemplo, en una promoción de 100 viviendas, las bajas pueden rondar del 15% al 25%”. Viviendas que, asegura, en muchas ocasiones asumen otros socios de las cooperativas o entran otros nuevos. De momento, afirma que no se están abandonando proyectos. 

“Al igual que ocurrió con la pandemia no se están paralizando proyectos”, indica el representante de Concovi que agrupa a 200 cooperativas y cerca de 13.000 viviendas en construcción. “Ahora, se ha sufrido, pero se está superando la situación, se han revisado costes e incrementos o han cambiado de constructores”. En algunos casos, “se han vuelto a licitar obras porque se ha perdido confianza en el constructor”.

Los mecanismos de las promotoras para subir precios

El caso de los promotores al uso es diferente. “Afrontamos la situación de dos maneras. En los proyectos en construcción, el aumento va contra el margen de las promotoras, porque se venden a precio cerrado y son precios inalterables. Es un contrato privado, en promoción directa y no se puede subir”, indica Daniel Cuervo, director general de Asprima (la asociación de promotores de Madrid) y secretario general de APCE, la Asociación de Promotores Constructores de España. “Las que van a salir ahora sí suben precios porque de otra forma no sería sostenible”, reconoce.

Hay promotoras, como AEDAS Homes, que afirma que “acompasan el precio de las viviendas al incremento de los costes de construcción. Una medida a la que el perfil de cliente de la compañía, medio y alto, está respondiendo”, argumenta. “Hay que tener en cuenta que el comprador tipo de AEDAS Homes financia una media del 63,3% del precio de la casa, tienen unos ingresos familiares medios de 74.000 euros y manejan un presupuesto inicial de 330.000 euros”, matiza. En su caso, explican fuentes de la empresa, cuentan actualmente con 5.300 viviendas en construcción.

En este caso, la promotora asegura que ha buscado alternativas, por ejemplo, a través de los llamados Métodos Modernos de Construcción (MMC), Se trata de “una línea de negocio especializada en la construcción OffSite que reduce y optimiza los costes de construcción al trasladar buena parte de la producción de las viviendas a las fábricas”, explica la empresa. “En cuanto a los clientes, en nuestro caso tenemos un alto elevado nivel de actividad y cobertura de ventas del presente ejercicio y los dos siguientes es elevado. Además, la demanda extranjera ha vuelto con fuerza”, añade. 

Pero hay veces que, la única opción es subir precios y, si se puede, romper los contratos ya firmados para, en el futuro, sellar otros donde a las empresas sí les salgan las cuentas. “Cuando ya tienes firmado un contrato de arras con un cliente, es cuando no puedes subir precio. Pero sí puedes llegar un acuerdo y resolver ese contrato. Nosotros lo hemos hecho en algún caso: resolvimos con los clientes y nos emplazamos a hablar dentro de unos meses para ver si siguen interesados en los pisos por equis euros más”, indica el directivo de una gran promotora. “En las promociones donde te queda menos obra por hacer y pocas por vender, se pega una buena subida a esas viviendas que quedan, intentas rascar lo que puedas”, reconoce.

A futuro, parece que los precios de las materias primas, en algunos casos, empiezan a tomarse un respiro, aunque los datos de precios industriales que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) aún no lo reflejan. Desde el inicio de la pandemia, los tubos y tuberías se han disparado un 36%; los cerámicos para la construcción, un 15%; y cemento, cal y yeso, más de un 18%. 

Hay problemas pero no un parón de ventas. “Donde íbamos bien, pese a los costes, vamos muy bien”, señalan las promotoras, en especial, en las grandes capitales. “Hay una fuerte demanda en emplazamientos muy concretos: Madrid, Barcelona, Sevilla, País Vasco o Málaga. Hay mucho interés en la vivienda nueva, que es como la niña bonita de la oferta inmobiliaria”, asume el secretario general de APCE. Que suban precios no influye en ese apetito y las perspectivas son buenas si esa subida de costes se toma un respiro en los próximos meses. Otra historia es si la demanda, como consecuencia de la inflación generalizada, empieza a contenerse y en seco. “Ahí ya tenemos otro problema muy distinto”, reconocen las diferentes fuentes consultadas.