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No funciona, invade competencias o no es constitucional: así ven la Ley de Vivienda los expertos en el Congreso

Vista de varios bloques de viviendas en venta en el barrio madrileño de El Cañaveral, en una fotografía de archivo.

Primeros compases de la tramitación parlamentaria del Proyecto Ley de Vivienda, que el Gobierno de coalición aspira a tener aprobado en la recta final de 2022 y donde la crisis por los casos de espionaje a políticos independentistas puede hacer descarriar una mayoría de apoyo. De hecho, la Ley estuvo a un paso de no llegar a tramitarse y fue fundamental el respaldo de ERC para evitar que el texto volviese a Moncloa.

Así ha evolucionado la vivienda en una década: el alquiler sube un 4,7% y el precio de compra se estanca

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Los primeros pasos han venido marcados este lunes por la opinión de los expertos que los grupos parlamentarios han propuesto como ponentes de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. 

Entre ellos, una opinión mayoritaria: que el Proyecto de Ley, tal y como está redactado, supone una invasión de competencias autonómicas. También, que no va a ser suficiente para solucionar los problemas del mercado de la vivienda. Aunque respecto a esto último hay opiniones encontradas, bien porque la Ley puede ser un golpe a la línea de flotación del libre mercado, bien porque no entra a solucionar los problemas de fondo.

“Han entendido que el mercado se puede regular”

Entre estos últimos, principalmente, destaca la opinión de Pablo Martínez, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, quien criticó que su organización haya sido la única consultada como representante de la sociedad civil, entre los expertos en materia de vivienda llamados por los grupos. 

El portavoz del Sindicato de Inquilinos recalcó que para el movimiento la tramitación del proyecto, en sí misma, ya es un paso adelante. “Que ustedes entiendan que se necesita una Ley de Vivienda, ya es una victoria. Asumen que las políticas públicas de este país han sido nefastas”, apuntó Martínez, que compareció ante la Comisión a petición de Unidas Podemos. 

“Han entendido que el mercado del alquiler se puede regular y no pasa nada. Ahora a ver cómo se regula”, instó para que sea una regulación amplia. El motivo que menciona es que, que tal y como está redactado el Proyecto, se queda corto. Martínez argumentó que, según datos del Instituto Catalán del Suelo, en las zonas de Catalunya donde hay regulación de precios de los alquileres estos han bajado un 2,2% y, donde no, un 1,8%. 

“Es mentira decir que la regulación no vale, pero tal y como está planteada, la Ley no es efectiva para las personas que viven de alquiler”, dijo. Apuntó que el texto estará en vigor, como pronto, en 2023 o 2024 y que dará hasta 18 meses más a los grandes propietarios, una vez se apruebe la ley “para hacer los contratos a su gusto”. Ese año y medio es el tiempo máximo para que el Gobierno ponga en marcha un índice de precios, que solo se aplicará en zonas tensionadas, a empresas o fondos dueños de más de 10 inmuebles, y si lo piden las comunidades, algo que impedirá la bajada de precios efectiva, según el Sindicato, que también reclama un régimen sancionador para quien se salte la Ley. 

Precisamente, sobre ese índice de precios puede haber mimbres para diseñarlo más rápido. Rocío Perteguer Prieto, vocal directora de los servicios de medio ambiente, consumidores y usuarios del Consejo General de Registradores de la Propiedad de España, recordó en su comparecencia que el Registro puede servir de base para usar la información de la que dispone, también sobre alquileres y no solo sobre compraventa de viviendas. 

El control de precios destruye más las ciudades que los bombardeos

“Nada destruye tanto las ciudades como los bombardeos pero hay algo que los destruye más, que es el control de alquileres”, comparó Benito Arruñada, catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, en referencia -sin mencionarlo- al economista sueco Assar Lindbeck. El catedrático refirió que el control de precios fue la medida más utilizada en el siglo XX, en cambio, “los centros de ciudad estaban que se caían, porque nadie era propietario, nadie tenía el interés en renovar nada”.

“Nuestro problema como país es que pecamos de idealismo legislativo. Para resolver un problema pensamos que es suficiente promulgar una ley. Este proyecto peca de esto, falla porque los medios que pone son inadecuados”, consideró.

“Lo que no puede hacer el Estado es suplantar al mercado. Esta Ley es ambiciosa, amplía los derechos, los define como vivienda digna o vulnerabilidad, que están muy bien; pero, ¿cómo se paga? Si democráticamente decidimos que a las personas vulnerables hay que proveerlas de vivienda, paguemos impuestos y hagámoslo”, reclamó Arruñada. 

¿De quién son las competencias?

En este aspecto, de entrada, no hay consenso, aunque los expertos que acudieron al Congreso se decantaron en más ocasiones por recalcar que las competencias son exclusivas de las comunidades autónomas.

“Siento ser pesimista. La Ley no da coherencia multinivel, no es un marco persiste en el tiempo”, aseguró Sergio Nasarre Aznar, catedrático de Derecho civil Universidad Rovira i Virgili. Ahondó en que las competencias son autonómicas y que, tal y como está redactado, la vivienda dejará de ser una propiedad a pasará a ser un tipo de tenencia tutelada por el Estado.

Por ejemplo, señaló que cada comunidad tiene capacidad realizar su propia definición de zona tensionada para su territorio. “La Ley no explica cómo ejercer el derecho de la vivienda, ni la función social de la vivienda o de la propiedad; ni hay deberes de vivienda. No queda claro a qué se refiere”, enumeró. “No hay soluciones mágicas en vivienda”, dijo.

La Ley puede acabar en el Constitucional

Joan Manuel Trayter Jiménez, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad de Girona, argumentó que “intentando solucionar un grave problema, el proyecto incurre en excesos competenciales”, una situación que puede desembocar que el texto, aunque se apruebe en Cortes, acabe en el Tribunal Constitucional. De hecho, el PP y algunos de los gobiernos autonómicos que preside ya han anunciado que darán ese paso.

“Es una competencia exclusiva de las comunidades: que no se nos vaya la pluma y se regulen cosas que no se pueden regular”, afirmó. “La política de vivienda es de las comunidades. ¿Que no han hecho nada? Pues que no les voten, les pasará factura. Quien lo regule y lo haga bien, pues lo votarán otra vez”, dijo.

“El Proyecto, hay parte que, de cara de la opinión pública queda bien, pero luego irá al Tribunal Constitucional y, seguramente, si sigue su doctrina, que tampoco es nítida, lo acabará anulando en cuatro años”, destacó. En cambio, el profesor de la Universidad de Girona sí apuntó que el Estado sí puede intervenir, por ejemplo, en inversión en vivienda social -transfiriendo a las comunidades- en fiscalidad y en ayudas, sean al alquiler o a la compra de vivienda.

Esa muralla en las competencias no la ve tan clara Luciano Parejo Alfonso, catedrático emérito de Derecho Administrativo de la Universidad Carlos III. “La vivienda no es una materia simple, de regulación única. No es clara, constitucionalmente. Según la perspectiva y los bienes que se considere, puede ser objeto de regulación por uno u otro legislador. Tiene varias dimensiones, el espacio donde se desarrolla la vida privada y patrimonial”, resumió.

“En principio, es claro que las competencias son de las comunidades, pero solo si se considera el artículo 148 de la Constitución de forma individual pero hay títulos que, por efecto cruzado, pueden limitar el ámbito de competencias de las comunidades”, apuntó. “La Constitución también proclama el derecho de los españoles de tener una vivienda digna” y se insta a los “poderes públicos a que hagan efectivo ese derecho”, recalcó.

Medidas para la vivienda rural

Por último, María Paz Martín, arquitecta y directora de FünDC, especialista en arquitectura y longevidad, en políticas sobre vivienda en zonas rurales y despoblación, recordó en el Congreso que, sobre todo, la población busca alquilar en poblaciones de más de 5.000 habitantes. En muchas áreas, se trata de viviendas que son de segunda residencia, de personas que viven en urbes mayores. Sin embargo, apuntó que el alquiler medio en las zonas rurales también es de 500 euros. “En el mundo rural no se contempla el alquiler como una opción”, dijo.

María Paz Martín propuso medidas como la creación de un registro denominado “Ruinastro”: “Es provocativo pero muchos municipios, de 26 habitantes, por ejemplo, no pueden obligar a mantener las viviendas, cuando quien tiene un bien tiene que mantenerlo. No es solo gravar, también incentivar la mejora de las viviendas en zonas rurales”, a través de este organismo.

“Hay muchas viviendas vacías donde se pueden hacer propuestas arquitectónicas, reutilizarlas e incentivar que se puedan habitar”, dijo. También dar a conocer las opciones de vivienda fuera del mundo urbano. “Creo que habría que incluir el medio rural como mercado tensionado con sus propias dinámicas, porque el mercado no absorbe la necesidad de vivienda”, resume la arquitecta.

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