La nueva España inmobiliaria tras la burbuja de 2008: los grandes tenedores cuadruplican su cartera mientras menguan los propietarios de una vivienda

Cuando estalló la crisis inmobiliaria en 2008, con cajas de ahorro en quiebra y centenares de miles de ejecuciones hipotecarias a personas que no pudieron pagar sus deudas, España necesitaba liquidez y acudieron los fondos de inversión o fondos buitre, ávidos de activos a bajo precio que más tarde se dispararían. Desde entonces, ha caído a mínimos históricos los hogares que viven en una casa de su propiedad y ha crecido la población inquilina, pero también han triplicado su cartera de inmueble los grandes tenedores.

Así lo muestra la segunda entrega de un informe sobre concentración de patrimonio inmobiliario elaborado por el CESIC y el ministerio de Consumo. Entre 2008 y 2022 (última Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España estudiada por los investigadores), el porcentaje de propietarios que vivían en su casa sin tener ninguna de alquiler cayó del 79% al 63,9%, mientras el número de inquilinos casi se duplicaba al pasar del 11,9 al 19,2% de los hogares y el número de caseros se triplicaba, al pasar del 3,4 al 9,8% de la población.

Esos caseros que se triplican tienen una particularidad: cuantas más viviendas poseen, más rápido aumentan su patrimonio. La evolución se ve muy clara con las cifras de inmuebles totales controlados. Los hogares con un solo inmueble concentraban 10 millones en 2008 y ahora poseen menos de 7,9. Los que tienen dos pasaron de 6,3 millones a 8,2 millones. Quienes poseen entre cuatro y diez inmuebles triplicaron su cartera al pasar de 827.000 inmuebles a 2,3. Y aunque los grandes tenedores aún tienen menos vivienda que todos los anteriores, son los que más han crecido: pasaron de 138.000 a los 626.000 inmuebles.

Así, los multipropietarios superaron en 2020 a los propietarios con un solo bien por primera vez desde que estalló la burbuja y ostentan hoy el 60% de la propiedad (con datos del catastro) si se tiene en cuenta a empresas y sector público, lo cual deja a los propietarios con un solo bien inmueble en el 40% del parque.

En comparación con 2008, los hogares sin propiedades han aumentado un 63% al mismo tiempo que las personas con dos o más inmuebles lo hacían un 54%. En ese intervalo quienes tienen un solo inmueble, antaño mayoritarios, han menguado un 54%.

Los hogares sin ninguna propiedad han pasado del 15% al 22,1% de la población; los hogares con dos o más propiedades han crecido del 26,8% al 37,1%; y los hogares con una única propiedad han caído del 58,3% al 40,9%. Los multipropietarios ya son mayoría entre los propietarios: el 51,7% tiene dos o más inmuebles mientras que en 2008 eran el 46,1%. “Estos datos no muestran únicamente un aumento de los multipropietarios, sino un proceso de creciente dualización social. Por un lado, aumenta el número de hogares que quedan fuera del acceso a la propiedad. Por otro, crece el peso de quienes poseen varias propiedades. Entre ambos extremos, se reduce el grupo de hogares con una única propiedad, que durante décadas fue la forma más habitual de acceso a la vivienda en España”, analiza el estudio liderado por el sociólogo del CSIC experto en vivienda, Javier Gil, reciente autor de Generación Inquilina (Capitán Swing, 2026).