Las dos realidades del alquiler: la renta de los inquilinos ronda los 28.000 euros y la de los propietarios, los 76.500

En los últimos años, en España “hemos visto una clara polarización de la propiedad residencial. Cada vez hay más personas que tienen varias viviendas o que no tienen ninguna. La insignificante capacidad redistributiva de la [Vivienda de Protección Oficial] VPO, el papel residual de la vivienda social y el aumento de la demanda de la vivienda en alquiler han generado un mercado saturado difícilmente asumible para los hogares más precarizados”. Esta es una de las principales conclusiones del  informe 'Vivienda para vivir de mercancía a derecho', elaborado por el think tank Future Policy Lab. 

Esa polarización se percibe en los niveles de renta de quienes tienen pisos en alquiler y de quienes los alquilan.

“Con una media de edad diez años superior a la de los inquilinos”, que ronda los 60 años, “su renta mediana por hogar es de 76.504 euros, frente a los 37.500 euros de los propietarios a precio de mercado, los 35.511 euros de los hogares VPO y los 27.984 euros de los hogares inquilinos”, resume el informe, que cita datos de la Encuesta Financiera de las Familias hasta 2020, que elabora el Banco de España.

El informe pone el foco en cómo “a lo largo de las dos últimas décadas, el sistema de vivienda español ha experimentado un proceso de polarización inmobiliaria de carácter generacional y económico”, de forma que “los hogares que compraron su primera vivienda entre los años setenta y noventa” del siglo pasado “se beneficiaron de una situación económica favorable, además de unas políticas de vivienda y fiscales que les permitieron adquirir otras propiedades”.

En cambio, los “hogares más jóvenes que entraron en el mercado de la vivienda a partir de la década de 2000 se han visto penalizados por la precariedad del mercado laboral y empujados hacia un mercado de alquiler inasequible, en gran parte propiedad de los hogares de generaciones anteriores”.

Crece la proporción de inquilinos

Esta polarización deriva en un cambio de tendencia, desde la propiedad al alquiler. “Mientras que en 2002 la proporción de hogares en alquiler era de aproximadamente el 13%, en 2020 había crecido hasta cerca del 20%”, resume. 

“La vivienda en alquiler era antes considerada un estado transitorio reservado a inmigrantes o jóvenes españoles que acababan de abandonar el hogar familiar” y en cambio, concluye este think tank, “esto ya no es así. Dada la residualidad del alquiler social (que apenas llega al 2% de los hogares en España), el mercado privado de alquiler se ha convertido en el principal recurso habitacional para la mayoría de los hogares con dificultades económicas” y “en consecuencia, se ha dado un cambio drástico en la composición por edades de los hogares inquilinos”.

En concreto, mientras “en 2002, la proporción de inquilinos rondaba el 15% entre los hogares menores de 38 años y se estabilizaba alrededor del 10% en los hogares mayores de 40 años”; en 2020, “esta ratio ha aumentado para todos los grupos de edad, especialmente entre los menores de 33, donde dicha proporción ha aumentado en hasta 35 puntos porcentuales, y en los hogares de entre 38 y 58 años, donde se ha duplicado”.

En paralelo, “España también ha experimentado un fuerte crecimiento en la proporción de hogares arrendadores que, además de ser propietarios de su vivienda principal, compran otras viviendas para ponerlas en alquiler y obtener beneficios de ellas”. En concreto, Future Policy Lab señala que “la proporción de estos hogares se ha multiplicado tras la crisis financiera, pasando del 2,5% en 2008 a casi el 7% en 2020”. 

“El crecimiento tanto de arrendadores como de arrendatarios sugiere una dinámica de polarización en el sistema inmobiliario español, en la que la proporción de personas que no son propietarias de sus viviendas está aumentando junto con la proporción de quienes poseen más de una”, concluye el informe.

Posibles soluciones al mercado de la vivienda

Como soluciones a esta polarización del mercado de la vivienda y, “para acercar a España a la media europea de vivienda pública en alquiler en un plazo de dos décadas el sector público debe actuar de forma urgente y decidida para proporcionar viviendas cuyo precio y uso se determinen al margen del mercado”, aboga el informe. Para ello, este think tank propone que “de cara a 2030, el 30% de las nuevas promociones de vivienda residencial se deben destinar a vivienda social”.

Para conseguirlo, “los criterios de acceso deben garantizar una redistribución justa que compense las asimetrías generadas tras décadas de mercantilización. Los tradicionales sorteos de acceso deben incluir cuotas diferenciadas adecuadas a la realidad de cada municipio que prioricen a los hogares vulnerables: los más jóvenes y de mediana edad, monoparentales, con discapacidades y aquellos con rentas más bajas”, resumen. También, el desarrollo de “edificios de renta mixta que evitan la estigmatización de los colectivos vulnerables y promueven la inclusión social”.

Proponen, por ejemplo, vivienda cooperativa en cesión de uso o asociaciones de viviendas (Housing Associations). Estas son organizaciones sin ánimo de lucro encargadas de promover, construir, rehabilitar y gestionar la vivienda asequible y social.

Además, en materia fiscal, abogan por dar más libertad a los ayuntamientos para que puedan fijar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en función del uso de la vivienda. Recuerdan que el texto de la Ley de Vivienda ya prevé la posibilidad de hacer una sobrecarga de este impuesto para viviendas desocupadas. “Esta medida es de difícil aplicación, pues requiere a los ayuntamientos poder demostrar la desocupación de carácter permanente de las viviendas. Una posible alternativa, de inspiración vasca, consiste en aplicar el sobrecargo a toda vivienda que no sea residencia principal, la cual se mediría usando el padrón municipal”.