¿Quién tiene una casa en España? La brecha entre propietarios e inquilinos, por comunidades

España sigue siendo un país de propietarios. Catorce millones y medio de hogares viven en una casa en propiedad (pagada, heredada o hipotecada) frente a los 3,2 millones que viven de alquiler.

La Encuesta Continua de los Hogares recién publicada por el INE revela, además, que el porcentaje de hogares en alquiler cayó en el año de la pandemia y que ganaron peso las viviendas hipotecadas. Concretamente, hoy hay en España 157.000 hogares menos en alquiler que hace un año y 170.000 más con una casa propia con pagos pendientes. Los expertos consultados advierten de que la encuesta tiene una muestra pequeña (100.000 viviendas) y que el censo de 2021, que se publicará en 2023, ofrecerá una foto más ajustada a la realidad. Pero mientras tanto, asumen, es lo que hay.

La distribución de hogares en propiedad y alquiler varía por comunidades. El porcentaje de propietarios —que ya tienen la casa pagada o están hipotecados— es superior en el norte (País Vasco, Navarra y Cantabria), las dos Castillas y Extremadura. Por el contrario, en Baleares, Catalunya, Canarias, Madrid y Aragón el porcentaje de gente que vive de alquiler es superior al de la media española.

Los hogares según tenencia en cada comunidad

Porcentaje de hogares en cada CCAA según el régimen de tenencia de la vivienda en el año 2020

Propiedad Hipotecados Alquilados

“El peso de Zaragoza es muy importante en Aragón. Y está la Universidad, que influye, como en Madrid y Barcelona”, explica Julio Vinuesa, catedrático de Geografía en la Universidad Autónoma de Madrid y experto en demografía y urbanismo. “Las islas tienen el turismo. Pero el COVID lo ha trastocado todo: habrá gente en ERTE o en teletrabajo que se haya mudado y estudiantes que hayan vuelto a casa de sus padres”.

Aunque los datos de este año muestren un aumento de hogares en propiedad en detrimento del alquiler y concuerden con el ritmo de las hipotecas de vivienda firmadas —que en 2019 siguieron al alza, con 361.300, y marcaron máximos desde 2012—, el catedrático prefiere ser cauto y no relacionarlos directamente. “No se suele tener en cuenta que, en muchos casos, las compras de vivienda no son la satisfacción de una necesidad sino una inversión”, apunta. “Puede que hayan aumentado las hipotecas porque hay gente que compra como refugio. Habría que ver qué tipo de viviendas se compran y cuántas son por necesidad”.

Javier Gil, portavoz del sindicato de inquilinas de Madrid, también valora con prudencia los datos de este año. “Supongo que la movilidad territorial de hogar por la pandemia habrá sido mayor entre gente que vive de alquiler que propietaria, porque por lo general tienen vidas menos estables. Y gente que vuelve a casa de sus padres por la crisis o porque pierden el trabajo y tienen que irse con algún amigo o familiar”.

España sigue siendo uno de los países europeos con más masa de propietarios (datos de la OCDE), aunque la tendencia es que crezcan los hogares en alquiler. Salvando la caída del año COVID, en la última década el dato ha ido en aumento: en 2013 eran el 16,1% los hogares que alquilaban; en 2018, dos puntos más (18,2%). “Está claro que 2020 cierra un ciclo”, apunta Gil. “Veremos si de verdad se reduce el porcentaje de gente que vive de alquiler o es solo la excepcionalidad de este año”.

El 'propietariado' nos supera en Rumanía, Croacia, Bulgaria, Lituania, Hungría, Italia y Grecia, mientras que en países como Francia, Bélgica, Reino Unido, Dinamarca, Suecia u Holanda los tenientes tienen menos peso. El caso más extremo es el de Rumanía, donde casi todos los hogares (95%) viven en propiedad con independencia de su nivel económico.

La explicación es histórica: en los países del este, el Estado vendió o cedió las casas a sus ocupantes cuando desapareció el comunismo. En España, el franquismo apostó por un modelo propietario cuyas raíces llegan hasta hoy. “No más proletarios, todos propietarios” es una frase que pronunció un cardenal en 1945 y que sintetiza las ideas defendidas por el catolicismo social de principios del s.XX: que la propiedad es un medio del obrero para mejorar su situación.

“En el año 56, el gobierno de la dictadura decide convertir a la gente del campo en propietaria y toda la política de vivienda se dirige a la adquisición de una propiedad”, recuerda Vinuesa. “España en ese momento es muy pobre y solo construye vivienda el Estado, hasta que en los años 60 empiezan a aparecer promotores privados como los Banús. Con esa estrategia conviertes en propietaria urbana a gente que se hipoteca a cuarenta años. El esfuerzo era total: la gente dejaba de fumar o de tomarse una caña para comprar su vivienda. A la larga ha tenido ventajas, pero ha creado un modelo de desarrollo urbano apoyado en la construcción, muy especulativo. Ha llegado un momento que ha colapsado, no da para más y la gente se queda descolgada”.

¿Quién alquila en España?

El franquismo convirtió a los españoles en propietarios y las políticas a partir de los años 80 siguieron la misma línea, porque la mayoría de la vivienda protegida construida se destinó a la venta. Incluso en esa década la producción de vivienda protegida superó a la vivienda libre en diez comunidades autónomas, como destaca el Boletín de Vivienda Social del Ministerio de Transportes.

Durante la burbuja inmobiliaria fluyó el crédito para hipotecarse y comprar —al tiempo que la construcción de vivienda pública cayó a mínimos— y es tras su pinchazo —y corte del grifo bancario— cuando empieza la burbuja del alquiler. Entre 2014 y 2019 los alquileres subieron más de un 40% en ciudades como Palma, Barcelona, Málaga o Madrid, según los datos del Banco de España. Como apenas hay vivienda pública (un 0,5% del parque, a la cola de Europa), quienes quieren o tienen que alquilar están en manos del mercado. La futura ley de vivienda pretende resolver esta anomalía: por la vía de la regulación de alquileres (la preferida por Unidas Podemos) o por la de incentivos fiscales a propietarios y aumento del parque público (propuesta por el PSOE).

¿Quién alquila en España? ¿Quién compone esos 3,2 millones de hogares que no viven en propiedad? Porcentualmente, el grupo que más alquila es el de personas que no forman una familia (gente que comparte piso), seguido de una familia con otras personas o dos o más familias. Por nacionalidad, el alquiler es muy superior entre inmigrantes: entre el 62% y el 64% de los hogares extranjeros viven de alquiler. Entre los hogares “exclusivamente españoles” solo el 12% están de alquiler.

Las parejas con o sin hijos son las que menos alquilan en proporción. Sin embargo, si nos fijamos en las comunidades en las que más gente vive de alquiler, vemos que la mayoría de hogares inquilinos son parejas (con o sin hijos) además de hogares unipersonales.

Más allá del régimen de tenencia, la encuesta del INE ha dejado dos datos reveladores. Uno: los hogares unipersonales son los que más crecen. Hoy hay 96.200 más que hace un año, un crecimiento del 2%. Hay más hogares de gente que vive sola (4,9 millones) que de gente que vive de alquiler, de los cuales casi la mitad son mayores de 65 años.

Y dos: que, fruto del elevado paro juvenil y la dificultad de acceso a la vivienda, la edad de emancipación sigue aumentando. El 55% de los jóvenes de entre 25 y 29 años viven con sus padres, un porcentaje que ha crecido 6,5 puntos en los últimos siete años.