Com salvar Mallorca d'un altre 'pelotazo' urbanístic ha acabat regant amb diners públics el magnat Matthias Kühn

Les Illes Balears són un territori de gran bellesa paisatgística i incalculable riquesa mediambiental per la biodiversitat i els valors naturals, molt rellevants per a la flora i la fauna autòctona. A l'arxipèlag balear, a mitjans del segle XX, va començar a germinar una indústria turística, principal activitat econòmica de les quatre illes, que va comportar un desenvolupament urbanístic molt important. Amb el pas de les dècades, els paisatges fins aleshores verges van quedar deformats per la febre constructora i els 'pelotazos' urbanístics.

Un exemple d'entorn natural privilegiat se situa al Port de Sóller (Mallorca), integrat a la majestuosa Serra de Tramuntana, que compta amb la declaració de Patrimoni de la Humanitat per la Unesco. Matthias Kühn, un empresari alemany lligat al negoci immobiliari i turístic que va gestionar durant anys una mansió de luxe construïda a l'illot protegit de Tagomago, és propietari d'uns terrenys a la coneguda com a urbanització Muleta II. Aquesta zona de Sóller va estar durant anys amenaçada pel formigó, i avui s'hauria pogut convertir en una urbanització de luxe més si no fos perquè el primer Executiu de la socialista Francina Armengol va incloure la Serra de Tramuntana com a Àrea Natural d'Especial Interès ( ANEI).

No obstant això, haver mantingut Muleta II intacta ha costat més de 96 milions d'euros a les arques públiques de Balears. El Tribunal Suprem ha confirmat recentment la posició que ja havia fixat el Tribunal Superior de Justícia de les Illes Balears (TSJIB) i ha condemnat l'administració balear a indemnitzar amb aquesta quantitat Matthias Kühn. El problema és que abans que els terrenys de la seva propietat fossin catalogats com a ANEI pel Govern tenien la consideració de sòl urbà.

L'origen del conflicte

El conflicte amb Matthias Kühn es retrotrau a l'any 2010, quan governava el socialista Francesc Antich (2007-2011). El Tribunal Suprem recorda que hi va haver un procediment que va finalitzar mitjançant una interlocutòria del 23 de juliol de 2013 que aprovava un acord transaccional entre el Govern del popular José Ramón Bauzá (2011-2015) i Birdie Son Vida SL Aquest acord va reconèixer el caràcter urbà dels terrenys de la urbanització de Muleta II al Port de Sóller (Mallorca).

No obstant això, l'Executiu progressista d'Armengol (2015-2023) va aprovar la Llei 12/2017, d'urbanisme de les Illes Balears, que va requalificar els terrenys com a ANEI, impossibilitant que Muleta II es pogués reincorporar com a sòl urbà al Pla General dOrdenació Urbana (PGOU) del municipi de Sóller.

És a dir, que la sentència considera que la llei que regeix l'urbanisme a l'arxipèlag balear des del 2017 ha impedit que els terrenys de Kühn es puguin reincorporar com a sòl urbà al PGOU de Sóller, com va dictaminar una interlocutòria anterior del Suprem al juliol de 2013. Per tant, segons el Suprem, era procedent l'abonament de la indemnització en ser impossible el desenvolupament urbanístic dels terrenys.

Aquesta serra, situada a la zona nord-oest de Mallorca, està coronada pel pic del Puig Major, de 1.445 metres d'alçada, la muntanya més alta de l'illa. És un dels enclavaments amb més riquesa mediambiental de l'arxipèlag. La Serra de Tramuntana acull una impressionant diversitat de flora i fauna, la qual inclou 25 espècies botàniques endèmiques i set endemismes que es troben exclusivament a la més gran de les Balears.

Entre la fauna terrestre que l'habita, destaquen la marta, la mostela, la geneta i l'eriçó i inclou amfibis i rèptils com el el gripau ferreret. A més, els cels d'aquest imponent massís estan solcats per una gran varietat d'aus. Entre aquestes, l'àguila pescadora; l'àguila calçada; el falcó d'Eleonora; el voltor negre; l'òliba i l'autell. Aquesta regió muntanyenca també ha estat colonitzada per aus marines, com la gavina comuna i el corb marí.

Un elevat grau de protecció

Els espais que tenen la consideració d'ANEI estan fixats per la Llei 1/1991, de 30 de gener, d'espais naturals i de règim urbanístic de les àrees de protecció especial de les Illes Balears. Una norma que va ser impulsada per Gabriel Cañellas, president del Govern entre 1983 i 1995, primer sota les sigles d'Aliança Popular i després del Partit Popular, fins que José María Aznar va forçar la dimissió després de ser acusat del cobrament d'un suborn de 50 milions de pessetes redistribuïts amb posterioritat entre els proveïdors de la campanya electoral del PP prèvia als comicis europeus de 1989- per l'adjudicació de les obres del túnel de Sóller, convertit en epicentre del primer gran cas de corrupció impulsat a Balears.

En aquest cas, les àrees naturals de la Serra de Tramuntana (com la Punta de Sóller) compten amb aquest grau de protecció, la qual cosa implica que la construcció queda molt restringida. En aquests paratges el sòl queda classificat com a no urbanitzable d'especial protecció, segons la llei. La norma en vigor indica que aquests terrenys no podran ser dedicats a la transformació de la naturalesa en els termes previstos, ni a aquells que “lesionin els valors ecològics o paisatgístics”. La normativa destaca que queden, per tant, sense efecte els “plans normes, projectes d'urbanització i parcel·lació disconformes amb la classificació esmentada”.

Habitatges unifamiliars

A les regions que compten amb aquest grau de protecció (ANEI) no es permeten noves edificacions llevat que tinguin la declaració d'utilitat pública, siguin destinades a habitatge unifamiliar, a explotacions agràries que guardin relació amb la naturalesa i el destinació de la finca i les construccions i instal·lacions “vinculades a l'execució, el manteniment i els serveis de les obres públiques i de les telecomunicacions”.

Perquè les edificacions obtinguin la declaració d'utilitat pública hauran d'acreditar, d'una banda, la necessitat d'ubicar-se en una àrea protegida i, de l'altra, que les alternatives tècnicament viables “afectin zones amb valors naturals o paisatgístics similars o majors”. En el cas dels habitatges unifamiliars i edificacions destinades a explotacions agràries, la llei fixa que el propietari ha de disposar dun mínim de tres hectàrees, en el cas de Mallorca i Menorca; dues hectàrees i mitja, en el cas dEivissa i una hectàrea i mitja, en el cas de Formentera.

Així mateix, a les ANEI gaudiran del més alt nivell de protecció els territoris limítrofs a la vora del mar amb una profunditat mínima de 100 metres; els sistemes dunars; els illots; les zones humides; els cims; els barrancs; els penya-segats; els penyals més significatius; els alzinars; els savinars i els ullastrars, entre d'altres.

En aquests terrenys, per tant, només es permeten obres per a la conservació, restauració i consolidació d'edificis i instal·lacions existents que no suposin “un augment de volum i sempre que no hagin estat edificats en contra del planejament urbanístic vigent al moment de ser construïts”. De la mateixa manera, es permet la construcció d'infraestructures o instal·lacions públiques necessàries, prèvia declaració d'utilitat pública, així com les dotacions subterrànies de serveis en habitatges o instal·lacions existents, sempre que no hagin estat construïdes en contra de les normes urbanístiques que hi havia moment en què van ser edificades. Queden prohibits els camps de golf i els ports esportius.

A més de les restriccions ja esmentades, les noves edificacions no es podran situar sobre penya-segats, roques o turons i s'hauran de realitzar, en qualsevol cas, “d'acord amb la tipologia edificatòria i els materials característics del medi rural de la zona on es ubiquin”. Així, no podran tindre més de dues plantes ni superar els 7 metres màxims d'alçada.