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Casas de lujo, alquileres disparados y desregulación: la crisis de vivienda en Lisboa

Casco antiguo de Lisboa con el castillo en la cima de la colina.

Beatriz Ramalho da Silva


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Manuela Lopes marca el inicio de su desgracia en el momento en el que su barrio en Lisboa empezó a ser comparado con Brooklyn. Fue a mediados de la década de 2010: donde solían estar los almacenes de la antigua parroquia obrera de Marvila, se daba paso a espacios de ‘coworking’, galerías de arte, cervecerías artesanales, ‘hubs’ creativos y ‘startups’ tecnológicas. En 2018, el precio medio de la vivienda en el barrio subió un 79,8% respecto al año anterior.

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A una corta distancia de la casa de Lopes, en la antigua ribera industrial de Marvila, se está levantando un proyecto residencial de lujo de 12 edificios diseñados por el arquitecto mundialmente conocido Renzo Piano. Los precios de los apartamentos, algunos con balcones con vistas al río Tajo, oscilan entre los 500.000 y los 925.000 euros. Muchos se han vendido sobre plano. El material promocional de Prata Riverside Village promete una "nueva forma de vivir Lisboa" para "familias jóvenes, estudiantes, nómadas digitales y jubilados" en un distrito "que se distingue por su verdadero ambiente de barrio; tranquilo pero lleno de vida".

Lopes, de 77 años, nació en un entorno arquitectónico más modesto: el Santos Lima, un edificio de apartamentos de dos plantas del siglo XIX donde su madre y su abuela criaron a sus familias. Según los antiguos inquilinos, el "verdadero ambiente de barrio" sí que estaba presente ahí a principios de los años 70, cuando los disidentes de la dictadura de Salazar se reunían en el Santos Lima para sus encuentros clandestinos.

Durante años, Lopes dio por sentado que su alquiler estaba protegido por una ley portuguesa que impide el desalojo de cualquier persona mayor de 65 años si su contrato de arrendamiento es anterior a 1990. Lo que no sabía era que una oferta para cambiar de piso dentro del edificio y la cual ella había aceptado, había anulado las condiciones de su contrato de alquiler previo y, en 2017, recibió una notificación para marcharse.

En toda Lisboa, los precios de los inmuebles se estaban disparando, el turismo estaba en auge y muchos inquilinos se encontraban en una situación similar. Lopes y sus vecinos descubrieron, tras recibir las notificaciones de desalojo, que el Santos Lima se había vendido por 2,7 millones de euros. En total, eran 17 familias las que estaban viviendo de alquiler en el bloque. Pocos meses después, el edificio salía al mercado por 7,2 millones de euros mientras se publicitaba su potencial para convertirse en apartamentos privados o en un hotel: perfecto para una zona de la capital a la vera del río, la cual se está ‘gentrificando’ rápidamente. Y, además, está vacía.

Lopes ha perdido la cuenta de los extraños encuentros que ha tenido en el edificio desde entonces. Personas sin identificación empezaron a aparecer en los pasillos y a decir a los inquilinos que se fueran. Las puertas de los pisos vacíos fueron arrancadas y vueltas a colocar meses después, y las obras comenzaron sin previo aviso.

Con la mayoría de los residentes de edad avanzada protegidos contra el desalojo, algunos propietarios recurrieron al amedrentamiento para poder sacar provecho del auge inmobiliario, dice Rita Silva, que dirige la organización de derechos de la vivienda Habita. Lopes y sus vecinos dicen que lo que han vivido se acerca más a la intimidación. La gente ha vuelto a hablar en voz baja y con miedo. No temen al régimen de Salazar, sino a los propietarios y a los agentes inmobiliarios sin rostro.

El edificio está cada día más deteriorado. Dentro del piso de Lopes, las paredes tienen manchas oscuras de humedad y moho. En la puerta de uno de los muchos pisos vacíos todavía hay adornos de una Navidad anterior. "No sirve de nada pintar mi casa ahora, no sé cuándo tendré que irme. Apenas me queda energía", dice Lopes.

Algunas de las familias que quedan resisten, pero Lopes, que vive con una pensión de menos de 400 euros al mes, de los que 147 se destinan al alquiler, ha empezado a recoger sus cosas. "Tengo miedo del día en que aparezca alguien y me tenga que ir". "Mi médico dice que estoy a mitad de camino hacia una depresión", añade. "Todo esto me hace sentir pequeña".

"Visados de oro"

El mercado inmobiliario de Portugal es hoy en día lo que los analistas llaman uno de los más "dinámicos" de Europa. Se le atribuye a la inversión extranjera el impulso de la recuperación económica de Portugal, pero los "daños colaterales" infligidos al tejido social de Lisboa, Oporto y otras ciudades han sido profundos, dice el geógrafo y activista del derecho a la vivienda Luís Mendes.

Los alquileres inasequibles y los desahucios no solo afectan a los que perciben salarios o pensiones de subsistencia, sino también a los trabajadores de a pie y sus familias. Su difícil situación se remonta a la crisis de la deuda europea de 2008. Para atraer la inversión extranjera, se exigió a Portugal una desregulación como condición para su rescate internacional. Entonces, se puso en marcha un programa de "visados de oro" que ofrecía permisos de residencia a cambio de la adquisición de inmuebles con un valor de 500.000 euros o más. Los que invirtieran no estaban obligados a radicarse en Portugal, sino tan solo a pasar dos semanas al año en el país. También se introdujo un "régimen de residencia no habitual" que ofrecía a los ciudadanos extranjeros que pasaban la mitad del año en Portugal una exención fiscal de 10 años sobre los ingresos obtenidos en otros lugares.

Decir que estos regímenes demostraron ser populares es quedarse corto: desde 2012 se han concedido 10.000 visados de oro a compradores extracomunitarios a cambio una inversión total de más de 5.000 millones de euros, en su mayoría destinada a propiedades. Los nuevos propietarios proceden principalmente de China, Brasil, Turquía, Sudáfrica y Rusia.

Luís Lima, expresidente de la Asociación de Profesionales y Empresas de Mediación Inmobiliaria de Portugal (APEMIP), no duda de que estas ventajas permitieron a Portugal "escapar" de los peores efectos de la crisis financiera.

"Todo lo que es bueno para el turismo es bueno para nosotros", dice Lima. Fue uno de los primeros en empezar a buscar inversiones en el extranjero tras la crisis de 2008 y recuerda: "En algunos mapas ni siquiera figuraba Portugal, solo decían ‘Iberia’. Ahora todo el mundo conoce nuestro nombre".

Mientras que antes era el Algarve la región que atraía a los compradores internacionales de inmuebles, Lisboa, Oporto y algunas regiones costeras intermedias se han convertido en un foco de atracción para promotores y especuladores. "Hemos cambiado el paradigma", dice Lima, y añade que el plan ha sido beneficioso para el empleo, al crear de forma indirecta "miles de puestos de trabajo".

Pero Mendes, que forma parte de la junta directiva de la asociación de inquilinos de Lisboa, afirma que, al haber convertido gran parte de las viviendas de la capital en activos generadores de riqueza, el plan ha resultado "desastroso" para muchos habitantes de Lisboa.

Un sinfín de personas han visto cómo se dejaba a un lado su necesidad por una vivienda mientras se disparan los precios y desaparece la red de seguridad para los inquilinos. Una medida de austeridad de 2012 diseñada para hacer frente a las "rigideces" del mercado de alquileres urbanos acabó por ser conocida como la "ley de los desahucios". De repente, si el propietario quería reformar un piso, un inquilino podía enfrentarse a una drástica subida del precio del alquiler al final del contrato o ser desahuciado, algo que antes era inaudito. En 2017, las tasas de desahucio se habían duplicado con respecto a las de 2013, hasta alcanzar el equivalente a unas cinco familias al día.

A lo largo de su historia como núcleo residencial, los alquileres en Lisboa siempre habían resultado baratos para los estándares de otras capitales europeas, pero estaban en línea con los ingresos medios más bajos de Portugal. Cuando el interés por parte de extranjeros empezó a crecer, la demanda superó a la oferta, haciendo subir los precios y expulsando a la gente.

Este relato que habla de escasez de oferta es, en palabras de Mendes, solo la "punta del iceberg". Lisboa también tuvo una cantidad inusualmente alta de viviendas vacías hasta alrededor de 2010. Al menos un tercio de los edificios del centro histórico estaban vacíos, muchos de ellos en estado de degradación, dice Mendes. Era una oportunidad de oro para los inversores.

En el frenesí posterior, los edificios cambiaban de manos por un millón de euros una noche para venderse por 1,7 millones de euros a la mañana siguiente. "A veces con solo algunas reformas ligeras, las propiedades compradas por 60.000 o 70.000 euros hace seis años hoy tienen un valor de 400.000 o 500.000 euros".

"Turistificación desenfrenada"

El turismo, por su parte, introdujo en Lisboa los alquileres a corto plazo al estilo de Airbnb. "Cualquiera podía tener una habitación o un sofá en alquiler", explica Mendes. Los alquileres temporales, dice, empezaron a "comerse" el mercado de viviendas asequibles.

Antaño lleno de edificios decrépitos, mampostería descolorida y fachadas en ruinas, el casco antiguo se ha reconvertido a una velocidad vertiginosa. Los 'tuk tuks' (pequeños triciclos motorizados) llenos de turistas suben y bajan por las estrechas calles empedradas y los restaurantes prosperan. Pronto Lisboa empezó a encabezar las listas internacionales como destino turístico y como una de las ciudades más "habitables" de Europa.

En 2019, Lisboa registraba una media de 4,5 millones de turistas anuales que, en una ciudad de 500.000 habitantes, es más de ocho turistas por cada residente. Para 2020, un tercio de las casas del centro histórico de Lisboa figuraban en sitios web de alquileres temporales como Airbnb, a pesar de las restricciones introducidas en 2019.

La advertencia lanzada en 2016 por Leilani Farha, relatora especial de la ONU sobre la vivienda, se estaba cumpliendo. Farha había dicho que la "turistificación desenfrenada" en Portugal podría exacerbar los desahucios y fomentar la aparición de "nuevos pobres".

Cualquier persona con el salario mínimo en Portugal, equivalente a 665 euros al mes, queda automáticamente fuera del mercado. Hoy en día, el alquiler medio en Lisboa para una familia es de 700 a 900 euros al mes, según el distrito, pero el ingreso medio en la ciudad ronda los 950 euros. "Mucha gente está excluida", dice Mendes.

En 2020, el precio de la vivienda en todo Portugal aumentó un 8,4%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). "No son solo los grupos vulnerables los que no pueden acceder a la vivienda. Desde hace tres años, la clase media tiene la soga al cuello: no puede encontrar vivienda en Lisboa", dice Silva. "Al ver los ingresos en Portugal, los precios de la vivienda resultan absurdos".

"Solo quiero vivir dignamente"

A Dulce Dengue y sus hijos los despertaron temprano una mañana de marzo de 2021 unos hombres que les gritaban y hurgaban entre los muebles de su piso alquilado en Loures, una localidad de la Gran Lisboa, a 13 kilómetros al noreste del centro de la ciudad. "Ni siquiera tuve tiempo de despertar debidamente a mis hijos. A los pocos minutos dos hombres estaban cambiando las cerraduras y me dijeron que tenía que irme", dice. Le entregaron una orden judicial para desalojar la vivienda.

Dengue había perdido sus empleos como limpiadora y costurera al comienzo de la pandemia y admite no haber podido mantenerse al día con el pago de la renta.

Las circunstancias del caso siguen siendo objeto de un proceso judicial, pero la madre soltera, sus tres hijos —el más pequeño sólo tenía 18 meses en aquel entonces— y sus dos sobrinas ya no tenían dónde vivir. Otras cuatro familias que vivían en la misma manzana también se quedaron sin hogar. "Tuvimos que quedarnos a la intemperie, en el frío. Fue horrible, tuve que alimentar a mis hijos en la calle", dice.

Los activistas dicen que inflación inmobiliaria se ha extendido desde Lisboa a municipios periféricos como Loures. Según Silva, "es similar a las réplicas de un terremoto". Mendes está de acuerdo: "Se ha desplazado desde el epicentro hacia la periferia de la ciudad y los suburbios".

La dificultad que afrontan personas como Dengue es que, además, Portugal tiene uno de los índices más bajos de alquiler social en Europa, con solo un 2% del total de viviendas frente al 17% de Reino Unido, el 16% de Francia y el 24% de Austria, según datos de la OCDE.

En un principio, Dengue fue alojada en una pensión pagada por las autoridades locales. Sus hijos estaban agotados, ya que tardaban una hora en llegar al colegio, dice. "No paraban de preguntarme cuándo podríamos volver a casa". Finalmente los tribunales revocaron la notificación de desalojo, pero el fallo ha sido apelado. Mientras tanto, la familia ha estado de aquí para allá, entre albergues y refugios temporales.

"Pido ayuda", escribió Dengue a principios de este año en una carta abierta al ministro de Vivienda. "No sé cómo lidiar con las lágrimas de mis hijos, que no saben cuándo volverán a casa. No sé cómo lidiar con la incertidumbre de la vida, con el ir y venir, a veces siento que pierdo las fuerzas para seguir luchando. Solo quiero dar una vida digna a mis hijos. Solo quiero vivir dignamente".

"El caso de Dulce es un ejemplo de muchas cosas que están en ebullición en este país. Son personas que han perdido sus ingresos en la pandemia, sobre todo gente que ya estaba en una situación precaria", dice Silva.

Por su parte, el mercado de "construir para alquilar" toma vuelo en los márgenes de la capital. Loures está atrayendo un flujo constante de compradores de lo que la rama portuguesa de JLL, una empresa inmobiliaria internacional, denomina "activos multifamiliares", es decir, edificios residenciales destinados exclusivamente al alquiler.

Gonçalo Santos, director de mercados de capitales de JLL, es categórico al afirmar que el programa de visados de oro ha desempeñado un papel positivo en la consolidación de Lisboa como destino de inversión en el mercado mundial. Según él, esto es totalmente compatible con la creación de viviendas asequibles. Dice que retirar a Lisboa del programa de visados de oro, como el Gobierno tiene previsto hacer el año que viene, no solo será "terrible para los negocios", sino que reducirá la oferta de viviendas.

11.000 familias en chabolas

Ante la creciente presión pública, el Gobierno portugués creó una secretaría de Vivienda en 2017 y, en respuesta a un movimiento de protesta cada vez mayor, en septiembre de 2019 se aprobó finalmente una ley que hace efectivo el derecho constitucional a una vivienda adecuada, el cual data de 1976.

La primera investigación exhaustiva del Gobierno sobre la vivienda, publicada en respuesta a las conclusiones de la relatora especial de la ONU, reveló que 25.762 familias vivían en una "grave pobreza habitacional", casi el 50% de ellas en Lisboa.

Se trata de personas en lo que Silva denomina "situaciones degradantes, a menudo sin acceso a agua corriente". Más de 11.000 familias viven en chabolas y viviendas autoconstruidas agrupadas en barrios precarios u otros "asentamientos informales". Sorprendentemente, estas cifras no incluyen las viviendas superpobladas ni los hogares en riesgo de desahucio.

La secretaria de Vivienda, Marina Gonçalves, dice que la prioridad del Gobierno es aumentar el porcentaje de viviendas sociales del 2% al 5%, pero reconoce que "esto llevará tiempo".

Durante décadas, dice Gonçalves, la vivienda en Portugal se dejó en manos de las fuerzas del mercado. No se dio prioridad a la vivienda pública. "Tenemos que encontrar las respuestas, podemos crear incentivos de mercado, pero no podemos pensar que la responsabilidad corresponde al mercado, es responsabilidad del Estado promover políticas de vivienda pública".

Cuando llegó la pandemia, el Gobierno suspendió los desahucios e introdujo una moratoria temporal para los plazos atrasados de las hipotecas. Pero Mendes cree que, en ausencia de un programa masivo de inversión pública en vivienda, la pandemia está creando una ola de futuros desalojos y una crisis potencialmente explosiva.

"Ya era un problema grave y empeorará a medida que la situación económica y social de la gente se vuelva más precaria", dice Silva. "El precio de la vivienda no disminuyó con la pandemia, sino que en Lisboa permanece inasequible".

Vivir en casas ocupadas

Dam trabaja como guardia de seguridad en un supermercado, donde cobra el salario mínimo haciendo turnos nocturnos. A pesar de tener un empleo remunerado, esta madre soltera vive en una casa ocupada en un piso municipal vacío y vandalizado en las afueras de Lisboa.

Se mudó aquí cuando las condiciones del piso que alquilaba se volvieron tan insalubres que quedarse no era una opción. En la casa ocupada, las ventanas están rotas, así que mantiene las persianas bajadas para no dejar entrar el frío. "Cuando llegué aquí, la basura era más alta que yo y las paredes, asquerosas".

Dam, de 40 años, mantiene a dos de sus hijos y hasta hace poco era también la principal cuidadora de su madre, con discapacidad y quien falleció por neumonía. La familia lleva casi una década en lista de espera para una vivienda pública y desde hace tres años vive en la casa ocupada. Aunque el miedo al desahucio les acecha a diario, Dam siente que no tiene muchas opciones. Se ha esforzado por transformar el piso en un hogar, arreglando el baño y pintando las paredes.

"He hecho lo que he podido con mis medios. Todo el mundo sabe que estoy aquí; todo el mundo conoce mi situación. Tomé fotos cuando llegué y de las obras que he hecho en la casa, he enviado cartas a todas partes", dice.

Dam no es la única. Cada vez más personas, muchas de ellas madres solteras, que tienen dificultades para pagar el alquiler en la ciudad a pesar de tener trabajo, recurren a la ocupación ilegal. Muchos de los que viven en asentamientos irregulares u ocupan edificios vacíos trabajan como limpiadoras y cuidadoras, y durante la pandemia han estado en el frente de batalla de la emergencia sanitaria en la ciudad capital.

Dam se había hecho ilusiones hace poco, después de que le hubiesen ofrecido una cita para discutir su solicitud de vivienda social, pero le dijeron que seguía sin haber vacantes. Está empezando a perder la fe: "Hay miles de personas esperando al igual que yo".

"No sé qué más hacer, no puedo vivir angustiada el resto de mi vida, no es así como quiero que crezcan mis hijos".

Viviendas de lujo

El mercado de viviendas de lujo en Portugal no solo resiste a la pandemia, sino que prospera. Según el banco de datos portugués Confidencial Imobiliário, la inversión extranjera representó el 40% de la inversión en vivienda en Lisboa durante 2020, mientras que el informe sobre la riqueza de Knight Frank para 2021 sitúa a Lisboa entre las pocas ciudades del mundo en las que el segmento de lujo apenas se ha visto afectado por la incertidumbre causada por la COVID, con una subida de precios del 4%.

Lima dice que esto no influye en la escasez de viviendas para aquellos que están al fondo de la escala de ingresos. "A la gente le sorprendió que los precios subieran durante una pandemia, pero se trata del funcionamiento del mercado".

Al rememorar el impacto de la desregulación del mercado de la vivienda y del programa de visados de oro, reconoce que la rapidez de la transformación de Lisboa ha sido sorprendente. "Pilló por sorpresa a muchos especialistas, yo mismo incluido, lo rápido que nos recuperamos de esa crisis. Y la guinda del pastel fue la inversión extranjera".

La falta de viviendas asequibles es, según él, un fracaso político. "Hay quienes opinan que la inversión extranjera quita viviendas a los portugueses, pero esto no tiene nada que ver: son sectores completamente diferentes".

El visado de oro, tal y como funciona actualmente, parece tener los días contados. El Gobierno socialista de António Costa prometió sacar las viviendas en Lisboa, Oporto y el Algarve del alcance de aplicación del visado, pero aplazó la reforma hasta enero de 2022 para amortiguar el impacto de la pandemia. Las solicitudes aumentaron un 13% en 2021.

A partir del año próximo, los compradores extranjeros podrán seguir invirtiendo su dinero en inmuebles portugueses para acceder a una ventaja impositiva, pero en regiones con menor densidad de población.

Incluso Lima reconoce que para los trabajadores mal pagados las opciones siguen siendo escasas. "No basta con tener el derecho a la vivienda en la Constitución. No sé cómo un joven con un trabajo razonable puede pagar una casa en Lisboa hoy en día. Aunque ganes 1.000 euros al mes, no deberías tener que pagar más de 300 [de alquiler], y esa no es la realidad en la ciudad".

"Algunos dicen que nuestros precios son solo una fracción de los de Madrid, Londres o París; por supuesto, pero nuestro nivel de vida no es el de los españoles, británicos o franceses".

Traducción de Julián Cnochaert.

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