La casa y la urna

Durante décadas, comprar una vivienda fue una expectativa razonable para amplios sectores de la sociedad. La casa o el piso era una forma de seguridad, acumulación patrimonial y estabilidad familiar. Hoy, en cambio, el aumento sostenido de los precios, el encarecimiento de las hipotecas, la presión sobre los alquileres y la creciente dificultad para ahorrar han convertido el acceso a la vivienda en una fuente central de desigualdad económica. La vivienda es uno de los grandes problemas de nuestras sociedades.

Australia permite observar con especial claridad esta transformación. Su evolución resulta familiar a la española: una sociedad tradicionalmente organizada alrededor de la propiedad; un fuerte apego cultural a la casa propia; una expansión del alquiler entre las generaciones más jóvenes; y una creciente politización de la vivienda. No es solo cuánto cuesta comprar o alquilar. Los problemas son quién puede acumular patrimonio inmobiliario, quién queda atrapado en el alquiler y cómo esas posiciones empiezan a moldear las preferencias políticas. En otras palabras, la vivienda ha dejado de ser solo un mercado. Se ha convertido en una división social.

Durante buena parte del siglo XX, la propiedad de la vivienda ocupó un lugar central en el llamado “sueño australiano”. La idea de una sociedad de propietarios formaba parte del imaginario nacional y también del discurso conservador. El Primer Ministro Robert Menzies lo expresó con claridad en 1942: ahorrar para comprar una casa propia no era solo una decisión económica, sino una muestra de frugalidad, responsabilidad y arraigo. Su ideal era el de una familia con “un pequeño pedazo de tierra con una casa y un jardín” propios. Era una imagen política potente: vivienda, familia, estabilidad y respetabilidad de clase media conformaban el horizonte moral. Y también cumplía una función ideológica: una forma de reducir cualquier tentación revolucionaria y contener las demandas más radicales que podían asociarse, en el imaginario conservador de la época, con algunas de las nuevas olas de inmigración europea. Como escribía un refugiado en un artículo conmemorativo del cincuentenario del país: “una persona que tiene una casa, un jardín, un coche y un empleo estable rara vez es un extremista o revolucionario”*.

El mensaje funcionó. La coalición de centro-derecha formada por liberales y nacionales -el LNP- dominó la política australiana de posguerra y gobernó casi ininterrumpidamente entre 1949 y 1983. Décadas después, los siguientes líderes conservadores John Howard, Tony Abbott, Malcolm Turnbull o Scott Morrison, mantuvieron una visión similar: la propiedad de la vivienda como pilar de una sociedad próspera, responsable y ordenada.

Pero el sueño australiano no solo se sostenía en discursos. Las decisiones políticas iban de la mano. El sistema fiscal australiano ha favorecido históricamente tanto la propiedad de la vivienda como la inversión inmobiliaria. Dos mecanismos han sido especialmente relevantes: el tratamiento fiscal de las ganancias de capital y el llamado negative gearing.

El primero consiste en gravar los beneficios obtenidos cuando se vende una vivienda por un precio superior al de compra. Desde 1999, quienes venden una casa mantenida durante más de un año pueden aplicar un descuento del 50% en los impuestos sobre la ganancia de capital. Esto reduce la carga fiscal sobre las plusvalías inmobiliarias y hace más atractiva la inversión inmobiliaria.

El segundo, el negative gearing, permite que los propietarios que alquilan una vivienda deduzcan de su renta imponible las pérdidas derivadas de esa inversión cuando los ingresos del alquiler no cubren todos los costes, incluida la hipoteca, el mantenimiento y otros gastos asociados. Dicho de forma sencilla: si una vivienda alquilada genera pérdidas, esas pérdidas pueden utilizarse para reducir el impuesto sobre la renta. En conjunto, ambos mecanismos han incentivado que muchos hogares con capacidad económica compren segundas o terceras viviendas como inversión.

La magnitud del fenómeno es notable. Según datos de la Oficina Tributaria Australiana, el número de personas que utilizaban negative gearing pasó de 890.000 en 2000 a 1,62 millones en 2022. Del mismo modo, el número de personas con una o más viviendas de inversión aumentó de 1,16 millones a 2,27 millones durante el mismo periodo. Así, la vivienda se convierte cada vez más en un activo financiero.

Durante mucho tiempo, las tasas de propiedad parecieron confirmar el éxito del modelo. Entre 1947 y 1961, la proporción de hogares propietarios pasó del 53% al 70%, una de las más altas del mundo. Pero el modelo empezó a mostrar signos de agotamiento. En 2020, la tasa de propiedad había caído al 66%, mientras que el porcentaje de hogares en alquiler aumentó del 18% en 1995 al 33% en 2023.

La vivienda también se ha encarecido. Entre 2000 y 2020, los costes aumentaron un 40% para los hogares con hipoteca y un 50% para los inquilinos, superando ampliamente el crecimiento medio de los salarios. En 2022, un hogar australiano con ingresos medianos podía permitirse el 43% de las viviendas disponibles. A finales de 2024, esa proporción había caído al 14%. El discurso también cambió: lo que se describía como un problema de “asequibilidad” pasó a formularse cada vez más como una “crisis de vivienda”.

Hasta mediados de la década de 2010, los dos grandes partidos australianos -el LNP y el Partido Laborista Australiano, ALP- coincidían en una premisa básica: facilitar el acceso al mercado inmobiliario mediante la expansión del crédito. La diferencia era retórica. Para la derecha, la propiedad protegía la riqueza privada y premiaba el esfuerzo. Para el laborismo, permitía avanzar en equidad, seguridad y oportunidades.

En 2016, por primera vez, los grandes partidos ofrecen visiones claramente distintas sobre el tratamiento de la vivienda. El ALP propone restringir el negative gearing a las viviendas nuevas y reducir el descuento fiscal sobre ganancias de capital. En 2019, esta propuesta ocupa un lugar más visible en la campaña. Pero al cuestionar ventajas fiscales asociadas a la inversión inmobiliaria, el partido no solo hablaba de vivienda asequible, sino también del valor de los activos de millones de propietarios e inversores. El LNP presentó la reforma como una amenaza al patrimonio de las familias. Contra todo pronóstico, el LNP vuelve a ganar las elecciones de 2019. Aún hoy, se atribuyen a dichas propuestas como uno de los principales factores que no permitieron al ALP ganar aquella elección.

En 2022, el contexto era muy distinto. Australia acude a las urnas tras años con bajos tipos de interés, la vivienda en el centro del debate y el Banco Central subiendo los tipos apenas dos semanas antes de las elecciones. La vivienda fue uno de los temas de campaña. El ALP presentó una visión reparadora: más intervención pública y políticas distributivas (pero abandonando la propuesta de 2019). El LNP defendió una estrategia de contención: préstamos, rebajas fiscales, incentivos a largo plazo y desregulación.

El avance de Los Verdes es el tercer factor clave para entender el cambio. Frente a los dos grandes partidos, Los Verdes se dirigieron directamente a los inquilinos como grupo político con intereses propios y no solo como personas temporalmente excluidas de la propiedad. Los Verdes proponían más intervención y más protección al alquiler. En 2022 consiguieron su mejor resultado hasta la fecha: cuatro escaños en la Cámara de Representantes. Su principal logro no fue solo parlamentario: también contribuyeron a convertir a los inquilinos en un sujeto visible del debate político.

Propietarios sin hipoteca, hipotecados, inversores e inquilinos no experimentan la economía del mismo modo. Para unos, la subida del precio de la vivienda aumenta su riqueza. Para otros, encarece su vida, retrasa su emancipación o bloquea su acceso a la propiedad. La misma evolución del mercado produce ganadores y perdedores dentro de la clase media. Esa es la nueva realidad electoral que empieza a dibujarse: la vivienda ya no separa solo a ricos y pobres, sino también a propietarios, hipotecados, inversores, herederos e inquilinos.

El gobierno laborista parece haber entendido que la vivienda es una cuestión central. Su respuesta es ambiciosa, pero también arriesgada: promete intervenir en uno de los mercados más sensibles para los votantes, precisamente porque afecta tanto a quienes no pueden acceder a una vivienda como a quienes ya han construido su seguridad económica alrededor de ella. Parte de su éxito dependerá de si logra aliviar la presión sobre los primeros sin activar una reacción defensiva entre los segundos.

España debería mirar este proceso con atención. Ha sido una sociedad de propietarios, donde la propiedad se asocia con seguridad, estabilidad y éxito. Pero esa promesa convive hoy con un mercado del alquiler en expansión, una oferta insuficiente, el peso del alquiler turístico, un parque limitado de vivienda social y crecientes dificultades de emancipación juvenil. La cuestión española, como la australiana, ya no es solo cuánto suben los alquileres o quién puede comprar una casa. Es también qué ocurre políticamente cuando una parte creciente de la población deja de creer que la propiedad está a su alcance.

Australia no es un espejo de España, pero muestra una tensión muy similar: cuando la vivienda deja de ser una promesa compartida y se convierte en una frontera patrimonial, la política cambia.

*La cita es de Stuart Macintyre A Concise History of Australia 5ª edición. Cambridge University Press, p. 234.