Jaime Palomera, experto en vivienda: “El pago del alquiler es una forma de servitud”

Jaime Palomera (Barcelona, 43 años) confiesa que cuando acudió al Congreso de los Diputados el año pasado para exponer posibles soluciones a la crisis de vivienda, algunos diputados lo miraron “como a un marciano”. Él habla principalmente de aumentar los impuestos para evitar la especulación, de la receta mágica para salir de la emergencia habitacional lo antes posible. Y cuando el diputado Gabriel Rufián esbozó hace unos días en el Congreso el famoso eslogan “una familia, una casa”, reconoce que sintió “cierta esperanza”.

Estos días en Canarias, presentando su último libro ‘El secuestro de la vivienda’, el doctor en Antropología Económica insiste con aún más fuerza en una entrevista concedida a Canarias Ahora que es el momento de “cambiar las reglas del juego”, las que nos han llevado al escenario distópico en el que “lo que va a definir tu capacidad de tener una casa es básicamente la familia en la que has nacido, no el mérito ni el esfuerzo”. 

En la crisis de vivienda, ¿es Canarias una comunidad condenada?

Al contrario. Canarias es claramente uno de los epicentros de la especulación inmobiliaria en España porque manifiesta los problemas de los que hablo en el libro de manera extrema. El suelo, que es escaso, no lo puedes crear, y dependemos de suelos con una localización muy específica.

Este problema en Canarias es aún mayor. Pero tenemos justamente experiencias de islas en el mundo que han logrado hacer frente al singular problema del suelo, la materia prima de la vivienda, como Singapur. Este país demostró que, viniendo de una situación terrible en los años 60, con la mayoría de la isla en manos privadas, una concentración mayor de propiedades y enorme desigualdad, logró darle la vuelta a algo que parecía inevitable.

¿Cómo? Pues interviniendo en el mercado. Por un lado, poniendo toda clase de impedimentos al uso de la vivienda como un activo especulativo. Y, por otro, desarrollando un gran sistema de vivienda protegida. Hizo las dos cosas a la vez con una enorme decisión. Y en pocos años logró convertirse en uno de los lugares del mundo donde todos tienen garantizada una casa y donde se destina una parte muy pequeña de los ingresos, un 10%, a la vivienda.

La receta del Gobierno canario, conformado por Coalición Canaria y Partido Popular, se ha centrado principalmente en aumentar la oferta. Dicen que, con más viviendas en el mercado, bajarán los precios. Eso es un mantra histórico del sector. ¿Es realmente así? ¿O la hemeroteca nos dice lo contrario?

La oferta y la demanda como argumento puede ser el principio, pero no el fin. Evidentemente, si la población crece y se concentra en determinados lugares, vas a necesitar más viviendas. Yo soy favorable a que haya más casas, sobre todo más casas asequibles, baratas y de calidad.

Pero creer que poniendo viviendas en el mercado, el mercado va a proveer, es simplemente desconocer la historia no solo de España, sino también internacional de los últimos 40 años. Hay infinidad de ciudades y países que han apostado en las últimas décadas por dejar que el mercado construya sin ningún tipo de límite y, curiosamente, no han logrado hacer que las casas sean más asequibles, sino que el precio ha subido.

"Creer que poniendo viviendas en el mercado, el mercado va a proveer, es simplemente desconocer la historia no solo de España, sino también internacional de los últimos 40 años

Un caso muy conocido es Vancouver (Canadá), que lleva décadas construyendo, aumentando la densidad, construyendo donde no se podía, en altura… Y a pesar de eso, ¿qué pasa? No logra que el precio baje, sino todo lo contrario.

En Vancouver, como en muchísimas ciudades y países, la vivienda está operando como un activo financiero, igual que las acciones de bolsa, las criptomonedas o el oro. Una parte de la demanda responde a las necesidades reales de la población. Pero hay otra muy grande que busca vivienda como producto de inversión, como un refugio de valor, de capital, que se hace porque la vivienda funciona como un activo cuyo precio siempre sube.

Esto es un poco como el artículo de Jorge Dioni publicado en ‘El País’ titulado ‘Las casas no son pimientos’, ¿no?

El suelo es un bien naturalmente escaso, tenemos el que nos ha dado la naturaleza, y por lo tanto tiene un determinante fundamental, que es la localización. A Mark Twain se le atribuye una frase que dice “compre suelo, ya no lo fabrican”. Eso hace que quien tiene propiedades, casas, suelos en zonas donde la gente vive, está en una posición de poder que le permite aumentar el precio a un ritmo superior al que crecen los salarios de la población.

Si un fabricante de teléfonos móviles, como Apple, ve que la demanda de iPhone sube, puede decidir subir el precio, pero si hace eso, la competencia le va a comer terreno, porque va a ofrecer teléfonos más competitivos con una fiabilidad similar. Entonces, a Apple le va a pasar que, en lugar de subir el precio, tiene que producir más teléfonos. Y esta es la idea que tienen muchos de los que insisten en el mantra de la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda.

Que, si tú permites que mucha gente se ponga a construir, los que tienen propiedades o construyen más van a tener que bajar el precio de sus viviendas porque hay un mercado competitivo que genera mucha oferta. Pero el mercado de la vivienda y el suelo no se comporta como un mercado competitivo de oferta y demanda normal. Y tiene que ver con el hecho de que el suelo es un bien muy singular, muy escaso, muy determinado por su localización.

¿Quiénes son los responsables de que hayamos acabado así?

Somos víctimas de las recetas económicas y políticas que se empezaron a aplicar hace 40 años, a mediados de los 80. Las aplica la escuela neoliberal, que considera que es bueno que derechos fundamentales, bienes de primera necesidad como las casas, estén en el mercado, porque el mercado va a regularse, va a proveer. Esta es la idea que se instala en los años 80. Era la idea de: no vamos a hacer más vivienda pública, vamos a desregular el mercado del alquiler para que no haya contratos indefinidos ni regulación de precios, y vamos a convertir las casas en bienes de mercado.

En España hemos tenido dos grandes ‘booms’. El primero, entre 1985 y 1992. Y el segundo, entre 1995 y 2008. Se construyó mucho, pero el precio subió como nunca. Y hay una gran hipocresía detrás, porque la idea era que el mercado iba a proveer, pero lo que hemos visto es que esas recetas eran muy cortoplacistas. Ha habido dos generaciones que han podido entrar en ese modelo, que han podido comprarse una casa, y esa casa, como su precio ha ido subiendo y subiendo, ha generado una sensación de efecto riqueza.

Pero esto, como digo, que beneficia a dos generaciones, empieza a entrar en crisis. Y [el crack de] 2008 es la constatación de que el modelo ha fallado. Lo gracioso o lo irónico es que algunos nos digan que la solución al problema es repetir las mismas recetas. La derecha insiste en la misma idea, cuando sabemos que el mercado es incapaz de hacer nada.

Si tú dejas la vivienda en manos del mercado, el suelo se vuelve tan caro que un constructor o un promotor tiene muchas dificultades para hacer vivienda asequible, porque el precio del suelo ya es muy elevado. Y si a eso le añades que, desde hace años, quien pone dinero en la construcción son fondos que esperan rentabilidades muy altas, de un 15 o un 20%, se genera el cóctel perfecto para que el sector no construya vivienda asequible.

Esto es fundamental, porque hablan de aumentar la oferta, pero quien conoce el sector sabe que los promotores y constructores ahora mismo tienen límites endógenos, límites propios, que les impiden hacer vivienda asequible. Y por eso, desde hace años, están centrados en hacer viviendas para las clases medias-altas o los ricos. ¿Por qué? Porque así se compensa el elevado precio del suelo y la rentabilidad de los inversores, que también es alta.

Lo ves con las casas que se compran al contado, de hecho. Así se adquieren la mitad en Canarias

Sí, es una tendencia en todo el país. Ahí también tienen un papel importante los no residentes. Pero la cuestión es que, ya sean residentes o no, la mayoría de los que compran están comprando vivienda no tanto para vivir, sino como producto de inversión. Incluso aquellos que se hipotecan, estamos viendo que, en torno a la mitad, lo hacen por inversión.

Después de la crisis de 2008, quienes empiezan a comprar casas ya no son aquellos que realmente las necesitan para vivir, sino quienes están ganando la partida del Monopoly desde hace años. ¿Y qué pasa? Que los que construyen, lo hacen cada vez más para esos actores y no para quienes necesitan su primera vivienda. Por eso, ¿de qué te sirve construir millones de casas si una parte muy grande van a terminar operando como productos de inversión?

"¿De qué te sirve construir millones de casas si una parte muy grande van a terminar operando como productos de inversión?

¿Cómo es el neofeudalismo que describes en tu obra y que divide a la sociedad entre propietarios e inquilinos?

Estamos en un momento en el que lo que va a definir tu capacidad de tener casa, seguridad, capacidad de ahorro… es básicamente la familia en la que has nacido, no el mérito ni el esfuerzo.

El neoliberalismo decía que, con el propio esfuerzo, uno podía mejorar su situación, incluso en relación con sus padres. Pero una sociedad donde lo que define tu futuro no es el esfuerzo, sino la familia en la que naciste, se parece más a las lógicas previas, de tipo feudal, que a lo que habíamos conocido hasta hace poco.

Cuando hablamos de neofeudalismo, también lo hacemos del neofeudalismo rentista, porque una parte de la sociedad se ve condenada a destinar una parte muy grande de su salario al pago de una renta al propietario. Esto se parece mucho a lo que denunciaba Maquiavelo cuando hablaba de las sociedades medievales. Él es muy crítico con los pagos en forma de renta, donde hay uno que está cobrando sin aportar nada. En la época medieval eso se cuestiona, y estamos volviendo a ese tipo de dinámicas.

El pago del alquiler es una forma de servitud. El que tiene la propiedad, no está aportando un valor. Simplemente está recibiendo una parte del salario del que vive en esa propiedad.

¿Es el rentismo una actividad económica?

Es una actividad económica en el sentido de que hay una transferencia de riqueza. Pero no hay una actividad como puede haberla cuando, por ejemplo, se producen zapatos. No hay esfuerzo en términos de trabajo, sino una transferencia pura y dura de riqueza. Y a diferencia del trabajo, la fiscalidad es mucho menor. Tenemos un sistema fiscal que es mucho más duro con el trabajo que con el rentismo.

Cualquier persona que tenga un piso en alquiler va a pagar la mitad de impuestos que la misma persona trabajando. El IRPF, tú pagas el 100%. Las rentas del alquiler pagan el 50%. De hecho, están bonificadas hasta el 90%. Y si encima tienes muchas propiedades y creas una sociedad inmobiliaria, vas a tener el impuesto de sociedades prácticamente exento.

Y con todo ese dinero que cobras, que son rentas improductivas, cuando al final de mes tengas tanto dinero que no sepas qué hacer con él, y vayas a comprar más casas, en esa compra vas a pagar menos [impuestos] que cualquier persona que esté adquiriendo su primera vivienda. Por lo tanto, tenemos unas reglas fiscales que penalizan a quienes no tienen nada y favorecen a quienes ya tienen mucho. Y que lo que hacen es incentivar que se sigan acaparando casas y que sigan aumentando las rentas inmobiliarias.

"Tenemos unas reglas fiscales que penalizan a quienes no tienen nada y favorecen a quienes ya tienen mucho

O cambiamos las reglas del juego, o la desigualdad seguirá disparándose.

En Canarias se agrava mucho más, creo, por el impacto del alquiler turístico

Si al hecho de que el suelo es escaso y es fácil especular con él, le añades que las viviendas las puedes usar de una manera muy distinta para las que se habían construido, se complica aún más. Dime tú a qué bien de mercado se permite darle un uso tan distinto. Es decir, una casa que fue construida para alojar a residentes de un barrio, de repente la puedes convertir en una especie de hotel clandestino o incluso mantenerla vacía, y te va a dar una rentabilidad mayor que acciones de bolsa.

Todo esto hace que quienes tienen dinero tengan enormes incentivos para adquirir más casas y ponerlas en estos mercados que son anómalos, porque no tienen nada que ver con aquello para los que fueron creados esos bienes, esas casas.

Por mucho que la administración apruebe normativas que limitan o restrinjan el uso de casas como hoteles, no cuentan con inspectores para ver si se cumplen esas leyes. El ejemplo más claro es Barcelona. Por mucho que haya técnicos muy dedicados a la causa, es prácticamente imposible controlarlos. Es como un juego del gato y el ratón. Y esto me lleva a la conclusión de que la única manera de evitar la proliferación de pisos turísticos es la fiscalidad, aumentar los impuestos. Esa es una manera muy fácil de desincentivar la práctica sin tener que dedicarse a perseguir uno por uno.

En Catalunya, en más de 100 municipios los pisos turísticos dejarán de operar ‘de facto’ a partir de 2028. ¿Por qué? Porque si tú permites que haya viviendas turísticas legales, es imposible controlar que, en lugar de una de diez, no tengas dos de diez o tres de diez.

El otro día se hizo muy viral la intervención de Gabriel Rufián en el Congreso y su mensaje de “una familia, una casa”. ¿Tendría que ser así?

Esto a mí me da cierta esperanza porque hace un año, cuando fui al Congreso de los Diputados y planteé que estamos ante un Monopoly amañado; que, si no ponemos impuestos a la especulación, los ricos van a seguir concentrando cada vez más pisos, me miraron como a un marciano. Y lo que ha hecho Rufián, el eslogan de “una familia, una casa”, me parece fantástico a nivel de relato.

Tenemos ejemplos en el mundo, como Singapur, que hace dos cosas: si usted quiere comprarse una casa para vivir, yo le bajo los impuestos y le ayudo. Pero si lo que quiere es comprarse una segunda o tercera, yo le voy a coser a impuestos. Porque lo que hacen en Singapur es garantizar que cada familia tenga una casa.

Con esa receta no me parece tan utópico salir de la crisis relativamente pronto. Pero el mensaje de los gobiernos da a entender que no veremos resultados con lo que hacen hasta dentro de cinco, diez o quince años

Ese es un subterfugio que usan para no tomar decisiones valientes. Tú ahora puedes hacer que todas las casas vacías y del mercado del alquiler turístico pasen a un sistema de vivienda asequible subiéndoles los impuestos. Y si lo hacen, puedes ayudar con rebajas fiscales. Eso lo puedes hacer ahora. Lo puedes hacer con un real decreto.

Catalunya lo está empezando a hacer. Allí se ha aprobado una ley que va a hacer que los pisos turísticos vuelvan al residencial. También otra normativa que lo que hace es: yo te ayudo a comprarte una casa, te doy la entrada con dinero público, pero en un futuro esa casa no la puedes vender a un precio superior, pasa a estar protegida. Y al mismo tiempo se ha aumentado el impuesto que llamamos de anti-especulación: aquellos que ya tienen cinco pisos y que están comprando más, tienen que pagar un 20% de impuesto de transmisión patrimonial. Esto ha frenado la entrada de capital especulativo.

Los gobiernos le han visto las orejas al lobo. Venimos de un año donde ha habido muchísimas manifestaciones. Y lo cierto es que están actuando, pero cuando se dice que no hay recetas mágicas, a menudo se dice para no tomar medidas valientes. 

Me he centrado en la cuestión de los impuestos, que no es menor, es muy importante. Pero hay otras. Por ejemplo: mientras para los bancos la vivienda siga siendo un activo de primer orden, te vas a encontrar con una demanda con una capacidad de pago que no es real. La gente se endeuda hasta las cejas, incrementa su capacidad de pago, y eso lo que hace es aumentar el precio de la vivienda. Este es para mí el elefante en la habitación. Y esto no era así antes. Pero si gente como tú y como yo, en lugar de hipotecarnos por 300.000 euros, el máximo al que podemos llegar es a 200.000, habrá un momento en el que los que quieran vender casas, tendrán que bajar el precio sí o sí.

¿Y los alquileres? ¿Hay que regularlos?

Puedes hacerlo para impedir las subidas especulativas, pero, aunque son medidas útiles, requieren un nivel de control enorme. Volvemos al problema de antes. Los holandeses tienen las regulaciones supuestamente más estrictas, los daneses también, pero te encuentras a muchísima gente que te dice que le han subido el alquiler, que la quieren echar de la casa… Porque la administración no tiene el músculo para poder estar encima.

En lugar de condenarte a jugar al gato y el ratón, desde Hacienda puedes decir: vamos a usar los impuestos para penalizar los usos antisociales de la vivienda y beneficiar los sociales. Esto no se ha hecho nunca, y son medidas que puedes hacer mañana mismo.