Lo que los consumidores podrán exigir con la futura ley de garantía hipotecaria
El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía ha aprobado este martes el anteproyecto de la Ley para la Protección de los Derechos de las Personas Consumidoras y Usuarias en la Contratación Hipotecaria sobre la Vivienda. Bajo tan larga denominación, se recoge una norma que viene a complementar las políticas contra los abusos de la banca que han dejado en la indigencia a tantas familias (como es la Ley de la Función Pública de la Vivienda que pasará próximamente por el Parlamento de Andalucía). En este artículo se van a responder una serie de cuestiones generales sobre la misma para a continuación destacar sus principales puntos, es decir, los derechos que ganarán los consumidores.
¿Por qué es pionera?
Hay un marco legal del Gobierno de la Nación en la materia, pero es la primera vez que se regula en Andalucía específicamente para las hipotecas (existe la Ley 13/2003 de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía). Es la segunda comunidad autónoma que pone en marcha una norma de este tipo, después de Madrid, aunque la suya (Ley 1/2012 para la Protección de los Derechos de los Consumidores Mediante el Fomento de la Transparencia en la Contratación Hipotecaria) está recurrida en el Tribunal Constitucional y gran parte de sus artículos suspendidos desde comienzos de 2013 por no respetar el nivel mínimo de las normas estatales.
¿Qué novedades ofrece con respecto a la normas estatales?
Va más allá, estableciendo nuevas obligaciones, dentro del margen que permite el Estatuto de Autonomía de Andalucía,entre otras cosas con la creación de nuevos documentos que brindan más transparencia, la obligatoriedad de que los contratos hipotecarios sean personalizados, la inclusión de los avalistas como parte interesada y el incremento de la cuantía de las multas.
¿Qué es el contrato hipotecario de confianza?
Es una figura que se contemplará dentro de esta ley pero que tendrá carácter voluntario. Las entidades financieras que lo ofrezcan podrán presumir de un plus de transparencia. Se tiene todavía que elaborar y será un modelo en el que voluntariamente se ofrecerán ventajas para el consumidor que van más allá de las obligaciones fijadas por la ley.
¿Qué productos bancarios contempla?
Sólo los contratos hipotecarios y productos bancarios asociados (seguros de vida y vivienda). De todas maneras, la Junta de Andalucía confía en que su espíritu impregne otros productos bancarios (créditos de otro tipo, fondos de inversión...) por efecto contagio.
¿Quiénes están obligados?
Comprende a las entidades bancarias y a las que, sin serlo, concedan hipotecas, así como a los servicios de intermediación.
¿Cuándo entrará en vigor?
En estos momentos lo que se ha aprobado es el anteproyecto. Se calcula que la ley se someterá a la votación del Parlamento de Andalucía en el primer trimestre de 2014 y entrará en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA), es decir, a mediados del próximo año.
¿Puede ser recurrida en el Tribunal Constitucional como el Decreto de la Función Social de la Vivienda?
El vicepresidente y consejero de Administración Local y Relaciones institucionales, Diego Valderas, cree que está lo suficientemente amarrada jurídicamente “como para que esto no ocurra”. Recuerda así que se basa en la propuesta de Directiva del Parlamento Europeo sobre los Contratos de Crédito para Bienes Inmuebles de Uso Residencial.
Estas son las principales obligaciones que recoge:
- Serán exigibles dos documentos de nueva creación: el Información Precontractual Complementaria (DIPREC) y el de Información Personalizada Complementaria (DIPERC), que entre otras cosas recogerán una tabla de oscilaciones de los tipos de interés con la hipoteca de 150.000 euros a 25 años como referencia.
- Se establecerá un Índice de Documentos de Entrega Preceptiva (IDEP), en el que se relacionará toda la documentación que las entidades financieras deben poner a disposición del consumidor hasta que suscriba el crédito.
- Las entidades financieras deberán realizar una evaluación de la solvencia e informar gratuitamente de su resultado por escrito y en un plazo de cinco días hábiles. El interesado podrá solicitar que se revise la evaluación en caso de que detecte algún error o se le haya denegado el préstamo.
- Las entidades financieras estarán obligadas advertir de la existencia de cláusulas suelo y techo, del posible riesgo de perder la vivienda en caso de incumplimiento, de si la garantía alcanza al resto de bienes del consumidor y de si las condiciones están vinculadas a la contratación de servicios adicionales.
- Las entidades financieras deberán contar en cada oficina con una persona responsable de informar a los interesados, así como con un servicio telefónico gratuito.
- Los avalistas tendrán acceso a la misma información que la persona que suscribe el crédito.
- No podrá obligarse a suscribir seguros de vida y vivienda si no se han solicitado y si además suponen un aumento del gasto de la operación. Sí podrán ofrecerse cuando conlleven mejoras en las condiciones del préstamo, en cuyo caso deberá informarse por escrito de las alternativas si no se suscribe.
- El usuario podrá elegir libremente dónde desea concertar los servicios preparatorios para la concesión del crédito, cuyos gastos deberá asumir. Cuando sea posible, esta gestión la podrá realizar por su cuenta si lo desea.
- Se amplía a un mes el plazo de validez de la oferta, que además es vinculante. Se establece también el derecho del consumidor a que se le facilite la oferta, si la solvencia es favorable, en un plazo de 10 días hábiles desde su solicitud.
- En cuando a la escritura, el interesado tendrá derecho a examinar la documentación no sólo en el despacho del notario, por lo que deberá disponer de una copia gratuita.
- Los notarios y registradores de la propiedad tendrán que comprobar que la escritura no contiene cláusulas abusivas. En caso de que las hubiera, están obligados a ponerlas en conocimiento tanto del usuario como de la Junta de Andalucía.
- La entidad financiera deberá conservar toda la documentación relativa a la concesión del crédito durante la vigencia del contrato y cuatro años más. Si no se formaliza el préstamo, estará obligada a conservarla durante cuatro años.
- En caso de impago, el prestamista deberá informar al deudor, con cinco días hábiles de antelación, acerca del importe de los intereses de demora, la fórmula de cálculo de los mismos y la fecha efectiva en que se llevará a cabo el cobro.
- Se endurecen en un 30% las sanciones previstas en la Ley 13/2003 de Defensa y Protección de los Consumidores y Usuarios de Andalucía: las leves entre 250 y 6.500 euros; las graves, entre 6.501 y 40.000; y las muy graves, entre 40.001 y 600.000, y el quíntuplo del valor de los beneficios ilícitos obtenidos o de los perjuicios causados por la infracción.
