La obligación en Barcelona de destinar un 30% de pisos nuevos a uso social, en ocho claves

Barcelona ha aprobado este lunes de forma inicial una modificación reglamentaria para forzar a las promotoras inmobiliarias a que un 30% de los pisos de nueva construcción sean protegidos. De uso social. La medida entrará en vigor en septiembre, cuando se aprobará definitivamente. Por ahora cuenta ya con el apoyo de Barcelona en Comú, ERC, PSC y la CUP, es decir, la mayoría del plenario. Es además una victoria de la PAH y el Sindicato de Inquilinos, que presentaron la iniciativa al Ayuntamiento en febrero.

El plan ya ha soliviantado al sector inmobiliario, que a través de la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE) ha lanzado su alarma por una posible paralización de la construcción en la ciudad. Desde el consistorio, sin embargo, aseguran que las promotoras deben “corresponsabilizarse” para que haya más vivienda a precio asequible y aseguran que lo aprobado este lunes es una copia de lo que se hace en ciudades como París. Destacan además que el parque de vivienda pública de la capital francesa es muy superior al de la capital catalana, donde no llega al 2%.

Sea como sea, la tramitación de la propuesta ha agitado el debate. ¿Afectará a los precios de la vivienda? ¿Habrá una avalancha de solicitudes antes de que entre en vigor la normativa? ¿Cuáles son las promociones y los pisos que deberán someterse a la nueva norma? Estas son algunas de las claves:

¿Quién la debe cumplir y quién no?

Las inmobiliarias deberán reservar el 30% de la vivienda para uso protegido en todas aquellas promociones de más de 600 metros cuadrados, las rehabilitaciones que afecten a todo el inmueble y a cambios de uso de todo el edificio. En la última década se han levantado en Barcelona alrededor de 1.000 viviendas nuevas al año teniendo en cuenta estas tres opciones. Quedarán exentas de esta ‘cuota social’ las promociones que hayan tramitado la licencia antes de la aprobación de la medida. También las que hayan adquirido el suelo a partir el 1 de junio de 2016 y la entrada en vigor de la normativa.

Según el plan económico del consistorio, el precio del suelo ha aumentado tanto (un 60% desde 2013) que incluso se puede aplicar la nueva norma a promociones con suelo adquirido antes del 1 de junio de 2016. Argumentan desde el Ayuntamiento que estas viviendas seguirán siendo rentables.

¿Quién gestionará los pisos?

Uno de los objetivos prioritarios de Ada Colau es ampliar el parque de vivienda pública, que ahora no llega al 2% del total. La medida aprobada este martes no necesariamente contribuirá a ello. El 30% de pisos de protección seguirá siendo propiedad de los promotores inmobiliarios, que podrán venderlos directamente a particulares o ponerlos en régimen de alquiler social.

En este sentido, el consistorio se reserva el derecho de adquisición preferente sobre ellos para destinarlos luego a alquiler social, una opción que podrían contemplar directamente los promotores. Fuentes del Ayuntamiento expresaban este lunes que estudiarán cuándo les puede interesar adquirir los pisos, asumiendo que no se puede comprar todo.

¿Habrá avalancha de solicitudes?

Una de las incógnitas de la nueva medida será si entre este lunes, día de la aprobación inicial, y la votación definitiva en septiembre, se producirá un alud de peticiones de licencias de obras para evitar que se les aplique la nueva normativa. Para evitarlo, el consistorio tenía previsto que desde este mismo martes se condicionara la concesión de licencias al compromiso de cumplir con la futura normativa, pero al final ERC y el PSC han negociado retirarlo. Según ellos, esto podía producir una paralización del sector e inseguridad jurídica en las promociones.

Salvando las distancias, aunque puede servir como ejemplo, en mayo de 2014 el alcalde Xavier Trias anunció que no concedería más licencias para apartamentos turísticos en los barrios más saturados, fijando así el número de licencias para estos pisos en 9.606. De estas licencias, el 20% se regularizaron dos meses antes de la implantación de la moratoria. Sólo un día antes de la entrada en vigor de la prohibición se dieron de alta 676 licencias para pisos turísticos.

¿Qué pasa con los pisos de lujo?

Si todas las nuevas edificaciones están sujetas a la medida, ¿también los inmuebles de lujo deberán reservar una parte de los pisos para protección social? No, porque los pisos de protección oficial pueden tener un máximo de 90 metros cuadrados (120 para familias numerosas). Cuando esto suceda, el consistorio aprobará un Plan de Modificación Urbanística (PMU) para que el promotor reubique estos pisos (el equivalente en porcentaje) en otra parcela del mismo barrio.

¿Cuántos pisos sociales y dónde?

Entre 2008 y 2016 se han creado de media cada año 1.114 viviendas en suelo urbano en Barcelona. Esto significa que, en cuanto la norma esté en vigor, la ciudad ganará entre 300 y 400 nuevos pisos de protección cada año.

En este sentido, el Ayuntamiento celebra no solo el incremento del número de pisos sociales, sino su ubicación. La medida permitirá que buena parte de estas unidades estén en zonas céntricas de la ciudad, y no solo en zonas más periféricas como Sant Martí o Sants.

¿Subirá el precio del alquiler?

Este es el debate más controvertido de todos. La APCE y los grupos políticos que han votado en contra de la iniciativa han advertido que el tiro le podría salir a Colau por la culata. Aseguran que contribuirá a subir el precio tanto del alquiler como de la compra en la ciudad, puesto que se reducirá la oferta de pisos disponibles en el mercado libre. Los promotores podrían querer compensar el margen de beneficio que pierden con el 30% de pisos sociales subiendo el 70% restante.

El consistorio y las entidades sociales lo niegan. Todo lo contrario, alegan que reservar más pisos a precio asequible ha tenido un efecto deflacionista –ayuda a bajar todos los precios– en otras ciudades europeas. Además, se muestran convencidos de que contribuirá a frenar algunas de las dinámicas urbanísticas más nocivas para los inquilinos, como es la compra de inmuebles enteros por parte de fondos de inversión para revalorizarlos. En su búsqueda del máximo margen de beneficio, algunos fondos podrían descartar ahora estas operaciones en la ciudad.

¿Perderán dinero los promotores?

Los promotores no perderán dinero, si acaso dejarán de ganarlo por el margen que calcularon en el momento de adquirir el solar en cuestión. Este es el cálculo del Ayuntamiento. Por eso ha eximido de cumplir con la norma a aquellos que compraron solares a partir del 1 de junio de 2016, asumiendo que los que lo hicieron antes, pese a la aplicación de la cuota social sobrevenida, les sigue saliendo la operación rentable teniendo en cuenta la revalorización del suelo, de un 60% desde 2013.

Desde la APCE ponen en cuestión este cálculo, y aseguran que pese a que a grandes rasgos puede que se mantenga la rentabilidad, es probable que se den operaciones concretas en la que el promotor pierda dinero.

¿Quién la apoya y quién a rechaza?

En el plano político, la medida cuenta con el apoyo de Barcelona en Comú, la CUP, ERC y PSC, aunque estos grupos ya han dejado claro durante el debate en la Comisión de Urbanismo que pedirán pulir todavía más la propuesta. ERC y PSC han asegurado votar a favor de la medida porque defienden que se destine el 30% de pisos nuevos a uso social, pero critican a Colau las “formas” a la hora de negociarlo.

Lo mismo le reprochan partidos como PDeCAT o Ciudadanos, que se han abstenido, o el PP, que ha votado en contra. Sobre el papel dicen también defender que haya más vivienda a precio accesible, pero no le perdonan al gobierno que haya sacado adelante esta medida sin ni siquiera reunirse con el sector de la construcción.

Constructoras e inmobiliarias rechazan de plano la nueva norma: tanto la APCE como la Cámara de la Propiedad de Barcelona, pasando por las dudas que planteó hasta el Colegio de Arquitectos. Al otro lado se encuentran entidades por el derecho a la vivienda como la PAH, el Sindicato de Inquilinos o la FAVB, que han sido sus impulsoras.