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Hipoteca inversa: un producto financiero de doble filo

La hipoteca inversa puede dar seguridad en estos momentos de incertidumbre sobre el futuro de las pensiones, pero también conlleva peligros que no deben ser ignorados. 

Respondemos a la demanda de información de Jaime y Manuela, dos socios de eldiario.es

Foto: Mimirebelle

Foto: Mimirebelle

La hipoteca inversa es un producto financiero en el que una persona mayor de 65 años, o con un alto grado de dependencia, puede obtener rentabilidad de sus propiedades inmobiliarias gracias a la concesión de un préstamo bancario en el que se ofrece una o varias viviendas como aval. Es un sistema de financiación que cuenta con el respaldo de la Ley Hipotecaria desde su reforma de 2007, y que busca permitir que las personas en edad de jubilación puedan obtener una rentabilidad de su patrimonio inmobiliario sin necesidad de venderlo y con la posibilidad de transmitirlo en herencia.

Entre 2007 y 2010 tuvo un cierto auge, pero posteriormente su difusión por parte de los bancos decayó por la falta de interés de los ahorradores. Ahora bien, la actual situación de la hucha de las pensiones y la incertidumbre sobre su futuro pueden llevar a muchas personas a replantearse este producto, incluso con incentivos por parte de la Administración. A requerimiento de Jaime y Manuela, socios de eldiario.es, este articulo explica tanto las posibles ventajas como los inconvenientes que puede tener una hipoteca inversa.

Ventajas

1. Es una forma de rentabilizar el patrimonio inmobiliario

La hipoteca inversa está pensada para que las personas en edad de jubilación puedan obtener un rendimiento financiero de una o más de sus viviendas mediante un préstamo bancario en el que se da como aval una parte del patrimonio inmobiliario. Es una oportunidad notable, y tal vez con futuro, en un país donde el 85% del ahorro doméstico está invertido en la vivienda. El préstamo del banco se puede recibir de golpe o en forma de renta mensual.

Si se recibe de golpe se deberá devolver en su totalidad a la muerte de los prestatarios. En el segundo caso, el más común, la devolución de la deuda dependerá del importe que alcance lo prestado a la muerte de los hipotecados: cuanto más vivan, mayor será la deuda. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que las mensualidades van teniendo un interés creciente a medida que aumenta la deuda con el paso de los años.

Cuando las personas prestatarias mueren, el contrato queda cancelado y sus herederos deberán devolver lo prestado o bien ceder la vivienda al banco. También pueden vender los inmuebles hipotecados para satisfacer la deuda acumulada más el interés, según les convenga.

2. Puede servir de complemento a la pensión

A nadie se le escapa que la situación de los pensionistas españoles es cada vez peor. También que no está claro cómo conseguirá la Administración en el futuro mantener las pensiones en un nivel acorde con el incremento del coste de la vida, respecto al cual están cada día más desfasadas. En este sentido, la hipoteca inversa puede ser un complemento más o menos generoso que permita vivir con dignidad en la etapa menos productiva y más insegura de las personas.

3. Tiene un tratamiento fiscal favorable

Al consistir en un préstamo, las rentas que se reciben por la hipoteca inversa no tributan como rendimiento y, por lo tanto, no implican un mayor pago de impuestos.

4. Podemos seguir residiendo en nuestra casa

En ningún momento el banco puede ejecutar un lanzamiento sobre nuestra casa, o nuestra segunda vivienda, que también puede estar sujeta a una hipoteca inversa. El contrato estipula que mantenemos la titularidad y podemos residir en ella hasta nuestro fallecimiento.

5. Los herederos tienen prioridad sobre el banco

Incluso después de nuestro fallecimiento, si existen herederos, estos tienen prioridad a la hora de aceptar la herencia y estudiar el modo de hacer frente a la deuda, que no necesariamente tiene que ser con la cesión del inmueble. Por ejemplo si este se ha revalorizado significativamente respecto al importe que deben afrontar ante el banco, pueden venderlo o explotarlo para pagar lo adeudado y capitalizar el resto.

6. Podemos alquilar la vivienda hipotecada

El Banco de España especifica que en casos de hipoteca inversa los prestatarios pueden seguir explotando la vivienda hipotecada en forma de alquiler, aunque deberán informar al banco sobre las condiciones y la longitud del contrato. También a los arrendatarios de la existencia de una hipoteca inversa a fin de que pueda resolverse el contrato a la muerte del o la arrendadora.

Inconvenientes

1. Solo se concede a viviendas de alto valor

Por sus condiciones y por la longevidad creciente de la población, los bancos solo conceden hipotecas inversas a personas con inmuebles muy valorados, que puedan responder en caso de que la deuda acumulada sea muy elevada. Esto deja en principio fuera de este producto a la mayoría de población, que ostenta viviendas de valor medio o bajo. No obstante en el futuro, si la cantidad de demandantes crece, los requisitos podrían cambiar.

2. Es un producto de una cierta complejidad financiera que puede dar lugar a abusos

La hipoteca inversa no es un producto sencillo, ya que tiene numerosos matices en función de la edad y la salud del prestatario, así como del valor de su inmueble. Se suelen incluir en él seguros para cubrir los casos de impago, o de pérdida de valor del inmueble, que pueden resultar abusivos o difíciles de entender para personas mayores.

También hay peligro de que le sean colocados, mediante manipulación informativa, a personas que no los necesiten o que estén ya cerca de la muerte, con el fin de apropiarse de inmuebles valiosos. En todos estos sentidos ya existen sentencias en España que fallan en favor de los prestatarios o sus herederos.

3. La carga la reciben los herederos

Siempre hay que pensar que si se deja herencia, esta conllevará la deuda adquirida, por lo que es importante que haya pleno conocimiento de este hecho por todas las partes, para evitar disgustos.

4. El valor de la deuda aumenta con el tiempo en lugar de disminuir

También hay que ser conscientes que al aumentar el interés con los años, la deuda puede ser muy alta y resultar dificultosa para los herederos. No obstante, estos siempre tienen el derecho a renunciar a la herencia.

5. Puede que a la hora de satisfacer la deuda la casa valga menos que la deuda

En caso de devaluación del precio del inmueble hipotecado, los herederos podrían tener que poner dinero de su bolsillo para satisfacer la deuda si aceptan la herencia, ya que el valor de la casa no la cubriría. Es un peligro que puede llevar a tener que renunciar al total de la misma.

6. Los intereses son altos

La hipoteca inversa es una inversión que los bancos recuperan con el tiempo, por lo que suelen gravarla con un interés creciente a medida que aumenta la vida del préstamo. Si la persona vive una larga vida, puede dejar a sus herederos una deuda astronómica.

7. Las rentas pactadas no son recalculables

Las rentas pactadas no suelen ser recalculables ni tienen en cuenta el IPC, por lo que con el tiempo pueden llegar a desfasarse a la vez que acarreen elevados intereses.

Con todo lo explicado, queda claro que la renta inversa es un producto complejo y sofisticado que precisa de un estudio profundo de las cláusulas que nos impone el banco. o las entidades que intermedien en el contrato. A la vez, también requiere un cálculo maximalista de las condiciones que pueden darse en caso de que nuestra vida se prolongue. 

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