Vuelven las hipotecas baratas: diez cosas que mirar antes de firmar una

18 de enero de 2016 20:14h

El festín de las hipotecas que caracterizó la segunda mitad de los noventa y la primera década del siglo XXI amenaza con volver, y los expertos ya advierten de los peligros de repetir los errores del pasado. En concreto se refieren a la bajada espectacular que está sufriendo el índice Euribor, que se utiliza para calcular el interés variable en las hipotecas, debido a las decisiones del Banco Central Europeo de debilitar el euro y comprar masivamente deuda pública de los países miembros de la Unión Europea.

Dicho índice ha ido bajando notablemente durante 2015 y ya se sitúa en 0,058% de media en enero de 2016, con lo que el interés que se paga en las hipotecas a variable se está viendo especialmente reducido; hay que recordar que el interés fijo suele ser el Euribor más un porcentaje, normalmente entre el 1% y el 2%, aunque depende de cada caso. Esto provoca que se puedan pagar actualmente intereses mensuales menores al 2,5%, lo que se considera el mínimo rentable para los bancos. Estas condiciones se trasladan incluso a las hipotecas con interés fijo.

¿Por qué consienten los bancos estos acuerdos que les dan tan poco margen? En buena parte porque durante la crisis, la contratación de hipotecas cayó en picado debido a las restricciones de los propios bancos, a su vez en respuesta a la alta morosidad. También porque en muchas hipotecas firmadas hace 20 años la parte proporcional de intereses que se paga en la actualidad es muy baja, ya que se amortizaron sobre todo al principio. El tipo de acuerdo que caracteriza las hipotecas implica que en las primeras mensualidades se pagan sobre todo intereses y en las últimas básicamente el préstamo.

Mucha oferta para (relativamente) pocos clientes

Todo esto se traduce en que los bancos han perdido una importante porción de su negocio hipotecario; aproximadamente 55.000 millones de euros anuales. Como consecuencia, necesitan ahora atar a nuevos clientes en las condiciones actuales, que no son ni de lejos las previas a la crisis. Les interesa atraer nuevo capital y lo hacen aprovechando el bajo Euribor. Ahora bien, no aceptan a cualquier cliente, sino que son mucho más selectivos a la hora de aceptar clientes de futuras hipotecas.

Uno de los motivos es que no quieren volver a los índices de morosidad de 2008-2011, una experiencia de la que tuvieron que ser rescatados y que los puso en la picota mediática por su política de desahucios. El otro es que las instituciones públicas se muestran mucho menos tolerantes con sus irregularidades, habituales en los tiempos de la burbuja, y a golpe de sentencia han ido endureciendo la normativa del sector.

El caso es que la oferta de hipotecas es superior a la demanda de posibles clientes y, por tanto, se ha desatado una guerra de precios entre las entidades para conseguir la firma del cliente. Así que si estamos pensando en comprar un piso o una casa, y estamos entre los afortunados a los que los bancos están dispuestos a financiar la compra, podremos conseguir condiciones increíblemente ventajosas, por lo menos durante 2016.

Pero cuidado, no es oro todo lo que reluce; además de leer siempre la letra pequeña y consultar con un abogado o el propio notario, hay algunos parámetros que conviene estudiar antes de decidirse a firmar un tipo de hipoteca u otro. En este artículo se relatan diez aspectos genéricos que se consideran fundamentales para orientarse desde un principio.

1. Interés fijo o variable

Como se ha dicho, el interés variable es un porcentaje adicional sobre el Euribor del momento. Supongamos que nos proponen una hipoteca Euribor + 1% y el índice está en el 0,5%, quiere decir que pagaremos el 1,5% en intereses. Pero este porcentaje variará según se mueva este índice, que en los peores momentos de la crisis llegó a situarse en el 5,393%, por lo que en nuestro caso aumentaría a un 6,4% de la deuda. Es una gran oportunidad en estos momentos en que está al 0,058% y lo seguirá siendo hasta finales de 2016.

A partir de entonces se espera el rebote y una escalada progresiva que puede llegar a dos o más puntos: pasaríamos de pagar un variable del 1% en nuestro caso, al 3% o el 4%. Por lo tanto, apostar por el interés variable entraña riesgos y hay que estar financieramente preparado para soportar la futura subida. Si tenemos un buen sueldo estable y prevemos que subirá en los futuros años, podemos meternos a variable.

En caso contrario, lo nuestro es el interés fijo, que está sujeto a las condiciones acordadas con el banco y no variará en función del Euribor. Hasta ahora los bancos eran reacios a las hipotecas a fijo y ponían intereses muy elevados, pero la guerra comercial y la caída del índice ha provocado que apuesten por esta modalidad que también a ellos les da seguridad. Por este motivo se encuentran hipotecas con un interés fijo que en algunos casos de elevada solvencia llega a ser del 2% de la deuda.

De media, de todos modos, puede situarse hoy entre el 3% y el 4% La ventaja es que podemos organizar el pago según nuestras circunstancias y sin sobresaltos. Además, si crece el precio del dinero y el índice de precios al consumo, es de suponer que nuestro sueldo también lo hará y por tanto con el tiempo pasaremos a pagar menos.

2. La duración de la hipoteca

El interés, los plazos de amortización y en general la mayoría de condiciones de nuestra hipoteca vendrán condicionados por la duración de la misma. Los plazos cortos nos exigirán mensualidades más altas, pero a cambio podremos negociar mejores condiciones e intereses más bajos, ya que el banco recuperará pronto su dinero. Plazos más largos tienen peores condiciones pero nos permiten que la mensualidad media sea más accesible.

Por lo general, las personas con sueldos altos o muy altos se verán favorecidas por hipotecas cortas. En el otro extremo, los bancos no conceden hipotecas por plazos superiores a 40 años salvo en casos muy especiales. La media de duración ofertada se sitúa entre los 20 y los 30 años.

3. La parte del presupuesto mensual que dedicaremos a la hipoteca

El banco ya se encarga de medir este parámetro a la hora de aceptarnos o rechazarnos como clientes, pero no está de más que de ser aceptados también nosotros lo ponderemos. En general se supone que la hipoteca no debe ser más del 15-25% del sueldo o presupuesto mensual de las personas que la firman. Pero en función del tipo de interés que escojamos y la evolución del Euribor, nos podemos encontrar con que la hipoteca devora nuestro presupuesto.

También tenemos que evaluar la posibilidad de que una de las personas firmantes se quede sin trabajo. Son escenarios que aunque desagradables, resultan verosímiles y conviene afrontarlos sobre el papel para ponderar el tipo de contrato que elegimos o negociar a nuestra conveniencia.

4. Nuestras perspectivas económicas a futuro

¿Estamos fijos y en una empresa grande, saneada y estable, preferiblemente una multinacional? ¿Somos funcionarios de rango medio-alto? ¿Tenemos una empresa próspera y sólida? Estos son los escenarios en que nuestro suelto puede crecer y por tanto ayudarnos a resistir escenarios desfavorables de un interés variable. Si figuramos en la lista de arriba, mejor fijo y a 30 o más años.

5. El porcentaje de la compra que puedo financiar

En los casos más favorables, el banco no financia más del 80% del valor de tasación y el 80% del valor de compra del piso. Lo normal es que conceda la hipoteca por el 60% o el 70% del valor, pero con la guerra de precios, se les está ofreciendo a los clientes más solventes que compran pisos exclusivos incluso el 100% de valor de compra. Hay expertos que creen que las entidades bancarias podrían comenzar a proponer márgenes del 80% o el 90% del valor de compra a clientes “más normales”.

Es una ventaja pero también un peligro: en un escenario de escalada de precios (burbuja), podemos pagar por un piso más de lo que valdrá si la escalada se invierte (la burbuja estalla). Entonces nos encontraremos con una deuda superior al valor del piso, lo que se conoce como negative equity, un fenómeno que asoló a cientos de miles de familias en la Inglaterra de los años 80 y también en la España más reciente. Es mejor aportar ahorros como adelanto de la compra y si no se tienen, olvidarse de la hipoteca y vivir de alquiler.

6. Cuidado con las cláusulas suelo

Las cláusulas suelo se aplican en los intereses variables y fijan un tipo mínimo al que el interés puede bajar en caso de desplome el Euribor. Es cierto que diversas sentencias, tanto de la justicia española como la europea, han declarado muchas de ellas ilegales, pero se trata solo de casos en que no fueron explicitadas cláramente en los contratos. Los bancos las pueden aplicar, pero deben informarnos clara y explícitamente de su existencia. Preguntemos por ellas abiertamente al empleado de banca antes de firmar nada, si puede ser con el abogado o el notario presentes.

7. El contrato de productos adicionales

Para empezar, no es obligatorio firmar un seguro de la casa que vamos a comprar con el banco que nos concede la hipoteca, y si nos dicen lo contrario deberemos remitirnos a la ley. Otra cosa es que el producto que nos ofrecen sea interesante, o que nos pongan como condición ciertos productos para concedernos una hipoteca en mejores condiciones. Ahora en las que implican interés fijo es habitual, para compensar su caída.

Domiciliaciones, planes de pensiones, seguros del hogar y de vida pueden interesarnos o no, pero antes de firmar debemos hacer números: ¿cuánto nos suponen estos productos de incremento de la mensualidad que vamos a pagar? ¿Cuánto incrementan el valor global de la hipoteca? Igual no nos salen las cuentas.

8. Las penalizaciones por demoras

Las penalizaciones de interés por demora constituyeron durante los años del estallido de la burbuja una inagotable fuente de abusos por parte de algunas entidades bancarias para con sus clientes. Por ello es importante saber que nunca puede ser superior a tres veces el interés legal del dinero y solo puede devengarse sobre el monto pendiente de pago, según establece la Ley Hipotecaria. Estudiemos bien las condiciones que se nos ofrecen junto a nuestro abogado.

9. Las comisiones adicionales

Puede haber numerosas comisiones: por estudio de las condiciones, por los diversos papeleos que se establezcan, etc. Pero sobre todo debe interesarnos la que atañe al adelanto de la cancelación de la hipoteca, ya que podría ser un escenario que nos interesase en un momento dado y no nos conviene que nos penalicen en exceso. Hablemos con el empleado y negociemos si tenemos margen.

10. Los avales

Otra fuente de irregularidades bochornosa durante los años de la burbuja fueron los avales; había personas que prestaban avales a familiares y compatriotas (en el caso de inmigrantes) sin saber lo que realmente suponía tal hecho. Incluso algunos empleados de banca consentían que se avalara una hipoteca con otra concedida el día o el mes anterior...

En fin: solo se debe avalar la hipoteca de un familiar en caso de tener patrimonio sobrado para responder y nunca se debe hacer con una primera vivienda. Si la entidad bancaria nos exige un aval, pensemos en la situación en la que pondremos a las personas a las que se lo vamos a pedir en caso de que no podamos pagar, sobre todo si son nuestros padres o hermanas.