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El Gobierno se la juega a todo o nada con los precios del banco malo

La nueva entidad no será rentable los primeros años porque prácticamente no estará operativa

Así se compensará a la gran banca sana, que ha pedido que no se inunde con pisos el mercado inmobiliario

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El Gobierno de Mariano Rajoy no quería un banco malo pero, una vez asumida la obligación de hacerlo (es una condición impuesta por la UE para rescatar a la banca), ha decidido un diseño agresivo con todas las consecuencias. El Sareb (acrónimo que bautiza a la entidad) absorberá el ladrillo y el suelo en poder de la banca a unos precios muy bajos, con los que el Gobierno se la ha jugado a una carta.

La entidad comprará 89.000 viviendas con un descuento medio del 54,2% respecto a su valor neto en libros y alrededor de 13 millones de metros cuadrados de suelo, con casi un 79,5% de rebaja sobre la valoración de los bancos. Así, si la economía remonta en los próximos dos años (como prevé Economía) y el mercado inmobiliario comienza a subir a partir del año 2014, el banco malo logrará ser rentable en un plazo corto de tiempo, según reconocen los expertos consultados. Si por el contrario la recesión se alarga aún más, el banco malo se convertirá en un enorme basurero de ladrillo tóxico que terminará pasando la factura al ciudadano.

Por lo pronto, Economía ha optado por valorar los activos en la franja de precios que Oliver Wyman, la consultora encargada de hacer la radiografía del sector bancario, señalaba para el escenario económico más adverso. Para Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas de la Bangor University (Reino Unido), los precios fijados son "exigentes" y van más allá de lo apuntado por el Real Decreto de agosto en el que se perfilaba el banco malo. Para este experto, será clave ponderar los precios en función de la localización de los activos, de forma que la transacción final puede variar mucho de entidad a entidad.

En cualquier caso, poniéndose en lo peor (al menos en lo peor para Oliver Wyman), el Gobierno quiere garantizar que el precio sea atractivo para los inversores extranjeros, actores clave en el éxito del banco malo. La entidad necesita captar como mínimo un 51% de capital privado (aspira a llegar al 55%) para que sus monstruosas cifras no se reflejen en el erario público. Es la condición que ha puesto Eurostat para no considerar al banco malo parte del Estado y, por lo tanto, no computar su deuda como pública.

Valorando los pisos terminados por menos de la mitad de su valor, Economía quiere que el banco malo sea una golosina para los inversores extranjeros. Sin embargo, ofrecer estas gangas en el sector inmobiliario puede ser también un dardo envenenado para la economía española. Si el banco malo hunde los precios e inunda el mercado en los próximos dos años con pisos excesivamente baratos, otros bancos que hasta ahora no presentaban grandes problemas, pueden tener que necesitar también ayudas públicas.

Aunque el Banco de España insistió ayer en que estos precios no pueden servir como referencia para el resto del mercado, Carbó cree que afectarán a la valoración del resto de los activos en poder de otras entidades, sobre todo ante el inmenso tamaño que tendrá la entidad. Esta es la razón por la que la banca española había tratado de influir en el Ejecutivo para que el precio final de los activos inmobiliarios no fuera tan bajo como el que finalmente se ha fijado. Al fin y al cabo, la gran banca sana (Santander y BBVA, principalmente) tendrán también que aportar parte del capital inicial de este organismo (por prescripción gubernamental).

Por eso, todo parece apuntar a que el Ejecutivo habría llegado a un pacto tácito con estos bancos de "aguantar" los primeros años los pisos y el suelo hasta que el mercado se recupere y luego ir poco a poco liberando los bienes adjudicados. El subgobernador del Banco de España, Fernando Restoy, anunció ayer que la rentabilidad media esperada del proyecto estaría entre un 14% o 15% pero que los primeros años serían "modestos".

Esta modestia estará más próxima a las pérdidas, según las fuentes consultadas, precisamente porque no se inundaría al mercado con estos pisos. Para el Sareb, será sencillo cumplir esta promesa ya que es casi imposible que logre dotarse de los recursos humanos y tecnológicos suficientes como para funcionar a pleno rendimiento en 2013. La decisión de comprar pisos a partir de 100.000 euros (una condición exigida por Bruselas) obligará a la entidad a administrar un menudeo inmobiliario para el que necesitará recursos humanos de los que no dispone.

A partir de 2015, el banco malo intentará revender el ladrillo pero tampoco el precio de venta será el mismo que el que se ha fijado ahora para la cesión. Al fin y al cabo, la misión del banco malo es "ganar" algo de dinero (o no perderlo al menos) por lo que sus gestores harán un ejercicio especulativo e intentarán vender estos activos adjudicados por un precio superior al de compra. El Banco de España recuerda que el precio al que se compran estos activos tiene que cubrir el precio de su gestión durante estos tres lustros y también el reaseguro de los riesgos. Esto es, el banco malo tratará de cubrirse mediante reaseguros u otras fórmulas de los graves riesgos de impago o descubierto que tienen estos activos que asume.

El catedrático de Economía Financiera de la Universidad Complutense de Madrid, Juan Antonio Maroto, señala que, en cualquier caso, esta rentabilidad esperada del 15% es muy escasa ya que salvará, poco más o menos, la subida del precio de la vida. Aunque este experto advierte sobre los riesgos que entraña esta operación, también se muestra confiado en que finalmente resulte bien ya que por la propia duración de los ciclos económicos ve plausible que el final de la crisis coincida con las previsiones gubernamentales.

Robert Tornabell, catedrático de banca de ESADE Business School, coincide en que la rentabilidad anunciada por el Banco de España es un negocio de "lo comido por lo servido" y que busca simplemente dejar el balance limpio de los bancos. Tornabell cree que el banco malo es "lo menos malo" que se podía hacer pero duda de que vaya a solucionar el problema del crédito en España. Este profesor sigue abogando por la liquidación de muchos de los bancos inviables, sobre todo Novacaixagalicia y Banco de Valencia.

Además de los pisos, el banco malo gestionará también los créditos morosos del sector inmobiliario con un descuento medio del 45,6% (en línea con lo que ya adelantó este diario). En realidad, el volumen de estos créditos constituirá la mayor parte del balance del banco malo (que arrancará con 45.000 millones de euros pero se espera que llegue hasta 60.000 millones) ya que el ladrillo pesa ya muy poco en el balance de los bancos por sus continuas depreciaciones. Fuentes del mercado aseguraban antes de conocer los precios que el ladrillo puro y duro acapararía 20.000 millones de euros en la entidad. Para lograr obtener rentabilidad, el Sareb los aglutinará y venderá por paquetes a grandes fondos internacionales. Una técnica muy similar a la que desencadenó la crisis de las hipotecas subprime en EEUU.

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