La gran banca guarda todavía más de 52.000 millones en activos inmobiliarios

Son casi diez años los que han pasado desde que estallara la crisis financiera que sacudió a todo el sector bancario español. Sin embargo, la banca todavía guarda en sus balances efectos de aquel boom inmobiliario cuyo final acabó provocando un rescate en 2012, desaparición de la mayor parte de entidades, fusiones y miles de despidos y cierres de oficinas.

Una de las huellas que sigue presente en los balances bancarios son los conocidos como activos adjudicados, propiedades inmobiliarias (suelo, locales, viviendas, oficinas, etc.) que recibieron en prenda como impagos de los créditos hipotecarios que concedieron. Los ocho bancos cotizados (Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank, Bankia, Bankinter, Liberbank y Unicaja) suman algo más de 52.000 millones de euros en estos activos, según las cuentas presentadas por todos ellos en el primer trimestre del año.

La principal procedencia de estos inmuebles son los créditos a promotores y constructores que concluyeron en impago y, por tanto, en aumento de los activos inmobiliarios de la banca. También las hay, aunque en menor medida, viviendas procedentes de hipotecas a particulares. A 31 de marzo, el banco con mayor volumen de activos adjudicados era CaixaBank, con casi 14.000 millones de valor bruto, seguido por BBVA, 11.500 millones, y Santander, 9.711 millones. La entidad con menores activos adjudicados era Bankinter, con 398 millones.

La cifra es más alta si se suman los activos de la Sareb. El banco malo contaba a cierre de 2017 con 12.154 millones de euros en activos adjudicados. Esta sociedad, propiedad en un 46% del Estado a través del FROB, también esta participada por los principales bancos que traspasaron activos inmobiliarios. Están presentes Santander, con el 22%, Caixabank, con el 12%, o Sabadell, con el 6,6%.

Pero la exposición inmobiliaria de la banca va más allá de los activos tangibles de suelo o inmuebles. Si se suman a los adjudicados los préstamos dudosos, los cinco principales bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell yBankia) cerraron 2017 con una exposición al ladrillo de 106.000 millones de euros, según un informe de la consultora Álvarez & Marsall de principios de año. Según Moody's, este tipo de activos suponen el 13% del total de activos de la banca española, en descenso desde 2014.

Lluvia de desinversiones

Pero estas cifras son una foto fija de una realidad que cambia de manera acelerada. La banca está centrada en aliviar el peso de su exposición a los riesgos inmobiliarios y, por ello, se han repetido en el último año y medio una cantidad importante de operaciones de desinversión. El Banco Central Europeo ha urgido en repetidas ocasiones a las entidades a desprenderse de estos activos improductivos y el Banco de España, en su memoria de 2017 publicada en mayo, señalaba que las altas tasas de activos problemáticos limita la concesión de crédito nuevo.

Las cifras previamente citadas ya descuentan la operación más importante en este sentido, que fue la venta por parte de Banco Santander del ladrillo de Popular al fondo Blackstone, una cartera de activos y préstamos valorada en unos 30.000 millones. No se descuenta todavía, sin embargo, el segundo gran acuerdo anunciado el pasado año pero que todavía está pendiente de cerrarse. Se trata de la venta de una cartera de 13.000 millones de activos inmobiliarios de BBVA euros a Cerberus. Se prevé que este traspaso esté culminado antes del final de año. Con ello, la empresa reduce hasta niveles mínimos su exposición inmobiliaria, más todavía después de anunciar esta misma semana la venta de 1.000 millones de crédito promotor al fondo canadiense CPPIB.

Sabadell también tiene en el mercado carteras de créditos y activos inmobiliarios. Se informó en abril que quería desprenderse de dos carteras que sumaban 7.500 millones de euros. En su plan estratégico 2018-2020, la entidad se ha marcado el objetivo de reducir de manera anual en 2.000 millones sus activos improductivos.

En el caso de CaixaBank, la empresa se ha desprendido esta semana de una cartera de 650 millones de euros de créditos inmobiliarios, adquiridos por Cerberus, según fuentes financieras. La compañía también ha realizado una operación en el sentido contrario. Ha recomprado del 51% de la inmobiliaria Servihabitat, por 176 millones, al fondo estadounidense TPG. El inversor había adquirido dicha participación en 2013 con un acuerdo de una década con la entidad catalana, periodo que finalmente no se ha cumplido. La entidad reconoció que esta operación supondrá un impact negativo de 200 millones en su resultado de este año, pero confía en obtener un retorno positivo de 45 millones anuales. En el mercado se especula, según han informado distintos medios, con la posibilidad de que se pudiera posteriormente revender en una operación junto con una gran cartera de inmuebles, como hizo Santander con Aliseda antes de desprenderse del ladrillo de Popular.

Las distintas entidades han mostrado su intención de seguir desprendiéndose de estos activos. Así lo ha evidenciado Santander, a través de su consejero delegado José Antonio Álvarez, quien señaló en la presentación de resultados del primer trimestre que el objetivo era desprenderse del ladrillo “lo antes posible” y que se realizarían nuevas operaciones. Liberbank, que el pasado año vendió una cartera de 600 millones a Bain Capital, también ha mostrado su intención de seguir reduciendo su cartera de adjudicados, de 2.400 millones. Otras, como Bankia, muestran más un interés por vender los activos inmobiliarios a clientes minoristas y no tanto en grandes carteras.

Estas operaciones han sido bien recibidas por los expertos y recientemente la firma de rating Moody's mejoraba la perspectiva de la banca española. Una de las principales razones que daba para esta decisión era que la venta de activos problemáticos de las entidades ya que aligeraba sus balances. Sin embargo, la empresa de análisis apuntaba que los niveles en España de este tipo de activos es superior al de otros países, pese a las ventas de grandes carteras. Francia, Países Bajos, Reino Unido y Alemania tienen una tercera parte de exposición. Moody's añade que “llevará todavía tiempo volver a los niveles precrisis”.

Son los fondos de inversión los que ven en estas desinversiones de la banca sus oportunidades de aumentar los activos que tienen en cartera. El caso más notable es el de Blackstone. El inversor se ha convertido en el gran propietario inmobiliario en España, país en la que entró en 2014 con la compra de activos de la desaparecida Catalunya Caixa, al que se ha el acuerdo con Santander o, más recientemente, la opa sobre Hispania, una socimi especializada en activos inmobiliarios, y cuya oferta fue ampliada el viernes

Pero este fondo buitre saltó al conocimiento del gran público cuando adquirió, a través de su filial Fidere, 1.860 viviendas de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid. En este sentido, otro fondo, Goldman Sachs, que adquirió también VPO en este caso propiedad de la Comunidad de Madrid, advirtió esta semana de los “riesgos” a una lluvia de querellas por parte de inquilinos, según informó El Independiente. Otros nombres se repiten en las desinversiones de la banca en ladrillo, como Cerberus, Bain Capital o Oceanwood.