Las claves de la nueva ley hipotecaria: cambio en el reparto de gastos, más protección al cliente y menos comisiones

Tras largas semanas de negociaciones, esta semana se ha dado por terminada la ponencia sobre la nueva ley de crédito inmobiliario en el Congreso. El nuevo texto, al que ha tenido acceso este medio, amplía significativamente al anteproyecto de ley presentado por el Gobierno anterior hace ya un año.

Se trata de una ley cuya tramitación acumula más de dos años y medio de retraso –procede de una directiva europea que tendría que haber entrado en vigor en marzo de 2016– y sobre la que pende la amenaza de sanciones por parte de la Comisión Europea. Por ello, el actual Gobierno ha acelerado los trámites y confía que la semana próxima se apruebe en la comisión de Economía y el 20 de diciembre tenga luz verde en el Congreso. Posteriormente, ya tras la Navidad, según apuntó la ministra de Economía, Nadia Calviño, esta semana, llegará al Senado.

El texto actual guarda cambios de calado para el funcionamiento del sistema hipotecario español, que ha quedado tras la crisis en tela de juicio por los abusos sel sector que han sido corregidos por el Supremo y, en especial, la justicia europea.

Más transparencia y protección al consumidor

Los principales cambios en la próxima ley corresponden a la defensa del consumidor. El propio texto introductorio de la norma incluye una alusión al “comportamiento irresponsable” del sector antes de la crisis financiera, una mención que no se encontraba en el proyecto de ley que presentó el exministro de Economía Luis de Guindos.

La modificación más destacada es que no se podrá desahuciar a un cliente por impagos si estos no han superado el 3% del capital prestado o 12 mensualidades si se trata de la primera mitad del periodo de hipoteca o del 7% o 15 mensualidades si se trata de la segunda mitad. En el pasado, algunos bancos iniciaban un lanzamiento con una sola cuota impagada y el anteproyecto de ley lo situaba en nueve.

Además, se obliga a las entidades financieras a evaluar “en profundidad” la solvencia del cliente. Para ello realizarán las pruebas necesarias cuyo coste nunca podrá ser repercutido al consumidor y deberá dar registro ante el Banco de España de estos procesos de revisión. Si el banco falla en esta valoración, en ningún caso podrá servirse de ello para rescindir el contrato.

En todo caso, la nueva ley obliga al banco a dar información “clara” sobre todas las cláusulas contenidas en el contrato. Además el cliente podrá contar con el asesoramiento “gratuito” del notario. La normativa incluye limitaciones ya planteadas por las sentencias judiciales, al prohibir expresamente las cláusulas suelo o limitando la multidivisa a casos en los que el consumidor conozca bien sus implicaciones.

Por último, la nueva ley convertirá el código de buenas prácticas de crédito hipotecario en “permanente y obligatorio” para las entidades para que en los casos de deudores más vulnerables en situación de impago puedan acceder a opciones de alivio de la deuda.

Coto a los productos vinculados

Otra de las novedades, ya incluidas en el anteproyecto pero ampliadas con el actual texto, es la prohibición de vender productos vinculados a la hipoteca. Con un matiz. Se podrán incluir solo si se comprueba que es beneficioso para el cliente. De este modo se podrá obligar a la firma de un seguro, pero sin necesidad que sea de la misma entidad y sin cambiar el precio de la hipoteca si el servicio lo aporta un tercero.

Por otro lado, la ley pone en el foco las políticas de remuneraciones de los empleados de los prestamistas. Obliga a que se cumplan una serie de principios entre los que se encuentra el hecho de que no se ligue el salario con el número de contratos aceptados y que no provoque que se aceleren los trámites de estudio de solvencia del cliente que pide la hipoteca. “Debe ser compatible con una gestión sana y eficaz”, subraya el texto.

El texto obliga además a que las empresas y los profesionales encargados de la tasación de los inmuebles sean independientes del prestamista. La ley da seis meses desde su aprobación para que el Gobierno diseñe una nueva normativa para la homologación de las personas que pueden efectuar tasaciones de viviendas.

En definitiva, la nueva ley obliga a las entidades prestamistas a actuar de manera “honesta, imparcial, transparente y profesional” y también a que los trabajadores que cumplan con los requisitos de conocimientos y competencias en todo lo referido a los contratos de crédito hipotecario, cumpliendo con una serie de principios que marcará el Ministerio de Economía.

Nuevo reparto y limitación de los gastos

Otro de los puntos fuertes de la ley es el nuevo reparto que se hace de los gastos de la hipoteca. De esta forma se pretende dar cumplimiento a las distintas sentencias judiciales que han hecho referencia a los gastos hipotecarios. De este modo, tras la aprobación del texto, el banco tendrá que hacerse cargo de los gastos de gestoría, notaría, registro, así como el pago del impuesto de actos jurídicos documentados, como ya avanzó el Gobierno con la reforma de la ley tras la decisión del Supremo de que tenía que ser el cliente. El consumidor deberá hacerse cargo de la tasación.

Igualmente, los gastos que dependan de los prestamistas se repartirán entre dos entidades cuando se produzca la subrogación de una hipoteca.

El texto limita además las comisiones para la amortización anticipada de la hipoteca. La redacción que llega la próxima semana a la comisión de Economía trae consigo una rebaja significativa respecto a lo incluido inicialmente en el anteproyecto de ley desarrollado por el anterior Gobierno. En caso de producirse durante los tres primeros años del contrato con interés variable, no podrá superar al 0,15% del capital reembolsado anticipadamente, o del 0,25% del capital reembolsado si se produce durante los primeros tres años. Si es a interés fijo, durante los primeros 10 años no superará el 2%, si es posterior será inferior al 1,5%

El documento hace también una modificación en lo referido al interés de demora en el pago de alguna de las cuotas. La justicia comunitaria y recientemente el Supremo han limitado este tipo de interés, que en el pasado llegó a alcanzar cuotas abusivas de más del 20%. En estas sentencias se fijaba un máximo de dos puntos más el interés del préstamo y el texto actual fija el máximo en tres puntos sobre el interés del contrato. La redacción anterior era de tres veces el interés legal del dinero.

Defensor del consumidor y funciones del notario

La ley fía a la futura autoridad de defensa del consumidor financiero la resolución extrajudicial de conflictos por malas prácticas de las entidades en los contratos hipotecarios. El Gobierno confía en dar salida a esta nueva agencia, que acumula más de un año de retraso, en las próximas semanas. Mientras tanto, la nueva norma hipotecaria asegura que, hasta que se apruebe, será el Banco de España el encargado de recibir estas reclamaciones, como hasta la fecha.

Por otro lado, como ya se ha avanzado, los notarios jugarán ahora un nuevo papel. En primer lugar, podrán asesorar “imparcialmente” al cliente y valorar que se ha cumplido con los principios de transparencia que incluye la nueva ley. En segundo lugar, no permitirá que se registren contratos donde se incluyan cláusulas que hayan sido consideradas abusivas o nulas.

El texto supone un cambio en la regulación de los intermediarios financieros, aquellas empresas cuyo trabajo une a prestamistas con prestatarios. Si desde 2011 estos debían estar registrados en la Aecosan, agencia de la dirección general de consumo, ahora dependerá del Banco de España, lo que incluye además un cambio en sus obligaciones. Este y otros apartados no estarán vigentes hasta tres meses después de la aprobación de la ley, por lo que se demoraría ya hasta la primavera del próximo año.

Por último, la norma establece un régimen sancionador que dependerá del Banco de España con capacidad para incoar y resolver procedimientos contra intermediarios y prestamistas. Además, el organismo contará con un registro central donde se incluyan todas las sanciones una vez sean firmes y que irá actualizando cada tres meses. La apertura de un expediente sancionador por parte del Banco de España no limita ni afecta las acciones que pueda emprender el cliente contra la entidad.

Sin acuerdo con la retroactividad

Con el actual calendario, esta ley no entrará en vigor antes de final de año. Está previsto que el 20 de diciembre pase el trámite del Congreso y pase al Senado, algo que en principio no ocurrirá hasta febrero, por el parón navideño. Tras ello, según figura en el texto, no estará en vigor hasta un mes después de su aprobación, lo que llevaría la fecha hasta marzo. A ello se suma que algunos apartados no estén en vigor hasta tres meses más tarde, como ocurre en el caso de los intemediarios o en lo referido a los cambios en la política de remuneraciones o en las variaciones en los tipos de interés.

Uno de los puntos que ha complicado el acuerdo en la tramitación de la ponencia de esta ley ha sido el de la retroactividad, ya que, como advirtió Unidos Podemos, esta ley podría desbloquear una serie de desahucios que están pendientes de una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto al vencimiento anticipado. Finalmente cuenta con una disposición transitoria que establece la no retroactividad, aunque podría ser modificada en las enmiendas durante el debate parlamentario.