Las propiedades inmobiliarias en el extranjero, nueva forma de evadir impuestos por las grandes fortunas

“Una propiedad en Dubái es la nueva versión de una cuenta en un banco suizo”. Con esta frase los economistas del Observatorio Fiscal Europeo resumen la tendencia hacia la “propiedad inmobiliaria offshore”, es decir, poseer una casa o un piso en un país distinto del propio, como vía para evadir impuestos.

Con sede en la École d’économie de París y financiado en parte por la Comisión Europea, el observatorio presentó el mes pasado un estudio pionero, reuniendo datos de un centenar de investigadores de todo el mundo. Han identificado propiedades por valor de más de 500.000 millones de dólares en manos de ciudadanos extranjeros en seis ciudades y regiones: Londres, París, Singapur, Dubai, la Riviera Francesa y Oslo. Una cifra que representa más del 10% del total de bienes inmuebles en las zonas analizadas.

“Las investigaciones recientes ponen de manifiesto cómo individuos que solían ocultar activos financieros en bancos fuera de su país están explotando lagunas en el sistema moviendo la propiedad hacia activos no cubiertos por el intercambio automático de información financiera, sobre todo bienes inmuebles”, explica su último informe sobre la evasión fiscal en el mundo.

Destaca en particular el caso de Dubái, donde los inmuebles de propiedad extranjera representan el 27% del valor del mercado local. Un porcentaje que se explica en parte porque el emirato ha buscado atraer a los inversores en los últimos años gracias a diferentes ventajas fiscales: no hay impuesto sobre la renta, el tipo del impuesto de sociedades es sólo del 9% y los grandes inversores pueden obtener una golden visa para permanecer en el país.

Estas ventajas son uno de los ejemplos más extremos de una tendencia general en los últimos quince años: los Estados se encuentran inmersos en una competición para atraer a personas con grandes rentas acordando regímenes muy favorables. Así, en Europa, actualmente existen veintiocho ejemplos de este tipo, cuando en 1995 solo había cinco.

Uno de los casos más notables es el de las propiedades qataríes en Francia. Desde enero de 2008, los ciudadanos del emirato disfrutan de un tratamiento fiscal especial al estar exentos del impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias. Una disposición adoptada durante el mandato de Nicolas Sarkozy para fomentar las inversiones de la familia real en Francia, en sectores como el deporte, la hostelería y el lujo.

No obstante, esas ventajas también han supuesto una pérdida de ingresos para el fisco francés estimada entre 150 y 200 millones de euros al año. Inicialmente partidario de suprimir esta ventaja fiscal antes de su llegada al Elíseo en 2017, finalmente Emmanuel Macron no ha anulado la excepción y ha mantenido los privilegios fiscales a las propiedades del emirato.

“Se trata de uno más de los muchos ejemplos de exenciones fiscales que han florecido en Europa en las dos últimas décadas, contribuyendo al aumento de las desigualdades sin que haya ningún beneficio desde una perspectiva europea o mundial”, señala Gabriel Zucman, director del Observatorio.

Vacíos legales

En otros casos no se trata tanto de incentivos fiscales sino de aprovechar vacíos legales existentes. Un convenio que unía a Francia y Dinamarca desde 1957 incluía una referencia poco clara respecto a la imposición de los daneses en territorio francés: las autoridades fiscales francesas consideraban que los propietarios tributaban en Dinamarca, las autoridades fiscales danesas entendían lo contrario. El vacío legal se cerró en 2008, pero sus consecuencias aún son visibles en el atlas que presenta el observatorio: la Riviera Francesa aún es el destino número uno de los daneses que poseen propiedades inmobiliarias en el extranjero.

En el caso de los españoles con propiedades en el extranjero, el atlas refleja que privilegian Londres y, sobre todo, París para sus adquisiciones inmobiliarias. Muy por delante de Dubai o la Riviera. En total el atlas estima que ciudadanos españoles poseen propiedades por valor de 2.000 millones de dólares en la capital francesa y 1.000 millones en la británica.

Estas propiedades se utilizan en muchos casos para blanquear dinero, evadir impuestos o eludir sanciones internacionales. Una consecuencia de la no inclusión de los bienes inmuebles en el intercambio automático de información bancaria adoptado en 2017 por un centenar de países. Desde entonces, una estimación apunta a que una cuarta parte de los activos que antes se desviaban a paraísos fiscales se han transformado en bienes inmuebles.

“Por supuesto hay muchas razones legítimas para poseer propiedades en el extranjero”, conceden los autores. Sin embargo, la mayoría de las legislaciones exigen a los propietarios que declaren estos bienes en su país de residencia y paguen allí los impuestos cuando hay rentas, o el impuesto sobre el patrimonio cuando lo hay circunstancia que en muchos casos no se cumple.

Propiedades no declaradas

Además, como pasa con muchos bienes económicos, identificar a los verdaderos propietarios es complicado, porque a menudo los títulos están en manos de empresas e intermediarios. Un hecho que se puso de manifiesto cuando la UE comenzó a perseguir las propiedades de los oligarcas rusos.

Para demostrar que la mayoría de estas propiedades escapan a la fiscalidad, la economista del Observatorio Annette Alstadsæter, ha analizado el caso de Noruega, un país con impuesto sobre el patrimonio. De los 371 ciudadanos noruegos que poseen propiedades en Dubái, 227 son residentes fiscales en el país escandinavo. De ellos, sólo 66 han declarado debidamente sus propiedades a las autoridades fiscales de Oslo. “Esto significa que para los demás, es decir, para tres cuartas partes de los casos, se trata de evasión fiscal”, concluye.

El informe recuerda que, aunque la evasión fiscal de las grandes fortunas ha descendido, los multimillonarios continúan pagando un porcentaje muy bajo de impuestos -entre el 0% y el 0,5%- por su patrimonio, gracias a diversas técnicas de optimización fiscal. Y calcula que gravar con un 2% la riqueza de los 2.756 multimillonarios del mundo, cuyo patrimonio total asciende a 13 billones de dólares, permitiría recaudar 250.000 millones de euros.

Para atajar la pérdida de ingresos públicos derivados de la fiscalidad de las propiedades offshore los autores ofrecen algunas soluciones, apuntando en particular a la cooperación internacional sobre la información. “Lo que recomendamos desde el Observatorio es la inclusión de los bienes inmuebles en el ámbito del intercambio automático de información bancaria”, apunta Gabriel Zucman.

Aunque éste no es el único camino. “Otra de las recomendaciones para conciliar la globalización con la justicia fiscal consiste en instituir mecanismos para gravar a las personas ricas que han residido durante mucho tiempo en un país y deciden trasladarse a otro de baja tributación”, señala el informe.