“Las plataformas como Airbnb te hacen entrar en una subasta infinita contra miles de personas”

Una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria, la subida de alquileres y el impacto del fenómeno Airbnb vuelven a situar la regulación de vivienda como una cuestión central en el ámbito de las políticas sociales. Una serie de fenómenos que están estrechamente relacionados con la vulnerabilidad de algunos barrios de las principales ciudades españolas.

Desde 1991, y cada diez años, investigadores de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM) realizan un estudio sobre esta cuestión, con datos que reflejan la evolución en ese periodo de tiempo. Estas investigaciones, que comenzaron a principios de la década de los 90, explican a través de diversas variables cómo se relacionan y retroalimentan los conceptos de vulnerabilidad urbana, exclusión social, exclusión residencial y exclusión urbana.

El estudio, al que se puede acceder en este enlace, se centra en los barrios de trece ciudades españolas y los cambios experimentados hasta el año 2011. La investigación ha sido dirigida por los profesores Raquel Rodríguez Alonso, Iván Rodriguez Suárez y Agustín Hernández Aja. Este último, profesor titular de la Escuela de Arquitectura de la UPM, ha atendido a eldiario.es para comentar algunas de las cuestiones fundamentales que se deben afrontar en materia de vivienda.

¿Qué se entiende por vulnerabilidad cuando se aplica a barrios de grandes ciudades?

El concepto de vulnerabilidad generalmente se toma como algo negativo. Hay una definición del sociólogo Julio Alguacil, que venía de Robert Castel: la vulnerabilidad es aquello que está entre los integrados y los que están fuera del sistema. Es un concepto gradiente, se puede estar a punto de estar fuera del sistema o muy cerca de él.

En nuestro estudio hemos establecido los espacios urbanos que pueden ser vulnerables desde una perspectiva social, estudiando variables como tasa de paro, personas sin estudios o estado de las viviendas. El trabajo recoge también la situación de los que están muy mal: analizamos el espacio urbano en su totalidad.

¿Cuál ha sido la evolución de este factor en las ciudades españolas?

Las grandes ciudades españolas han aumentado su segregación interior desde nuestro primer análisis, en 1991. Se ha incrementado la aparición de algunas áreas en las que, por comparación con el resto de los datos nacionales, están peor.

Eso ha pasado más en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, pero todas tienen espacios en los que se dan elementos de segregación, especialmente en aquellas zonas más alejadas, sin buen transporte público. Por ejemplo, estas zonas son de las más afectadas por políticas como el aumento del precio de los combustibles: si no puedes sustituir transporte privado por transporte público, la renta disponible final después de descontar estos gastos les deja en una situación más cercana a la pobreza.

¿Qué falla para que se haya dado un incremento de esa segregación interior?

Si hacemos una historia de la construcción de las ciudades, vemos que ya han sido construidas de forma desigual, incluso históricamente. Además, no se hacen las modificaciones estructurales necesarias porque a veces las presiones económicas son muy importantes como para equilibrar ese espacio.

El propio mecanismo de construcción de las clases sociales en el mercado inmobiliario necesita la segregación para que haya un diferencial de precio. Como decía un amigo, tú pagas para que no estén los más pobres al lado de ti cuando compres una vivienda.

En el caso de Madrid, la gente que se ha ido a vivir a Getafe u otras ciudades del área metropolitana ha sido principalmente aquella con estudios, quedándose en los barrios originarios los padres sin estudios y familiares que no han prosperado. Ese barrio, en relación a la media nacional, está peor, aunque en términos absolutos quizá esté igual que hace diez años. Lo que pasa es que no ha mejorado al mismo nivel que las ciudades de nueva residencia de sus vecinos más prósperos.

Como explican en el estudio, las condiciones en las que se desarrolla la exclusión espacial hacen que se retroalimente, formando un bucle. ¿Hay forma de revertir o poner freno a esa situación?

Llevamos desde los años 80 diciendo que hay que recuperar el centro de las ciudades, donde se han producido determinadas inversiones que están haciendo que algunos barrios dejen de ser lo que eran. Ahora mismo el bucle tiene roturas en esas zonas, algo que muchas veces pasa cuando el sistema inmobiliario descubre una oportunidad de negocio. Si rentas muy bajas conviven en una posición muy buena, se termina llevando a cabo un procedimiento de mejora de servicios, se convierte en un espacio atractivo y es ocupado por gente de mayor renta.

Para revertir la situación, el problema no es tanto el continente, sino a quién contiene. Con la crisis se ha incrementado la diferencia entre ricos y pobres, y la gente que es contenida está cada vez más segregada.

Lo primero sería reducir las enormes diferencias que se han generado entre las rentas y el nivel de estudios, y luego adecuar los espacios a las necesidades de las personas, hacerlos más resistentes. Si, por ejemplo, las escuelas de la periferia están en peor situación, se seguirán perpetuando estas desigualdades.

La aparición de plataformas como Airbnb está generando controversias con vecinos y administraciones públicas. ¿Cómo valora la irrupción de este fenómeno?

Cuando utilizas un elemento residencial -que tenía un valor como tal y competía con otros precios- con fines turísticos se generan tensiones. Por un lado, la relación con los habitantes del edificio: si tu edificio es residencial, tú tienes derecho a que todos los pisos sean residenciales. Y si hay una parte que no es residencial, debe haber alguien a cargo, como en las pensiones. Ahora mismo tienes tres pisos en Airbnb y no tienes ni a quién dirigirte.

La otra tensión se produce desde el punto de vista de precios. Está claro que ganas mucho más alquilando a turistas que con un alquiler residencial, pero si eso es una actividad económica con esa tasa de beneficio, tiene que tener las mismas condiciones que cualquier otra actividad económica. Es lo que están intentando hacer algunos ayuntamientos: poner límites y, cuando se pongan, que haya servicios como punto de contacto, donde se pueda acudir en caso de conflicto. No solo por el alquiler, si no por los perjuicios que puede generar.

Ahí está la falacia de la economía colaborativa: un montón de gente encuentra un espacio desregulado y viva fuera de la norma. Si no pagas impuestos, eso no es economía colaborativa, es defraudación colaborativa.

¿Airbnb es el único factor?

Es una tormenta en la que se mezcla todo. En el caso del centro de Madrid, no solo es Airbnb, sino que se dan otros fenómenos. Hay que tener en cuenta que mucha gente ha decidido ir a vivir a ciertos barrios, cambiando su composición social. Las rentas son muy importantes para entender el proceso, también las Socimis [Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario], que empiezan a comprar pisos porque ven una oportunidad de negocio.

Esto va ligado a la turistificación porque, cuando cambia el tipo de consumidor, cambia todo lo demás. Todo el espacio se convierte en más confuso, pero es difícil cuantificar cuándo un barrio se convierte en otra cosa.

Por poner un ejemplo, en algunas ciudades los bares ya no admiten despedidas de soltero: ellos mismos se han dado cuenta de que ese modelo no es sostenible. Luego hay sitios como Magaluz que, cuando se convierten en algo así, apenas tienen capacidad de resistencia.

Personas que viven en el centro se van a la periferia porque se encarecen, cuando no desaparecen, los pisos con fin residencial.cuando no desaparecen

El sistema está pensado para que pagues lo máximo que puedas. Es uno de los problemas de Internet y la economía colaborativa: te hace entrar en una subasta infinita contra miles de personas. Antes quien alquilaba un piso tenía unas pocas decenas de personas interesadas pero ahora, si el piso está en buena situación, hay miles de personas tras él, y siempre algunas tendrán más poder adquisitivo, lo que marca los precios.

También se ha producido una carencia de pisos en alquiler que viene por dos motivos. El primero, hay gente que no quiere vivir donde hay otro tipo de viviendas y empieza a competir en esta subasta por los espacios más próximos. Eso hace que las subastas se vayan extendiendo más allá de las zonas céntricas.

El otro fenómeno ha sido la nueva ley de arrendamientos urbanos, que pasó el contrato de cinco a tres años, con lo cual un montón de gente se ha encontrado con sus pisos sin inquilinos dos años antes, justo en el momento en el que todo el mundo está entrando en esa subasta.

¿Cómo considera que deberían actuar las administraciones públicas?

Hay que regular el mercado de vivienda en alquiler, que es un bien social, para que tenga unas normas que lo hagan estable, que eliminen el efecto subasta. Es decir, al revés de lo que se está haciendo. Ahora mismo, a todo aquel que tiene un piso alquilado le descuenten un porcentaje en torno al 60% al hacer la declaración de la renta, independientemente del precio de la mensualidad, del tipo de alquiler o sus condiciones.

Habría que extender la supresión del factor subasta también a otros puntos. Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) no deberían poder venderse libremente, pero entras en la página web del Ministerio [de Fomento] y casi lo primero que encuentras es cómo se puede desclasificar la vivienda VPO para pasarla al mercado y venderla.

Hay quien ya habla de una burbuja de la vivienda en alquiler.burbuja de la vivienda en alquiler

La burbuja es un concepto distinto. Las burbujas financieras no se producen con la renta real, sino mediante créditos: tuvimos que importar dinero de fuera para las hipotecas. El concepto burbuja puede producir una reflexión poco clara sobre el tema. Lo que hay es una traslación de los fenómenos de desregulación sobre un mercado que tendría que tener una regulación mayor; por ejemplo, ampliando los tiempos de duración de contratos. El problema que nos encontramos no es tanto una burbuja, sino que el alquiler se ha desregulado.