Asequibles. La otra nueva modalidad de viviendas de regulación pública

Bloques de edificios habitados en la capital el mismo día en que el Gobierno de coalición ha informado que han llegado a un acuerdo que regula el precio del alquiler, a 5 de octubre de 2021, en Madrid, (España).

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La propia denominación resulta ambigua. De un lado, se tiende a confundir o suponer similar con vivienda social. De otro lado, también se tiende, en el otro extremo, a identificar con la vivienda ofertada en el mercado, al ser, por definición, la susceptible de ser alquilada, y por tanto "asequible", obviamente para los pueden jugar en el mercado, reconocidamente o no, excluyente.

Más allá de la ambigüedad del término, parece que su "asequibilidad" deriva, por contraste, con los precios de mercado, que se reconoce que no resultan asequibles para una proporción significativa de la población, especialmente de los jóvenes. Es decir, serían una modalidad de viviendas cuyo precio de alquiler estaría por debajo del mercado, adoptando como referente los índices territorializados del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Y adoptaría esos precios por debajo de mercado mediante una concertación y acuerdo público-privado, entre la iniciativa privada, de inversión y promoción, y la administración pública que ofrezca las correspondientes contraprestaciones a esa iniciativa. Hasta aquí las viviendas asequibles, en esta propuesta, serían semejantes a las sociales. La diferencia estribaría sin embargo fundamentalmente en los destinatarios, que ya no se verían restringidos en cuanto a sus ingresos: podrían ser todos los demandantes potenciales. Asimismo, la reducción respecto a los precios de mercado sería menor a las se produciría en las viviendas sociales.

Es una modalidad nueva y, por así decir, iconoclasta. No se dirige a los más vulnerables, no contiene esa condición de implícita "caridad", que tienden a adoptar todas las medidas de corte social. Las viviendas asequibles (o como quiera que se las terminase llamando) tratan de incidir en el mercado con sus propias "armas", ofertando en este viviendas similares a las libres, pero a menor precio, tratando intencionadamente de robar inquilinos a las viviendas del mercado, con sus potenciales (y tantas veces enloquecidas) subidas de precios de alquiler. Se trataría pues de incidir en el mercado por una línea distinta a la intervención en este, con su control de precios, que tanta contestación genera. Estaría plenamente justificada por sus potenciales efectos de rebaja de los precios de mercado, por la propia competencia que introducirían en este, siempre y cuando se promovieran en un número relativamente significativo.

Hay constancia de que existe una cierta capacidad (e intención) inversora, sobre todo de grandes grupos (o fondos) que admitirían rebajar sus expectativas de beneficios, de mercado, rebajando el alquiler. en la medida que se les asegurase unas mejores condiciones de acceso (por ej. suelo "devaluado") y que esas condiciones estuvieran aseguradas durante un prolongado periodo de tiempo, en definitiva, suficiente para amortizar la inversión. Se habla que la producción de viviendas asequibles pudiera equipararse a la financiación privada de infraestructuras. Al finalizar ese periodo, de 40, 50 o hasta 80 años, las viviendas (en principio, adecuadamente mantenidas) podrían cederse a un organismo público encargado de su gestión o, incluso, proceder a venderse a los inquilinos, aunque ello pudiera resultar contradictorio en principio con este sistema.

Tanto de cara a las viviendas sociales como a las "asequibles" se jugaría en principio, sobre la base de concursos de suelo público cuyo uso se concedería en determinadas condiciones por un largo periodo. En cada caso, y mediante protocolos diferenciados, se podría establecer desde el correspondiente ayuntamiento, una estrategia conjunta, introduciendo una gama de precios “controlados”, diseñados para incidir en el mercado, y que podrían apoyarse en medidas de apoyo de la Comunidad Autónoma (si  esta las ofreciese) y remitirse en todo caso a las directrices de fiscalidad y/o de financiación que se estableciesen, como marco, desde la nueva legislación estatal de vivienda y su desarrollo reglamentario.

Esta nueva modalidad de vivienda asequible podría eventualmente alcanzar a suelos privados cuya calificación urbanística y/o localización hubiera conllevado su inviabilidad en el mercado. Si el marco los considera en términos generales y los ayuntamientos y CCAA respondieran a la llamada de atención que la nueva ley significara, podrían ponerse en valor, aceptando la rebaja de expectativas que pudieran haber concitado en su momento y de cuya imposibilidad estuvieran ya convencidos. Podrían también aportar suelo para nuevas viviendas, aceptando las reglas de su provisión "devaluada"en el mercado.

La modalidad de viviendas asequibles presenta, según se mire, una ventaja, o un inconveniente: está dirigida a los grandes grupos o fondos (más o menos buitres). Aquellos de los que la nueva ley pareciera no solo querer separarse, sino incluso "castigar". Esto es algo negativo en sí mismo. La nueva ley se hace, se supone, para conseguir objetivos, no para castigar, algo que pudiera contraponerse a esos objetivos. Dirigirse a esos grandes grupos con los que poder pactar una estrategia y, mediante acuerdos concretos, materializar promociones de viviendas con precios por debajo de mercado, podría resultar un gran éxito. 

Esos grandes grupos, minoritarios en cuanto a la cantidad de viviendas con que cuentan, han jugado de hecho un papel de liderazgo en el mercado de vivienda de alquiler. Al igual que han impulsado sorprendentes subidas de los alquileres, a las que los propietarios particulares se han enseguida apuntado, también pudieran ejercer un efecto contrario, contribuyendo con su promoción concertada de "asequibles", a reducir las tensiones al alza. Es una apuesta.

Todo teórico, y sin experiencia que lo pueda avalar, se abren quizás nuevas oportunidades con estas dos modalidades de vivienda en alquiler: sociales y asequibles, que puedan acuñarse en la nueva ley.

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Publicado el
23 de noviembre de 2021 - 06:01 h

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