Los nuevos decretos de vivienda, al detalle: del veto a los fondos buitre a la indemnización a los inquilinos

Los nuevos decretos de vivienda aprobados este martes y publicados este miércoles en el Boletín Oficial del Estado respetan en lo esencial las medidas publicadas la pasada semana y tumbadas en el Congreso, con algunas novedades como las cuantías destinadas a préstamos para la compra de primera vivienda o una ampliación hasta 2030 de la prohibición de la compra especulativa. La Diputación Permanente será esta vez quien deba convalidar estos decretos tras la convocatoria de elecciones. Estas son las principales medidas:

Veto a la compra especulativa

El decreto amplía de 2028 a 2030 la prohibición de compra por parte de empresas de inmuebles por debajo del 70% de precio de mercado, pero amplía las excepciones a todos aquellos que lo dediquen al alquiler asequible o para personas vulnerables o en exclusión social. El nuevo artículo incluye la excepción a empresas que cumplan códigos de buenas prácticas, que en todo caso no podrán desahuciar a personas vulnerables en inmuebles de este tipo. El objetivo es que no se cierren compras de viviendas ocupadas o degradadas para obtener un lucro rápido y especulativo.

Escudo antidesahucios

La protección contra los desahucios se mantiene también como en el anterior decreto, con la excepción de que añade una obligación de las administraciones de cubrir las costas procesales. Los desahucios a personas vulnerables quedan suspendidos hasta 2030 si las administraciones no ofrecen alternativa residencial. Pero además, crea una forma de rescate estructural con la incorporación de una figura: la enervación extraordinaria. Esta consiste en que, en caso de que las administraciones no puedan ofrecer una alternativa de vivienda a las personas vulnerables en riesgo de desahucio, deberán cubrir el impago de la deuda del inquilino al propietario con tal de que, también, se suspenda el desahucio, siempre y cuando estos dueños sean particulares y no grandes tenedores. No prevalecerá la protección del desahucio a partir de 2030 cuando el propietario sea vulnerable o tenga solo dos viviendas o menos.

Prórroga extraordinaria

El decreto contempla que todos los contratos que venzan antes de diciembre de 2028 puedan solicitar una prórroga extraordinaria de su alquiler por dos años firmados año a año y sin subidas de precio más allá de la limitada por la congelación, a un máximo del 2%. Además, quedan amparados por este derecho aquellos que fueron solicitados durante la vigencia del anterior decreto, que decayó un mes después de su aprobación porque lo rechazó el Congreso.

Alquiler de habitaciones

El alquiler de habitaciones entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que incluye “el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda” dentro del arrendamiento de vivienda habitual. Esto implicará que se deban aplicar los mismos tiempos y protecciones de contrato que el alquiler de vivienda, esto es, de cinco años en caso de que el propietario sea particular y siete una empresa. En mercados declarados tensionados, la suma de las rentas de las habitaciones no pueden superar el precio total de la vivienda marcado en el índice. Se fija un máximo de 30 días para el alquiler de viviendas turísticas. Se prevé que los alquileres de habitación de entidades del tercer sector puedan tener un tiempo de contrato vinculado al proyecto sin tener que cumplir con el tiempo de la LAU.

Vivienda temporal

Como el decreto anterior, el publicado este miércoles prevé que el alquiler temporal deba justificarse con pruebas para poder firmar un contrato de alquiler de temporada, que tendrá un mínimo de un mes y un máximo de doce. En caso de que no se demuestre esta temporalidad o de renovaciones de contrato que superen el tiempo límite de un año, el contrato se considerará de vivienda habitual con contrato de cinco años, siete si el propietario es una empresa.

Ayuda de compra a la vivienda

El nuevo decreto fija el presupuesto destinado al nuevo proyecto Tu Casa, que será de 10.000 millones. A un máximo de 50.000 euros de ayuda, limita los préstamos a un máximo de 200.000 ayudas. El comprador podrá pagar este préstamo cuando acabe de pagar la hipoteca, un máximo de 30 años después de recibir la ayuda, y lo hará a un 0% de interés. El objetivo es facilitar la compra de vivienda a personas y familias sin ahorros.

Deducciones de IRPF a caseros e inquilinos

Los inquilinos con una base imponible de su sueldo de hasta 33.000 euros, podrán deducirse hasta una mensualidad del alquiler en la declaración de la renta. En el caso de los propietarios, se bonifican hasta un 100% en quienes rebajen el precio del alquiler por debajo de un 5% del precio de mercado.

Congelación de alquileres

En su subida anual, los propietarios no podrán subir el alquiler si lo tienen a un precio superior al índice de mercado. Si el precio está por debajo de este índice, la subida máxima durante los próximos dos años será del 2%.

Prórrogas automáticas

El segundo decreto, que difícilmente sea aprobado por la Diputación Permanente ya que no cuenta con apoyo del PNV, prevé un cambio estructural en los contratos de alquiler. Cada vez que venza un contrato, se renovará automáticamente sin subida de precios más allá del IPC de manera indefinida. El propietario puede anular estas renovaciones si necesita el piso para él o para un familiar y si exige la salida del inquilino sin esta justificación, deberá indemnizarle. Lo hará abonando un valor de un año de alquiler o un mes por año de contrato si el contrato lleva en vigor más de doce años, o sea, con la mayor de estas dos cuantías según el índice de vivienda o, cuando no se pueda, según el precio del contrato en vigor.