El Gobierno andaluz avala el 15% de las hipotecas a jóvenes para comprar una vivienda de hasta 354.000 euros

El Consejo de Gobierno en Andalucía ha aprobado este martes una línea de avales para facilitar la compra de la vivienda habitual a jóvenes menores de 35 años. La Junta avalará el 15% de la hipoteca y fija el precio máximo del inmueble en 295.240 euros, hasta un 20% más (354.000 euros) si tiene la acreditación energética A o B.

La línea de avales cuenta con un presupuesto de 20 millones de euros y beneficiará el primer año a mil andaluces, según cálculos de la Consejería de Fomento. La medida parte de una propuesta de la Federación Andaluza de Empresarios de Construcción (Fadeco), que en junio de 2020 entregó a la Junta un informe sobre el impacto que tendría en el mercado inmobiliario andaluz una línea de avales públicos del 20% del valor de tasación. Ese documento, al que ha tenido acceso este periódico, cifra el número de potenciales beneficiarios de los avales de la Junta en 450.000 jóvenes.

Los mil andaluces menores de 35 años que pueden acogerse a este aval -es decir, que pueden meterse en una hipoteca de un piso de casi 300.000 euros- no computan en las cifras de paro juvenil de Andalucía en esa franja de edad, que se sitúa en el 60,9%, según un informe de CCOO de 2021. El bono joven al alquiler que otorga el Gobierno central -250 euros mensuales para jóvenes con unos ingresos no superiores a 24.318,84 euros al año- alcanza en Andalucía a 15.000 beneficiarios, y cuenta con una dotación presupuestaria de 64 millones de euros.

Comprar y vender en dos años

Para poner en marcha los avales, la Consejería de Fomento sacará una convocatoria dirigida a las entidades financieras que quieran adherirse al plan [tendrán 15 días para hacerlo] y que tendrán tres meses para resolver. La Junta depositará los 20 millones que cuesta el plan en dichas entidades, según explicó la consejera del ramo, Rocío Díaz.

Podrán optar al aval los jóvenes que no sean ya propietarios de un inmueble y los que opten a su primera vivienda como domicilio habitual, aunque el decreto andaluz les permite venderla dos años después de haberla comprado.

El Ejecutivo de Juan Manuel Moreno regula estos avales en un decreto ley, con unas bases reguladoras que no fijan un límite en la renta de los jóvenes (cualquier patrimonio puede beneficiarse de las facilidades de préstamo), pero sí pone un tope al precio de la vivienda. El límite que ha establecido la Junta, tras negociarlo con la patronal de promotores inmobiliarios y las entidades bancarias, es el precio máximo para la vivienda protegida en Andalucía, que Fomento ha fijado en algo más de 295.000 euros.

Ese tope, sin embargo, está muy por encima del precio de mercado de la vivienda libre y de segunda mano, según los estudios de tasación publicados a principios de año por el portal de compra venta de pisos Idealista o la agencia Tinsa. En 2022, el precio de la vivienda en Andalucía aumentó un 8,9% frente al 7,4% en el conjunto del país, según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En España, el precio medio del metro cuadrado se situó en 1.627 euros el año pasado, unos datos que coinciden con el despegue de los tipos de interés y del Euribor.

La agencia de tasación Tinsa sitúa el precio del metro cuadrado por encima de los parámetros que establece la Junta en su línea de avales para jóvenes: la provincia de Málaga es la que tiene el metro cuadrado más caro (1.977 euros), seguida de Cádiz (1.540 euros), Sevilla (1.524 euros), Huelva (1.265 euros), Granada (1.201 euros), Córdoba (1.152 euros), Almería (1.151 euros) y Jaén (863 euros). Por capitales, el precio se incrementa, sobre todo en Málaga (2.390 euros) y Cádiz (2.286 euros), pero el precio seguiría estando por debajo del tope que establece el llamado Plan Garantía Vivienda Joven.

En paralelo al aval del Gobierno central

El Ejecutivo de Moreno lanzó el plan de avales para viviendas a jóvenes en enero, pero la dejó hibernar tres meses sin aclarar la letra pequeña: ¿hay límite en el precio de la vivienda? ¿qué condiciones de renta debe cumplir el comprador para ser avalado por la Junta de Andalucía ante el banco que le concederá la hipoteca?

Finalmente Fomento ha puesto un tope a los precios, pero ha dejado en manos de las entidades financieras los requisitos que exigirán al comprador para concederle del 80 al 95% de la hipoteca. El Gobierno andaluz asumiría el coste del 15% en caso de impagos, aunque ese escenario es poco probable, porque el beneficiario devolvería esa parte al final, después de haber pagado el resto de la hipoteca al banco.

La Junta ha reactivado la medida una semana después de que el Gobierno de España aprobase una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) con el mismo objetivo, y la consejera de Fomento, Rocío Díaz, ha asegurado este martes que ambas medidas no son incompatibles. La semana pasada, el Consejo de Ministros libró una partida de 2.500 millones de euros en avales del ICO para cubrir hasta el 20% de las hipotecas que podrán pedir jóvenes de hasta 35 años y hogares vulnerables con ingresos inferiores a los 37.800 euros. El Ejecutivo central cifró en 50.000 familias los potenciales beneficiarios.

Madrid y Murcia, donde gobierna el PP, acusaron al presidente Pedro Sánchez de “copiar” una iniciativa que ya funciona en sus comunidades y que, en realidad, es el modelo que también ha importado Moreno a Andalucía. El pasado enero, el presidente de la Junta anunció la iniciativa, atribuyéndole la autoría a la patronal Fadeco. El informe de los promotores situaba el aval por encima del tope finalmente aprobado por fomento -hasta el 20% del valor de tasación del inmueble- y aclaraba que la medida iba dirigida “a los jóvenes andaluces con capacidad de pago”.

Fadeco consideró para el cálculo de los precios de una vivienda tipo en Andalucía los valores medios del primer trimestre de 2020 -en pleno parón por la pandemia de coronavirus-, usando las estadísticas del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana. “Una vivienda tipo de 70 metros cuadrados útiles, con garaje de 25 metros cuadrados y trastero de 8 metros cuadrados y otros anejos vinculados de 25 metros cuadrados rondaría los 178.788 euros”, reza el informe. Y añade: “En cualquier caso, incluso contando con aval de la Administración, el comprador deberá tener un ahorro previo de 22.255 euros, frente a los 58.000 euros en caso de no contar con aval”.